Må boligsaken gjennom forliksrådet først?

Hovedregelen og unntakene

En sak om formuesverdier skal som hovedregel behandles i forliksrådet før den kan tas til behandling i tingretten (tvisteloven § 6-2). En boligtvist om prisavslag eller erstatning er nettopp en slik sak. Forliksrådet er en billig og enkel første instans der partene forsøker å bli enige, og der rådet kan avsi dom i visse saker.

Det finnes tre viktige unntak. Du kan hoppe over forliksrådet når:

• tvistesummen er minst 200 000 kroner og begge parter har hatt advokat
• utenrettslig mekling er gjennomført
• tvisten er realitetsbehandlet i en godkjent klage- eller reklamasjonsnemnd

Et fjerde forhold er at en sak som har vært behandlet av Finansklagenemnda, kan bringes inn for tingretten uten å gå om forliksrådet. Det gjelder hvis du har klaget mot forsikringsselskapet til nemnda og er uenig i avgjørelsen. Har du ikke vært i nemnda og saken gjelder en selger uten forsikring, er forliksrådet normalt neste trinn.

Slik gjør du det før forliksrådet

Før du kan reise sak, skal du skriftlig varsle motparten om kravet og grunnlaget og oppfordre motparten til å ta stilling til det (tvisteloven § 5-2). Varselet skal være på papir til private parter hvis ikke annet er avtalt. Motparten skal innen rimelig tid ta stilling og begrunne et eventuelt bestridende. Partene skal også forsøke å løse tvisten i minnelighet før sak reises, for eksempel gjennom forliksrådet eller utenrettslig mekling (tvisteloven § 5-4).

Forliksklagen skal angi forliksrådet, partene, kravet, en påstand og en kort beskrivelse av de faktiske forholdene. Den kan inngis skriftlig eller muntlig. Motparten får normalt to ukers frist til å svare. Du kan også lese mer om hva som skjer i selve møtet i Hva skjer i forliksrådet?.

Er du usikker på om boligtvisten din kan tas til forliksrådet, gir Kan jeg ta boligtvisten til forliksrådet? et kortere svar. Kan rådet behandle et hevingskrav, kan du lese i Kan forliksrådet behandle hevingskrav?.

Hva forliksrådet koster

Gebyret for forliksrådet er 1,54 ganger rettsgebyret, altså 2 071 kroner i 2026. Trekker du forliksklagen før motparten er pålagt tilsvar eller innkalt, påløper ikke gebyr. Den som vinner, får dekket blant annet rettsgebyret, reiseutgifter og inntil fire ganger rettsgebyret for rettshjelp (tvisteloven § 6-13). Det betyr at deler av advokatregningen kan bli sittende igjen hos deg selv om du vinner.

Har saken først vært i forliksrådet, reduseres gebyret i tingretten med ett rettsgebyr. Det blir 5 380 kroner i en vanlig sak og 3 362 kroner i en småkravsak. Forliksrådet er altså ikke bare et krav, det er også en måte å begrense kostnadene på.

Slik gikk det for Ole

Ole kjøpte en tomannsbolig og oppdaget at tomten hadde en byggerestriksjon selgeren ikke hadde opplyst om. Han krevde 85 000 kroner i prisavslag. Selgeren avviste kravet i et svar på varselet, og Ole sendte da en forliksklage.

Han møtte personlig i forliksrådet, siden det ikke var noen grunn til å ha advokat der. Selgeren møtte også. Rådet forsøkte å få partene til å bli enige, og etter to møter aksepterte selgeren å betale 60 000 kroner. Avtalen ble ført inn som et forlik.

Ole slapp tingretten og de kostnadene som ville fulgt der. Hadde selgeren ikke møtt eller ikke akseptert, kunne rådet avsagt dom hvis en av partene ba om det og tvistesummen var under 200 000 kroner, og Ole kunne uansett brakt saken til tingretten.

Hva skjer hvis forliksrådet ikke løser saken

Forliksrådet kan avsi dom hvis begge parter samtykker, og i saker om formuesverdier under 200 000 kroner når en av partene ber om det. En dom fra forliksrådet kan bringes inn for tingretten ved stevning innen én måned (tvisteloven § 6-14).

Blir dere ikke enige og ingen ber om dom, kan saken gå videre til tingretten med en stevning. Da er du gjennom det formelle kravet om forliksråd. Er tvistesummen under 250 000 kroner, brukes småkravprosess i tingretten. Hva det innebærer, står i Småkravprosess for mindre boligkrav. Hele veien fra forliksråd til dom er beskrevet i Boligtvist i retten: fra forliksråd til dom. Forliksrådet er heller ikke egnet for alle saker. For eksempel må du sikre bevis på en annen måte enn i selve saken, og det står mer om det i Bevissikring før boligsaken kommer i gang.

Kort oppsummert

• Boligsaken må som hovedregel gjennom forliksrådet før tingretten, med tre unntak.
• Unntakene er tvistesum på minst 200 000 kroner med advokat på begge sider, gjennomført mekling og nemndsbehandling.
• Du skal sende et skriftlig varsel til motparten før du reiser sak.
• Forliksrådet koster 2 071 kroner i 2026, og gebyret i tingretten reduseres med ett rettsgebyr.
• En dom fra forliksrådet kan bringes inn for tingretten innen én måned.