Hvordan argumenterer selger med husets alder?

«Huset er gammelt» er et argument, ikke et svar

Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Alderen inngår altså i loven selv. Selger kan legitimt si at et eldre hus har tak, rør og vinduer med begrenset gjenværende levetid.

Men argumentet har en grense. Det gjelder bare det alderen naturlig forklarer, altså slitasje og eldre løsninger. Det gjelder ikke skjulte skader som ikke hører til alderen, feil utført arbeid eller ting selgeren hadde plikt til å opplyse om.

De vanligste argumentene og hvordan du svarer

«Det står i rapporten.» Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter (§ 3-10). Da må du finne ut om akkurat dette punktet stod der, og om det stod tydelig. Et generelt «bygget er gammelt» er ikke det samme som at et bestemt avvik er beskrevet.

«Du kjøpte som det er.» Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold ingen virkning, og heller ikke andre generelle forbehold (§ 3-9). Selv med et forbehold kan huset ha en mangel hvis det er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

«Du burde ha sett det.» Har du undersøkt huset, eller uten rimelig grunn ikke fulgt selgerens oppfordring om å undersøke det, kan du ikke klage på det du burde oppdaget. Unntaket er at selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.

«Jeg visste ikke om det.» Selgeren svarer for det han kjente til eller burde kjent til. Dine egne undersøkelser fjerner ikke selgerens opplysningsplikt (§ 3-10 tredje ledd).

Slik gikk det for Truls

Truls kjøpte et hus fra 1920-årene. I annonsen stod det «pusset opp i 2019». Etter overtakelsen fant han at kjøkkengulvet hadde synket, og under ble det funnet råtne bjelker. Selgeren svarte kort: «Huset er over hundre år, det må du forvente.»

Truls svarte skriftlig og viste til to ting. Annonsen hadde gitt inntrykk av at gulvet var pusset opp, og selgeren hadde i egenerklæringen svart at det ikke var kjent fuktskader. En byggmester skrev at skaden hadde pågått lenge og at det hadde vært synlige tegn under panelet.

Utfallet ble at selgeren ikke lenger sa noe om alder. Han gikk med på et prisavslag som dekket utbedringen av gulvet, etter at det ble klart at han selv hadde tettet et kjøkkenrør noen år før.

Hva du må vise, og hvordan du får det til

Du må selv sannsynliggjøre (gjøre mer sannsynlig enn ikke) at det er en mangel. Alderen gjør det lettere for selgeren å si at feilen er normal, så du må vise hvorfor akkurat denne feilen er utenfor det normale. Få en skriftlig vurdering fra en fagperson som sier om skaden er vanlig for et hus på den alderen, eller om den har en annen årsak, som en lekkasje eller feil utført arbeid.

Sikre også dokumentene: annonse, salgsoppgave, egenerklæring, rapport og meldinger med megler. Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Se også hvordan selger avviser reklamasjonen og om boligens alder har betydning for hevingsterskelen.

Slik snakker du med selgeren om alder

Hold tonen saklig og skriv i stedet for å ringe. Beskriv feilen, vedlegg vurderingen din og spør selgeren rett ut om han vil hevde at skaden skyldes alderen alene. Da må han begrunne det, og du får svaret på papir. Svarer han bare «alder», kan du be om å få vite hva han bygger på: tidligere rapporter, egne reparasjoner eller det han visste da han solgte. Et konkret svar er lettere å møte enn en generell henvisning til at huset er gammelt.

Hvor alderen ikke hjelper selgeren

Alderen hjelper ikke selgeren hvis han har opptrådt uærlig eller vært grovt uaktsom. Da kan han heller ikke si at du reklamerte for sent. Det gjelder også hvis du har fått uriktige opplysninger, som «nytt tak» eller «byttet rør», som ikke stemmer (§ 3-8). Opplysninger som megleren gir i annonse og salgsprospekt på vegne av selgeren, regnes som hans egne.

Vil du vite hva du kan kreve overfor et gammelt hus i sin helhet, gir pilaren om å kjøpe gammelt hus den generelle oversikten. Hvem du retter kravet mot, er tema i skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet.

Kort oppsummert

• Når selger viser til husets alder, må du finne ut om alderen faktisk forklarer feilen.
• Alder fritar ikke selgeren for opplysningsplikten eller for uriktige opplysninger i annonsen.
• «Som det er» har ingen virkning som generelt forbehold når du er forbruker.
• Få en fagperson til å si om feilen er normal for alderen, og reklamer skriftlig.
• Svarer selger med alderen, be ham konkretisere hva som er alderdom og hva som er en feil.