Vedtekter styres i utgangspunktet av borettslagsloven, ikke avhendingslova
Vedtektene i et borettslag eller sameie er interne regler fastsatt av fellesskapet selv gjennom generalforsamlingen, og de gjelder for alle andelseiere eller seksjonseiere uavhengig av hvem som til enhver tid eier den enkelte boligen. Fordi vedtektene er informasjon som følger med boligen og gjelder likt for alle beboere i bygget, er utgangspunktet at du som kjøper har en viss egen oppfordring til å sette deg inn i dem før du kjøper, på samme måte som du bør sette deg inn i andre forhold ved fellesskapet du blir en del av gjennom kjøpet ditt. Dette skiller vedtekter fra typiske avhendingslova-spørsmål, som handler om konkrete egenskaper eller skader ved den enkelte boligen fremfor generelle regler for hele fellesskapet. En generell regel i vedtektene, som gjelder likt for alle beboere og ikke er skjult for deg som kjøper, er derfor normalt ikke noe selgeren automatisk plikter å fremheve spesielt, siden dette i prinsippet er informasjon som er tilgjengelig for enhver kjøper som undersøker saken før budrunden starter. Mange meglere legger da også ved gjeldende vedtekter i salgsoppgaven eller gjør dem tilgjengelig på forespørsel, nettopp fordi dette er dokumenter som skal følge boligen og gjelde for enhver ny eier, uavhengig av hvem som selger og hvem som kjøper i den enkelte transaksjonen.
Når manglende opplysning likevel blir en mangel ved kjøpet
Bildet endrer seg dersom forbudet eller begrensningen var av en slik karakter at selgeren måtte forstå at det ville ha stor betydning for din bruk av boligen, og selgeren likevel unnlot å nevne det til tross for at det ikke fremgikk klart av vanlig tilgjengelig informasjon i forkant av kjøpet. Har du for eksempel gitt tydelig uttrykk for at du planla å leie ut boligen, eller at du skulle ha kjæledyr i leiligheten, og selgeren visste at vedtektene inneholdt et forbud mot nettopp dette uten å si fra til deg, kan dette være en opplysningssvikt som gir grunnlag for krav etter avhendingslova. Det samme gjelder dersom forbudet var uvanlig eller vanskelig å oppdage selv med normal aktsomhet fra din side som kjøper, slik at det ikke er rimelig å legge hele undersøkelsesbyrden på deg alene. Avgjørende er en samlet vurdering av hvor tydelig begrensningen faktisk var, hvor viktig den var for din konkrete bruk av boligen, og hva selgeren visste om dine planer da avtalen ble inngått mellom dere. Har du derimot ikke sagt noe om dine planer overhodet, og forbudet er av en art som er vanlig i mange sameier og borettslag, skal det normalt mer til før du kan legge ansvaret ensidig på selgeren for at du selv ikke undersøkte forholdet nærmere før du bandt deg til kjøpet.
Forskjellen mellom å ikke få vite og å selv burde undersøkt
Som kjøper har du en viss plikt til selv å undersøke forhold som er alminnelig tilgjengelige, og du kan ikke uten videre bygge et krav på at du «ikke visste» om noe som lett kunne vært avklart ved å be om vedtektene før du la inn bud på boligen. Samtidig kan ikke selgeren fritt utnytte at du ikke spurte, dersom selgeren satt med konkret kunnskap om at en bestemt regel ville komme som en ubehagelig overraskelse for nettopp deg og dine konkrete planer for boligen. Balansen mellom disse to hensynene — din undersøkelsesplikt og selgerens opplysningsplikt — er kjernen i denne typen saker, og det finnes ikke ett enkelt svar som passer alle situasjoner. Jo mer alminnelig og lett tilgjengelig informasjonen var, desto mer taler det for at du selv burde undersøkt før du bandt deg til kjøpet gjennom et bud. Jo mer spesifikk kunnskap selgeren hadde om at nettopp du ville bli rammet av en bestemt regel, desto sterkere taler det for at selgeren skulle sagt fra i forkant av avtalen. Dokumentasjon av hva som faktisk ble sagt under visning eller i budprosessen — for eksempel gjennom tekstmeldinger, e-post eller vitner som var til stede — blir derfor ofte avgjørende for hvor du havner i denne vurderingen dersom saken skulle ende i en reell tvist.
Da Salveig oppdaget utleieforbudet
Salveig fortalte tydelig til selgeren og megler under visningen at hun planla å leie ut ett av rommene i leiligheten for å avlaste boutgiftene sine i en periode fremover. Selgeren, som hadde bodd i borettslaget i mange år og kjente vedtektene godt fra tidligere generalforsamlinger han selv hadde deltatt på, visste at laget hadde et strengt forbud mot fremleie av deler av boligen, men nevnte ingenting om dette før kjøpet ble gjennomført og kontrakten signert. Da Salveig etter overtakelsen forsøkte å leie ut rommet til en bekjent, fikk hun beskjed fra styret om at dette var i strid med vedtektene og måtte avsluttes umiddelbart uten unntak. Fordi Salveig konkret hadde opplyst om sine planer allerede på visning, og selgeren satt med kunnskap om forbudet uten å si fra til tross for dette, hadde hun et godt grunnlag for å hevde at dette var en opplysningssvikt som burde vært rettet opp før kjøpet ble avtalt mellom dem. Megleren som hadde vært til stede på visningen, kunne dessuten bekrefte at Salveig faktisk hadde nevnt planene sine høyt og tydelig, noe som styrket hennes sak ytterligere da selgeren i etterkant forsøkte å bagatellisere hvor mye han egentlig hadde forstått av det hun sa.
Kort oppsummert: - Vedtekter reguleres i utgangspunktet av borettslagsloven, og du har en viss egen plikt til å sette deg inn i dem. - Generelle regler som gjelder likt for alle, og som er tilgjengelig informasjon, plikter ikke selgeren automatisk å fremheve spesielt. - Visste selgeren at en bestemt begrensning ville ramme nettopp dine planer, kan taushet om dette bli en mangel etter avhendingslova. - Vurderingen bygger på en balanse mellom din undersøkelsesplikt og selgerens kunnskap om dine konkrete planer. - Tydelig kommunikasjon om egne planer før kjøpet styrker din sak dersom noe senere viser seg å være i strid med vedtektene.