Sammendraget i rapporten skjulte alvorlige funn

Slik veier sammendraget mot resten av tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er ofte lang, og mange leser først og fremst oppsummeringen på de første sidene. Skjuler sammendraget viktige funn, oppstår spørsmålet om du skulle ha lest videre. Rapporten er et samlet dokument, og du kan ikke uten videre se bort fra detaljene bak sammendraget.

Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport du har fått anledning til å sette deg inn i. Ordet «tydelig» er det som gjør forskjellen. Er funnet tydelig beskrevet, spiller det liten rolle at det ikke står først. Er det derimot gjemt, formulert vagt eller tonet ned, blir det vanskeligere å hevde at du kjente til det.

Hva forskriften krever av rapportens språk og innhold

Forskriften til avhendingslova sier at den bygningssakkyndige skal formidle resultatet på en tydelig og forbrukervennlig måte. Får en bygningsdel tilstandsgrad 2 eller 3, skal den sakkyndige forklare både årsaken og konsekvensen. For tilstandsgrad 3 skal rapporten også gi et sjablongmessig anslag på hva det koster å utbedre forholdet.

Disse kravene betyr at et alvorlig funn ikke skal ligge som en teknisk merknad uten forklaring. Forarbeidene sier at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring hadde vært naturlig. Rapporten kan dessuten miste virkningen mot deg hvis den ikke oppfyller forskriften, bortsett fra ubetydelige avvik. Hva de ulike tilstandsgradene innebærer, står i hva TG0, TG1, TG2 og TG3 betyr for kravet ditt.

Slik gikk det for Ruth

Ruth kjøpte en tomannsbolig og leste sammendraget i rapporten grundig. Der sto det at boligen var i normal stand for alderen, med noe vedlikehold på tak og bad. Bak i rapporten, under kjelleren, hadde den sakkyndige gitt TG3 for fuktskader i grunnmuren og skrevet at tiltak burde vurderes ved anledning. Kostnadsanslaget for punktet var ikke gjentatt i sammendraget.

Da fuktskaden ble tydelig etter en vinter, reklamerte Ruth. Selgerens forsikringsselskap viste til at TG3 sto i rapporten og mente at Ruth burde ha lest hele dokumentet. Ruth svarte at formuleringen «vurderes ved anledning» ikke ga inntrykk av at skaden var stor, og at det motsatte av det sammendraget sa, var nedtonet.

Selskapet godtok at alvoret ikke kom tydelig fram og bevilget et prisavslag. Ruth aksepterte tilbudet, siden det var i nærheten av kostnadsanslaget som stod i rapporten.

Når nedtoning ikke er nok til å gi deg medhold

Det er du som må sannsynliggjøre at rapporten ikke ga et tydelig bilde. Finansklagenemnda har i en sak sett at sprekker var nevnt både i egenerklæringen og i tilstandsrapporten, men mente likevel at alvoret var betydelig nedtonet, og at det derfor var en mangel. I en annen sak var et forhold opplyst tydelig med anbefaling om å utbedre det, og nemnda fant ingen mangel.

Selv en tydelig beskrivelse kan bli for svak til å frata deg kravet, hvis beskrivelsen gir et helt annet inntrykk enn resten av dokumentet. Den som leser aktsomt, kan likevel forventes å oppdage det som står med tydelige ord under et eget punkt, særlig når det er gitt tilstandsgrad 3.

Dette er en konkret vurdering av hvordan dokumentene faktisk var formulert. Vurderingen ser på ordbruk, plassering og forklaring, og ikke bare på hvilken tilstandsgrad som er brukt.

Hvor mye må du lese på egen hånd?

Høyesterett har sagt at kjøperen bare må gjennomføre en vanlig, aktsom besiktigelse, og at undersøkelsesplikten ikke skal strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Tilsvarende kan du ikke forventes å lese en rapport som en fagperson. Du må lese den med normal aktsomhet og forstå det som står med tydelige ord.

Hvis rapporten opplyser at noe ikke er undersøkt, skal det stå i rapporten. Det er en annen type opplysning enn en alvorlig skade som er gjemt bak et vagt sammendrag. Kostnadene ved utbedringen kan du lese mer om i kostnadsestimatet som var altfor lavt, og der rapporten beskriver feilen men undervurderer den, er rapporten beskriver feilen, men undervurderer den det nærmeste svaret.

Dette gjør du hvis du oppdager at sammendraget ikke stemte

Ta ut sammendraget og den detaljerte delen, og legg dem side om side. Skriv ned hvordan hvert av dem beskriver funnet, og hva du forsto da du leste. Hold fast ved at det er innholdet i dokumentene som avgjør, ikke hva du husker i etterkant.

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Beskriv mangelen og vis til at rapporten ikke ga et tydelig bilde av alvoret. Hvilke frister og krav som gjelder for reklamasjon, står i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet. Der rapporten helt mangler funnet, kan du også se på rapporten som sa ingen avvik der det var store feil.

Kort oppsummert

• Et sammendrag som skjuler alvorlige funn, gjør ikke at du automatisk regnes for å kjenne til dem.
• Du regnes bare for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten, og forskriften krever klart språk.
• Ved tilstandsgrad 2 og 3 skal rapporten forklare årsak og konsekvens, og ved tilstandsgrad 3 gi et kostnadsanslag.
• Sammenlign sammendraget med detaljene og reklamer skriftlig innen rimelig tid.