Selger leide ut boligen og bodde aldri der selv

Selger bodde ikke i boligen: hva betyr det for opplysningsplikten?

Avhendingslova § 3-7 sier at boligen har en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Ordlyden skiller ikke mellom selgere som har bodd i boligen, og selgere som ikke har det.

Selgeren som har leid ut, har likevel en annen kunnskapsposisjon. Han har ikke vært der daglig, og har kanskje aldri sett feil som en beboer ville oppdaget. På den andre siden har han hatt kontakt med leietakere og har mottatt meldinger, fått regninger og kanskje betalt for reparasjoner. Slik kunnskap er kunnskap hos selgeren.

Kunnskap han «måtte kjenne til» omfatter også det han burde ha undersøkt som utleier. Kjente han til en klage om fukt fra leietakeren, er det ikke godt nok å si at han aldri bodde der.

Slik gikk det for Thomas

Thomas kjøpte en toroms leilighet som selgeren hadde leid ut i seks år. På visningen fortalte megleren at selgeren aldri hadde bodd der. I egenerklæringen hadde selgeren svart nei på spørsmålet om fukt, og skrevet «ukjent» på andre spørsmål.

Etter innflytting oppdaget Thomas mugg bak et skap på soverommet. Naboen i etasjen under fortalte at leietakeren flere ganger hadde klaget til selgeren over fukt og at selgeren hadde sendt en håndverker en gang. Thomas skrev til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren svarte at han aldri hadde bodd der og ikke visste noe om fukt. Thomas ba om å få se e-postene mellom selgeren og leietakeren. Da selgeren nektet, ba Thomas leietakeren om en skriftlig bekreftelse, og leietakeren stilte opp. Selgeren ga da etter og gikk med på et prisavslag.

Hva leietakerne kan fortelle deg

Leietakere er ofte det beste beviset du har. De vet om lekkasjer, fukt, støy og hvordan boligen har fungert. Du kan spørre dem om skriftlig bekreftelse på hva de fortalte selgeren og når. Meldinger og e-poster mellom leietaker og utleier kan vise at selgeren kjente til et problem.

Har selgeren betalt håndverkere, finnes det fakturaer. Selgeren kan også ha meldt en skade til forsikringen. Slikt kan gi deg et tydelig bilde av hva han visste. Se Hvordan bevise at selger visste mer enn hun skrev? for hvordan du bygger et slikt bevisgrunnlag.

Husk at det er du som må sannsynliggjøre at han kjente til forholdet. Det er ikke nok å påvise at boligen har en feil. Du må vise at selgeren hadde kunnskapen, eller at han burde hatt den, og at opplysningen hadde påvirket kjøpet ditt.

Utleie som eget tema: ulovlige leieforhold og kjøperens forventninger

Har selgeren leid ut deler av boligen, kan utleie være et poeng i seg selv. Bruksendring og oppdeling av boenheter er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, og de kan ikke gjennomføres uten tillatelse. Har selgeren ulovlig innredet en utleiedel, kan boligen ha en mangel hvis det ikke er opplyst.

Megleren skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 gi deg opplysninger om eventuell adgang til å leie ut hele eller deler av eiendommen til bolig. Opplyser salgsoppgaven noe som ikke stemmer med det du fikk, er det en uriktig opplysning etter § 3-8.

Kjøper du en bolig som har vært brukt som utleiebolig, kan du forvente at slitasjen er større enn i en bolig som en eier har bodd i. Det er ikke i seg selv en mangel, siden du bare kan forvente det som følger av boligens alder og synlige tilstand (§ 3-2). En mangel foreligger når boligen er dårligere enn du kunne regne med.

Kan selger skjule seg bak «solgt som den er»?

Ikke ved forbrukerkjøp. Alminnelige forbehold som «solgt som den er» har ingen virkning når kjøperen er forbruker (§ 3-9). Utleieselgere bruker gjerne dette, fordi de mener de ikke kjenner boligen. Men forbeholdet hindrer deg ikke i å kreve at selgeren har oppfylt opplysningsplikten. Du kan lese mer i Kan selger bli ansvarlig selv om boligen er solgt som den er?.

Slik går du fram

Ta bilder av feilen og be en sakkyndig vurdere den skriftlig. Finn ut hvem som bodde der og hvor lenge, og be om skriftlig bekreftelse på hva leietakerne fortalte selgeren. Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen.

Selgeren kan tilby å rette, og du må normalt godta det. Kravene dine er ellers prisavslag, erstatning og heving. Prisavslaget settes til det utbedring koster, med mindre noe annet blir bevist. Hele temaet er samlet i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting, og du kan også lese Selger nevnte reparasjonen, men ikke at den mislyktes hvis selgeren har fått gjort noe med problemet.

Kort oppsummert

• Selv om selgeren ikke bodde i boligen, har han samme opplysningsplikt etter § 3-7.
• Kunnskap han fikk fra leietakerne, teller som selgerens kunnskap.
• Leietakerens skriftlige bekreftelse, e-poster og fakturaer er gode bevis på hva han visste.
• Du må selv sannsynliggjøre at selgeren kjente til forholdet og at det ville påvirket kjøpet.
• «Solgt som den er» ga ham ingen beskyttelse mot opplysningsplikten ved forbrukerkjøp.