Kostnadsestimatet i rapporten var altfor lavt

Hva anslaget i rapporten er

Forskriften til avhendingslova krever at den bygningssakkyndige gir et sjablongmessig anslag på hva det koster å utbedre forhold med TG3. Forskriften krever ikke kostnadsanslag for TG2. Ordet sjablongmessig (etter en fast mal, ikke etter en konkret tilbudsrunde) sier noe om hvor presist anslaget er ment å være.

Anslaget er altså laget uten at takstmannen har sett hvordan en håndverker ville gjort jobben, uten å se bak konstruksjoner og uten å vite hva materialer og timer koster akkurat nå. Du bør lese tallet som en pekepinn for størrelsesorden.

Rapporten skal også forklare årsak og konsekvens når et rom eller en bygningsdel får TG2 eller TG3. Det kan gi deg mer å gå på enn tallet alene, fordi konsekvensen ofte forteller hvor mye som trengs å rives.

Når kostnadsestimatet ble for lavt: hva du kan kreve

Prisavslaget settes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist. Det er altså regningen for å rette feilen som teller, ikke tallet i rapporten. Blir regningen høyere enn anslaget, er det likevel ikke sikkert du kan kreve mellomlegget. Det spørs om feilen anses som kjent for deg.

Etter § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en godkjent rapport. Står feilen der som TG3 med forklaring og anslag, kan selgeren hevde at du kjente til den. Du kan da miste kravet på feilen, og kostnaden ved å rette blir i utgangspunktet din. Var beskrivelsen derimot vag, uten årsak og konsekvens, kan du kreve prisavslag på feilen, og da er prisavslaget regningen, ikke anslaget.

Har selgeren vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro, kan han ikke bruke at du burde ha oppdaget noe ved undersøkelsen.

Slik gikk det for Aino

Aino kjøpte en rekkehusleilighet med tilstandsrapport. Under bad stod det TG3 med anslag på 60 000 kroner for å rive og bygge nytt. Rapporten forklarte at det var fukt i gulvet og at membranen var gammel. Aino trodde 60 000 kroner var greit å leve med og ga et bud som tok høyde for det.

Da håndverkeren rev gulvet, viste det seg at råten hadde spredd seg til bjelkelaget og en vegg i stuen. Tilbudet kom på 180 000 kroner. Aino reklamerte og viste til at rapporten hadde undervurdert omfanget.

Selgeren svarte at badet var tydelig beskrevet som TG3, og at anslaget bare var sjablongmessig. Aino svarte at rapporten ikke sa noe om spredning til bjelkelaget og at takstmannen ikke kunne ha sett det. Saken endte med at selgeren ikke godtok noe for badet, men betalte en del av kostnaden for bjelkelaget og veggen i stuen, siden de ikke var nevnt.

Når kravet ikke bare er mot selgeren

Har takstmannen gjort en feil, for eksempel oversett noe han skulle ha sett, kan det i noen tilfeller være aktuelt å gå på takstmannen. Et slikt krav bygger på alminnelig erstatningsrett, og fristene er strenge. Krav utenfor kontrakt foreldes tre år etter at du fikk eller burde skaffet deg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.

Selgeren kan bli erstatningsansvarlig for direkte tap uten skyld, med mindre han beviser at årsaken er utenfor hans kontroll. Var selgeren å bebreide, kan du også kreve erstatning for indirekte tap.

Kjøper du en bolig der du vet at anslaget er et grovt overslag, kan du legge en buffer i budet. Rapporten sier ikke hva som ligger bak i konstruksjonen. Se også rapporten som beskriver feilen, men undervurderer den, der forholdet mellom beskrivelse og faktisk omfang er utdypet, og sammendraget i rapporten som skjulte alvorlige funn.

Slik reklamerer du når anslaget ikke holdt

Innhent skriftlig tilbud fra en håndverker og få gjerne beskrevet hva som ble funnet og hva som må gjøres. Ta bilder underveis. Send så reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget avviket, med tilbud og bilder vedlagt. Skriv hva slags mangel det er, og at du gjør den gjeldende.

Ved kjøp av brukt bolig kan selgeren tilby å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan bare kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake deler av kjøpesummen. Resten av reglene og fristene finner du i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet. Hva tilstandsgradene betyr, står i artikkelen om TG0 til TG3 og kravet ditt.

Kort oppsummert

• Et kostnadsestimat som ble for lavt, er ikke i seg selv en mangel.
• Anslaget i rapporten er sjablongmessig og kreves bare for forhold med TG3.
• Prisavslaget beregnes ut fra regningen for å rette feilen, ikke ut fra tallet i rapporten.
• Var feilen tydelig beskrevet, kan du regnes for å kjenne til den, og et lavt estimat hjelper deg da lite.
• Var beskrivelsen vag eller manglet konsekvensen, kan du kreve prisavslag for feilen.