Selger fjernet en vegg uten å sjekke om den var bærende

Hvorfor en bærevegg er noe annet enn en vanlig vegg

En bærevegg er en vegg som bærer vekten av gulv eller tak over seg. Fjernes den uten at lasten er tatt opp på annen måte, kan konsekvensene være alt fra sig i gulvet til skader som ikke viser seg før etter flere måneder. Derfor er dette ikke et pynteproblem, men et spørsmål om selve konstruksjonen.

Mange selgere tror at en vegg er en vegg. Andre vet at den kan være bærende, men lar være å sjekke fordi det koster penger eller krever søknad. Uansett er det ikke du som kjøper som har risikoen for et slikt inngrep, hvis du ikke fikk vite om det. Boligen skal være i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et åpent stuerom som ser ut som en vanlig planløsning, gir ingen grunn til å tro at en bærende vegg er tatt bort uten vurdering.

Hva du gjør når selgeren fjernet en bærevegg selv

Start med å skaffe deg oversikt, ikke med å rive mer ned eller bygge opp igjen.

1. Ta bilder og mål. Fotografer taket og gulvet over og under, sprekker, skjeve dører og synlige bjelker.
2. Få en vurdering av en fagkyndig. En byggingeniør eller annen sakkyndig kan si om veggen var bærende og om avlastningen er forsvarlig. Vurderingen er beviset ditt.
3. Sjekk byggesaksarkivet. Alle kan kreve innsyn i kommunens saksdokumenter. Finnes det ingen søknad eller tillatelse, vet du mer om hva som er gjort.
4. Les salgsdokumentene. Sto det noe om ombygging, egeninnsats eller «åpen løsning» i salgsoppgaven, egenerklæringen eller rapporten?
5. Si fra til selgeren skriftlig. Beskriv hva du har funnet og hva du krever. Hvordan det gjøres, står i Hvordan du varsler på riktig måte.

Byggesaksreglene og hva de betyr for deg

Etter plan- og bygningsloven kan flere typer tiltak ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse, blant annet tilbygg, fasadeendringer og bruksendring. Et søknadspliktig tiltak skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen. Om et bestemt inngrep i innvendige vegger krever søknad, avhenger av hva som er gjort, så dette må du få avklart for din bolig.

Kommunen kan følge opp brudd på reglene. Den kan gi pålegg om retting og ilegge tvangsmulkt, og et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen. Før dette skal den ansvarlige varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale seg. For deg som kjøper er poenget at et ulovlig utført inngrep kan bli din sak etter overtakelsen. Ved forbrukerkjøp er det en mangel hvis boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med visse unntak.

Slik gikk det for Kasper

Kasper kjøpte en toromsleilighet i en tomannsbolig. Under et kjøkkenprosjekt to måneder senere så rørleggeren at en stripe i taket over det som en gang hadde vært en vegg mellom stue og kjøkken, hadde sunket litt. Kasper hadde tenkt på det som en åpen løsning som selgeren hadde laget, og i salgsoppgaven sto det ingenting om ombygging.

Han fikk en ingeniør til å se på det. Rapporten sa at veggen mest sannsynlig hadde vært bærende, og at avlastningen over åpningen ikke var forsvarlig. Kasper sjekket byggesaksarkivet og fant ingen søknad. Han sendte rapporten og bildene til selgeren og krevde prisavslag tilsvarende utbedringen. Selgeren svarte først at Kasper hadde sett åpningen på visning, men snudde da hun leste at det ikke sto noe om ombygging i noen av salgsdokumentene. Partene ble enige om at selgeren betalte en ny bjelke og montering.

Slik reagerer selgeren ofte, og hva du svarer

Selgere sier gjerne at du så veggen mangle på visning. Det er riktig at du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene, og det du burde ha oppdaget ved en vanlig besiktigelse. Men du har ikke plikt til å gjøre kompliserte undersøkelser eller ta med sakkyndig. At en vegg er borte, sier ingenting om hvorvidt den var bærende, og hvordan det ble gjort. Høyesterett har dessuten sagt at generelle opplysninger om ufaglært arbeid ikke får kravet til å falle bort.

Selgeren har rett til å rette mangelen hvis hun tilbyr det. Du må da godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Det er selgeren som betaler. Er retting ikke aktuelt, kan du kreve prisavslag, som normalt settes til det det koster å utbedre. Hvis selgeren ikke svarer, eller tilbudet er dårlig, kan du gå videre med krav om erstatning eller heving.

Bor du i et borettslag, gjelder egne regler om bærende vegger, og andelseieren har ikke vedlikeholdsplikt for slike deler. Se Kan jeg rive en vegg i borettslagsleiligheten?. Mer om selgerens egeninnsats generelt står i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv. Er det også gjort rørarbeid uten fagfolk, finner du mer i saken om rørarbeid uten rørlegger.

Kort oppsummert

• Når selger har fjernet en bærevegg selv uten å sjekke den, er det normalt en mangel hvis du ikke fikk vite om det.
• Få en fagkyndig til å vurdere veggen, og sjekk om kommunen har mottatt en søknad.
• Et inngrep uten tillatelse kan gi kommunen grunnlag for pålegg, så dokumenter tidlig.
• Selgeren kan tilby å rette. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving.
• At veggen var borte på visning, betyr ikke at du kjente til at den var bærende.