Hvorfor flere aktører kan være ansvarlige for samme forhold
Ved boligkjøp er det ofte flere parter involvert i informasjonen du har fått om boligen før du la inn bud. Selger er ansvarlig for mangler ved boligen etter avtalen, mens takstmannen kan bli ansvarlig dersom tilstandsrapporten er uaktsomt utarbeidet og gir et misvisende bilde av boligens tilstand på befaringstidspunktet. Megler kan på sin side bli ansvarlig dersom vedkommende har gitt uriktige eller villedende opplysninger i markedsføringen, eller har unnlatt å videreformidle informasjon megleren faktisk satt på. Disse ansvarsgrunnlagene er ulike av natur: selgers ansvar for direkte tap er i stor grad objektivt gjennom kontrollansvaret, mens ansvar for takstmann og megler normalt bygger på at de har opptrådt uaktsomt i utøvelsen av sin rolle.
Nettopp fordi ansvarsgrunnlagene er forskjellige, kan det være fornuftig å vurdere krav mot flere parter samtidig, særlig i saker hvor det er uklart hvem som har hovedansvaret, eller hvor én part har begrenset betalingsevne eller manglende forsikringsdekning på det aktuelle tidspunktet. Har takstmannen for eksempel oversett en åpenbar fuktskade som burde vært fanget opp ved en forsvarlig befaring, kan det være grunnlag for krav mot både selger og takstmannen samtidig, selv om det til syvende og sist er samme underliggende skade som ligger til grunn for begge kravene.
Hvorfor du ikke kan få betalt to ganger for det samme
Selv om flere parter kan være ansvarlige, er erstatningens formål å dekke det faktiske tapet ditt, verken mer eller mindre enn dette. Får du dekket utbedringskostnaden fra selger, kan du ikke i tillegg få den samme kostnaden dekket fra takstmannens ansvarsforsikring, selv om begge i utgangspunktet kunne vært ansvarlige for forholdet. I praksis samordnes slike krav, enten ved at partene seg imellom fordeler ansvaret gjennom regress, eller ved at en utbetalt erstatning fra én part går til fradrag i kravet mot de andre. Dette prinsippet følger av at erstatningsutmålingen skal sette deg i den økonomiske stillingen du ville vært i uten kontraktsbruddet, ikke gjøre deg økonomisk bedre stilt enn dette.
Er du usikker på om du allerede har fått dekket en kostnad fra én part, bør du opplyse om dette tydelig når du henvender deg til en annen mulig ansvarlig part, slik at det ikke oppstår misforståelser underveis. Åpenhet om hva som allerede er dekket, og hva som fortsatt gjenstår, gjør det også enklere for de involverte partene å avklare seg imellom hvem som eventuelt skal bære den endelige kostnaden gjennom et regressoppgjør, uten at dette blir din oppgave å løse som kjøper.
Da Wenche vurderte to spor samtidig
Wenche oppdaget fuktskader i kjelleren kort tid etter overtakelse, og fant ut at skaden trolig burde vært fanget opp i tilstandsrapporten fra takstmannen som hadde vært på befaring før salget. Hun vurderte å fremme krav både mot selger og mot takstmannen som hadde utarbeidet rapporten, siden hun var usikker på hvem som ville ta ansvar for skaden først, og fryktet at saken kunne trekke ut dersom den ene parten skyldte på den andre. Selger erkjente etter hvert mangelen og dekket utbedringskostnaden i sin helhet innen rimelig tid, uten at Wenche måtte forfølge kravet videre mot takstmannen.
Fordi Wenche allerede hadde fått dekket det fulle tapet fra selger, falt grunnlaget for et parallelt krav mot takstmannen bort for den samme kostnaden, selv om hun i utgangspunktet kunne rettet kravet dit også dersom selger hadde bestridt ansvaret eller vist seg ute av stand til å betale. Hadde selger derimot avvist ansvar, ville Wenches parallelle henvendelse til takstmannen ha spart henne for verdifull tid, siden fristene for å reagere på feil i en tilstandsrapport ikke nødvendigvis følger de samme sporene som kravet mot selger.
Slik vurderer du hvem du bør rette kravet mot
Kartlegg først hvilke roller de ulike aktørene har hatt, og hva som faktisk fremgår av tilstandsrapport, markedsføring og selgers opplysninger, siden dette avgjør hvem som mest naturlig bærer ansvaret for forholdet som har oppstått. Fremmer du krav mot flere parter samtidig, vær tydelig i korrespondansen på at du ikke søker dobbel dekning, men ønsker å avklare hvem som har ansvaret, eller sikre dekning dersom én part skulle bestride kravet ditt helt eller delvis.
Er ansvarsforholdet uklart eller potensielt omfatter flere parter med ulike ansvarsgrunnlag, som her hvor selgers ansvar er objektivt mens takstmannens bygger på uaktsomhet, kan en boligadvokat bidra til å rette kravet mot riktig part fra start og unngå unødig tidsbruk. Dette er særlig nyttig når fristene for å reagere kan variere mellom de ulike ansvarssubjektene, slik at du ikke risikerer å miste et krav bare fordi du ventet for lenge med å varsle en av partene.
Kort oppsummert: - Du kan i prinsippet rette krav mot flere ansvarlige parter, som selger, takstmann og megler, for samme forhold. - Selgers ansvar for direkte tap er i stor grad objektivt, mens takstmann og megler normalt må ha opptrådt uaktsomt. - Du kan ikke få dekket det samme tapet flere ganger, selv om flere parter i prinsippet er ansvarlige. - En utbetaling fra én ansvarlig part går normalt til fradrag i kravet mot de andre. - Kartlegg ansvarsforholdet tidlig, og vurder juridisk bistand når flere parter kan være involvert.