Kan sameiet kreve et stort engangsbeløp fra meg til rehabiliteringen?
Ja, sameiet kan i utgangspunktet kreve et stort engangsbeløp til nødvendig rehabilitering. Loven har ingen beløpsgrense, og vedlikehold kan vedtas med vanlig flertall. Beløpet fordeles etter sameiebrøken. Et flertall kan likevel ikke vedta noe som gir noen en urimelig fordel på andres bekostning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor sameiet kan kreve et engangsbeløp
Sameiet har plikt til å holde bygningen, fellesarealene og felles installasjoner forsvarlig ved like, og plikten omfatter nødvendig reparasjon og utskifting (eierseksjonsloven § 33). Når taket, fasaden eller stigerørene er utslitt, er rehabiliteringen en lovpålagt oppgave. Pengene må komme fra seksjonseierne.
Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Hver seksjonseier skal betale et akontobeløp (en forskuddsinnbetaling) som fastsettes av årsmøtet eller styret for å dekke sin andel. Beløpet kan også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold hvis årsmøtet har vedtatt det (§ 29 tredje ledd).
Paragrafen setter ikke noe tak for hvor mye som kan kreves, og den sier ikke at beløpet må deles opp over tid. Det betyr at et årsmøtevedtak om en ekstra innbetaling på for eksempel 150 000 kroner per seksjon i seg selv er lovlig, hvis det er nødvendig vedlikehold.
Hvem avgjør, og hvor stort flertall
Hovedregelen er vanlig flertall av de avgitte stemmene (§ 49). I rene boligsameier har hver seksjon én stemme (§ 52). Blanke stemmer regnes som ikke avgitt. Styret kan også ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall, hvis ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning (§ 58).
Er arbeidet en endring utover vanlig vedlikehold, kreves to tredjedeler. Selve betalingskravet bygger på vedtaket om akontobeløp, og det er styret som krever det inn.
Hvordan beløpet fordeles
Utgangspunktet er sameiebrøken (§ 29 første ledd). Sameiebrøken viser hver seksjons andel av eiendommen, og den står i seksjoneringsvedtaket.
Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Vedtektene kan fastsette en annen fordeling hvis de berørte uttrykkelig sier seg enige. Utover dette kan ikke årsmøtet vedta en annen fordeling enn brøken.
Hva mindretallet kan gjøre
Loven gir ikke en seksjonseier rett til å slippe unna fordi beløpet er stort. Det finnes likevel skranker.
Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 40). Departementet har i tolkningsuttalelser lagt til grunn at mindretallsvernet kan komme inn hvis flertallet vedtar et beløp mange åpenbart ikke kan betale, uten å vurdere finansiering over tid. Vurderingen er konkret og avhenger av forholdene i sameiet.
Vedtaket kan dessuten bringes inn for domstolene hvis det strider mot loven eller vedtektene. Se hva som skal til for å få kjent et vedtak ugyldig.
Tiltak som har sammenheng med bo- og bruksinteressene, og som går ut over vanlig forvaltning, har egne grenser i § 50. Gir et slikt tiltak enkelte eiere et samlet økonomisk ansvar på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, kan det bare gjennomføres hvis de uttrykkelig sier seg enige. Det gjelder ikke nødvendig vedlikehold.
Hva skjer hvis du ikke betaler
Sameiet kan sende krav og purring. De andre seksjonseierne har dessuten panterett i seksjonen din for krav som følger av sameieforholdet, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet (§ 31). Vesentlig mislighold til tross for skriftlig advarsel kan til slutt gi styret rett til å pålegge deg å selge seksjonen (§ 38). Det krever at misligholdet er vesentlig, og pålegget må gi en frist på minst seks måneder.
Tuva får en regning på 192 000 kroner
Sameiet Lerkeveien har 12 seksjoner. Det må skiftes stigerør og tak for 2,4 millioner kroner. Årsmøtet vedtar med 8 mot 3 stemmer at hver seksjonseier skal betale sin andel via en ekstra innbetaling.
Tuva eier en seksjon med sameiebrøk 80/1000. Hennes andel blir 8 prosent av 2 400 000 kroner, det vil si 192 000 kroner. Hun har ikke den summen tilgjengelig.
Tuva kan ikke nekte å betale fordi beløpet er stort. Men hun kan be årsmøtet utsette betalingen i terminer, eller foreslå at sameiet tar opp et lån som fordeles etter sameiebrøken. Det siste er et alternativ mange vurderer, og hver seksjonseier hefter da for sin brøk av lånet (§ 30). Flertallet har ikke plikt til å gå med på noen av delene, men et vedtak som er åpenbart urimelig for mange, kan komme i konflikt med § 40.
Slik går saken til årsmøtet
Et krav om ekstra innbetaling må vedtas på et årsmøte, eller av styret hvis det gjelder vanlig vedlikehold. Styret innkaller årsmøtet med minst åtte og høyst tjue dagers varsel, og et ekstraordinært årsmøte kan innkalles med kortere varsel, men aldri under tre dager (§ 43). Årsmøtet kan bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen. Er forslaget om innbetalingen ikke nevnt, kan du protestere mot at det blir vedtatt.
Møtelederen har ansvar for at det føres protokoll over alle beslutninger, og protokollen skal være tilgjengelig for seksjonseierne (§ 53). Be om å få lese den hvis du er usikker på hva som faktisk ble vedtatt.
Kort oppsummert
- Sameiet kan i utgangspunktet kreve et stort engangsbeløp fra deg til rehabilitering hvis arbeidet er nødvendig vedlikehold.
- Loven har ingen beløpsgrense, og flertallet av de avgitte stemmene er nok.
- Beløpet fordeles etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner eller vedtektene gir en annen fordeling.
- Et flertall kan ikke gi noen en urimelig fordel (§ 40), og vedtak i strid med loven kan prøves for domstolene.
- Betaler du ikke, har sameiet panterett i seksjonen og kan til slutt kreve den solgt ved vesentlig mislighold.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.