Jordkjeller og gamle rom under huset

Hva en jordkjeller er, og hvorfor den ofte er problemet

En jordkjeller er et rom under bakkenivå, ofte med naturstein i veggene og et gulv av jord, pukk eller gammel støp. Mange eldre hus har også krypkjeller eller lave rom under stuegulvet som en gang ble brukt til å lagre poteter og mat. Rommene er kalde og fuktige fordi de ligger i kontakt med grunnen.

Kjøper du et gammelt hus, må du regne med at slike rom ikke holder samme standard som en nyere kjeller. Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). En fuktig jordkjeller i et hus fra mellomkrigstiden er derfor ikke uten videre en feil.

Når rommet er solgt som noe det ikke er

Det blir annerledes hvis selgeren eller annonsen har gitt inntrykk av at rommet er noe annet. Står det «kjellerstue», «ekstra soverom» eller «utleiedel» i salgsoppgaven, og rommet ikke kan brukes slik, kan eiendommen ha en mangel etter reglene om uriktige opplysninger (§ 3-8). Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av selgeren, regnes som selgerens egne.

Areal er et eget punkt. Har bygningen mindre areal enn oppgitt, er det en mangel hvis avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter (§ 3-3). Ble jordkjelleren regnet med i oppgitt areal, og den ikke kan brukes som oppholdsrom, kan arealet være feil. Tilstandsrapporten skal måle bruksarealet og skille mellom areal innendørs, utendørs og i bod. Sammenlign det med tallene i annonsen.

Slik gikk det for Berit

Berit kjøpte et hus fra 1930-årene. I salgsoppgaven stod det at kjelleren hadde «to rom med stort potensial». Hun regnet med å lage et hjemmekontor der nede og fikk en håndverker til å se på rommet. Han fant at gulvet var gammelt jordgulv, at veggene var fuktige, og at høyden var for lav til at rommet kunne godkjennes som oppholdsrom.

Berit skrev til selgeren og viste til at rommet var solgt som noe det ikke kunne brukes til. Selgeren svarte at tilstandsrapporten beskrev kjelleren som lav og fuktig, og at han ikke hadde lovet noe utover det. Rapporten hadde et eget avsnitt der det stod at jordkjelleren ikke var egnet til varig opphold.

Utfallet ble at kravet falt. Berit ble regnet for å kjenne det som gikk tydelig frem av rapporten, og «potensial» var ingen opplysning om at rommet var lovlig innredet. Hun endte opp med å bruke pengene på et lite tilbygg i stedet.

Rapporten sier hva du regnes for å kjenne til

Er det utarbeidet en godkjent tilstandsrapport, regnes du for å kjenne til det som går tydelig frem av den, og av andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese (§ 3-10). Du kan altså ikke senere klage på et forhold som står tydelig i rapporten.

Rapporten deler bygningsdelene inn i tilstandsgrader. TG 2 betyr vesentlige avvik eller en gammel del med fare for skader. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik. Er en jordkjeller eller krypkjeller ikke undersøkt fordi det ikke var mulig å komme til, skal rapporten si det. Det som ikke er undersøkt, står derfor uten en vurdering, og du kan ikke uten videre lese det som at rommet er i orden.

Ulovlige forhold, som en bruksendring til oppholdsrom uten tillatelse, skal bygningssakkyndig opplyse om når det er åpenbart, men uten tilstandsgrad. Mangler du en slik opplysning om et rom som åpenbart var innredet til beboelse, er det et argument for at du burde fått vite mer.

Hva selgeren visste, og hva du kan kreve

Selgerens opplysningsplikt er det sterkeste kortet. Har selgeren visst om fuktproblemer eller at rommet ikke var godkjent til bolig, og sagt ingenting, kan eiendommen ha en mangel (§ 3-7). Ditt eget kjennskap og dine egne undersøkelser fjerner ikke selgerens plikt til å opplyse (§ 3-10 tredje ledd).

Du må selv sannsynliggjøre (gjøre mer sannsynlig enn ikke) at det er en mangel. Ta bilder, få en fuktmåling og en skriftlig vurdering av rommet, og behold alle dokumenter fra salget.

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning og i noen tilfeller heving. Selgeren kan tilby å rette selv, og da må du normalt la ham gjøre det. Hva du kan kreve ved et gammelt hus, går pilaren om å kjøpe gammelt hus gjennom. Om selgeren bare pusset opp overflaten, er selger som renoverte bare på overflaten et eget tema, og hvordan råte i eldre hus vurderes, står i råte i nederste stokk i tømmerhuset.

Kort oppsummert

• En jordkjeller i et gammelt hus er normalt ikke en mangel, fordi husets alder og type teller med.
• Sjekk om jordkjelleren var solgt som bolig- eller oppholdsrom, og om arealet stemmer med annonsen.
• Les rapporten grundig, for du regnes for å kjenne det som går tydelig frem av den.
• Har selgeren visst om fukt eller manglende godkjenning av rommet og tiet, kan du ha et krav.
• Reklamer skriftlig og dokumenter rommet med bilder og måling.