Saksøke selger, megler og takstmann samtidig

Når du kan stevne flere i samme sak

Loven åpner for å saksøke flere parter i én sak når kravene har nær sammenheng. En feil ved boligen som selgeren har forklart, megleren har formidlet og takstmannen har vurdert, kan være et slikt tilfelle. Da slipper du tre separate saker, og retten får hele bildet.

Det er du som saksøker som velger hvem som skal med. Stevningen må angi hver part, kravet mot hver, en påstand og begrunnelsen (tvisteloven § 9-2). Er kravene ulike, for eksempel prisavslag mot selgeren og erstatning mot megleren, må påstanden være delt opp slik at retten kan ta stilling til hver for seg.

Hva du kan kreve fra hver av dem

Selgeren. Mangelskravene dine går mot selgeren: prisavslag, heving, erstatning og tilbakeholdelse av kjøpesum (avhendingslova § 4-8). Har selgeren skyld, kan du kreve erstatning også for indirekte tap (avhendingslova § 4-14).

Megleren. Megleren skal sørge for at kjøperen skriftlig og tydelig får opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med, og som kan få betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Meglerforetak må ha sikkerhet som dekker ansvaret de kan pådra seg (eiendomsmeglingsloven § 2-7).

Takstmannen. Den bygningssakkyndige skal formidle resultatet av undersøkelsene på en tydelig og forbrukervennlig måte (forskriften om tilstandsrapport, punkt 1-4). En rapport som ikke gjør det, kan gi grunnlag for et krav mot den som har utarbeidet den. Hvordan du klager på en takstmann, står i hvordan klager jeg på en takstmann.

Slik unngår du dobbel dekning

Har samme tap flere ansvarlige, kan du ikke få det dekket to ganger. Får du dekket tapet fra selgeren, kan du ikke i tillegg kreve det samme fra megler. Det er tapet ditt som er grensen. Hva som skjer når flere er ansvarlige for samme tap, forklares i krav mot takstmann og megler samtidig, dobbel dekning.

Kommer kravet fra selgerens boligselgerforsikring, kan du kreve erstatning direkte mot forsikringsselskapet hvis forsikringen dekker selgerens ansvar (forsikringsavtaleloven § 7-6). Blir selskapet saksøkt, kan det kreve at du saksøker selgeren i samme sak. Da er selgeren og selskapet med i saken uansett. Er megleren aktuell i tillegg, er det praktisk å vurdere alle tre før du sender stevningen.

Sett opp en enkel oversikt over hvem som har gjort hva, med dato og dokument for hver påstand. Da ser du hvor kravet mot hver part er sterkt og hvor det er svakt, og du kan la være å stevne dem du ikke har noe konkret å bygge på. Vær også oppmerksom på at meglerforetak skal være tilsluttet en godkjent tvisteløsningsordning (eiendomsmeglingsloven § 2-10), og at klager på meglere behandles av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Det kan være et alternativ til retten for kravet mot megleren.

Slik gikk det for Gerd

Gerd kjøpte en enebolig med en kjellerstue som viste seg å ha fuktproblemer. Tilstandsrapporten nevnte ikke fukt, og megleren hadde ikke oppgitt noe om tidligere vannlekkasje. Selgeren hadde svart i egenerklæringen at det ikke var kjent skader. Gerd krevde 240 000 kroner. Hun stevnet selgeren for prisavslag og megleren og takstmannen for erstatning i samme sak.

Selgeren og megleren pekte på hverandre. Takstmannen mente at rapporten var i samsvar med det han kunne se. Retten tok hele saken i samme forhandling og kom til at selgeren hadde svart uriktig i egenerklæringen. Gerd fikk medhold mot selgeren, mens kravene mot megler og takstmann ble avvist. Hun hadde likevel fått vist hele sammenhengen, og saken var avgjort på én gang.

Kostnader og risiko

Flere parter i saken betyr flere som kan kreve sakskostnader hvis du taper. Den som vinner saken, har som hovedregel krav på full erstatning for nødvendige sakskostnader (tvisteloven § 20-2). Taper du mot en av partene, kan du bli pålagt å dekke kostnadene hans. Tenk derfor gjennom hvem du har sterkest krav mot, og om det er nødvendig å ta med alle.

Før du stevner, skal du varsle hver part skriftlig om kravet og grunnlaget (tvisteloven § 5-2). Saken må normalt innom forliksrådet først, med visse unntak, se må boligsaken gjennom forliksrådet først. Gebyret for søksmål i tingretten er 6 725 kroner i 2026. Er kravet under 250 000 kroner, kan saken gå som småkravprosess, se småkravprosess for mindre boligkrav.

Hele veien fra forliksråd til dom står i boligtvist i retten: fra forliksråd til dom. Har du dom, men ikke får pengene, kan du lese tvangsinndrivelse av dommen mot selger.

Kort oppsummert

• Du kan saksøke flere i samme sak, for eksempel selger, megler og takstmann, når kravene har nær sammenheng.
• Stevningen må si hva du krever fra hver part og hvorfor.
• Du kan bare få dekket tapet én gang, så kravene må ses i sammenheng.
• Tap mot en av dem kan gi ansvar for hans sakskostnader.
• Varsle hver part skriftlig om kravet før du reiser saken.