Radonmålingen manglet i utleieboligen jeg kjøpte

Hva reglene sier om radonmåling i utleiebolig

Radon er en usynlig gass som kommer fra grunnen og kan samle seg inne i boligen. For boliger der eieren ikke selv bor, gjelder strålevernforskriften. Den setter en tiltaksgrense på 100 becquerel per kubikkmeter (Bq/m³): Overstiger nivået det, skal det gjøres radonreduserende tiltak. Nivået skal aldri overstige grenseverdien på 200 Bq/m³.

Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA) skriver at utleier må sørge for radonmåling. Målingen skal gjøres i vinterhalvåret, fra midten av oktober til midten av april, og pågå i minst to måneder. Leiligheter fra og med tredje etasje over bakkenivå trenger vanligvis ikke å måles.

Bor eieren selv i boligen, gjelder ikke strålevernforskriften. Det betyr at en selger som bodde i huset sitt, ikke hadde den samme plikten til å måle. Var boligen du kjøpte derimot utleid, gjaldt kravet den som leide den ut.

Slik gikk det for Aino

Aino kjøpte en tomannsbolig der nedre etasje var utleid. Hun ba om dokumentasjon på radonmåling, men selgeren hadde ingen. Aino kjøpte likevel, og i november satte hun ut to målere i hver etasje. Resultatet etter to måneder viste omtrent 140 Bq/m³ i kjellerstuen, altså over tiltaksgrensen, men under grenseverdien.

Aino meldte skriftlig fra til selgeren og krevde prisavslag for radonsperre og aktivering av ventilasjonstiltak. Selgeren avviste kravet: Boligen var vurdert i tilstandsrapporten, og der sto det ingenting om radon. Aino svarte at hun ikke krevde noe for manglende måling, men for et nivå som krevde tiltak og som selgeren som utleier ikke hadde fulgt opp.

Utfallet ble at partene delte kostnaden til tiltakene. Selgeren betalte cirka to tredjedeler, fordi han hadde leid ut kjelleren i flere år uten å måle, og Aino fikk tilbakebetalt en del av det hun selv hadde lagt ut til målerne.

Er manglende radonmåling en mangel etter avhendingslova?

Om det er en mangel, er en konkret vurdering. Selve reglene i strålevernforskriften sier at tiltak skal gjøres over 100 Bq/m³, ikke at en bolig uten måling er ulovlig å selge. En manglende måling er derfor ikke i seg selv den mangelen du kan kreve noe for. Det du kan kreve noe for, er en bolig som har et radonnivå over det du kunne forvente.

Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Har selgeren visst om høye verdier eller ikke sagt fra om en tidligere måling, kan det være mangel fordi du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Har annonsen eller salgsoppgaven lovet at boligen tilfredsstiller alle krav til utleie, kan det være en uriktig opplysning (avhendingslova § 3-8).

Du kan ikke bruke mot selgeren noe du kjente til, eller det som gikk tydelig frem av rapporten eller andre salgsdokumenter (avhendingslova § 3-10). Var det opplyst at boligen aldri var målt, kan det svekke kravet ditt.

Slik dokumenterer du radonnivået

Kjøp godkjente målere eller bestill en måling som følger anbefalingene fra DSA. Sett målerne ut i vinterhalvåret, og la dem stå i minst to måneder. Da får du et resultat du kan legge frem. Målinger utenfor perioden kan ha lavere verdi som bevis, fordi radonnivået normalt er høyere om vinteren.

Er nivået over 100 Bq/m³, får du et grunnlag for å kreve tiltak. Tiltakene kan være tetting, ventilasjon eller radonsug under gulvet. Skaff tilbud fra minst to firmaer, for prisavslaget settes normalt til det tiltakene koster å utføre (avhendingslova § 4-12). Har du leietakere, har du som ny eier og utleier plikten til å sørge for at nivået er innenfor kravene, og du må derfor handle uansett hva selgeren gjør.

Husk at du må begrense tapet med rimelige tiltak (avhendingslova § 7-2). Venter du med å gjøre noe mens leietakerne bor i et rom med høyt radonnivå, kan du få krav om at du selv bærer en del av tapet.

Hva du kan kreve av selgeren

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, holde tilbake deler av kjøpesummen og i alvorlige tilfeller heve. Terskelen for heving er høy og avgjøres konkret. Erstatning for direkte tap kan du kreve selv om selgeren ikke har skyld, med mindre han viser at årsaken lå utenfor hans kontroll (avhendingslova § 4-14).

Reklamasjon skal skje innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19). Meldingen må si hva slags avtalebrudd det er, så beskriv både nivået og målemetoden.

Mer om hvordan slike krav og frister virker, finner du i pilaren om nedgravd oljetank. Har leietakeren funnet feilen før deg, står det mer i saken om leietakeren som oppdager mangelen. Spørsmålet om hvordan du beviser at forholdet fantes før kjøpet, er tatt opp i artikkelen om å bevise oljelekkasjen. Er det egenerklæringen som er feil, se saken om selgerens «nei».

Kort oppsummert

• Manglende radonmåling i en utleiebolig er ikke i seg selv en mangel. Nivået og selgerens kunnskap avgjør.
• Utleier skal sørge for radonmåling om vinteren, og tiltak skal gjøres når nivået er over 100 Bq/m³.
• Mål selv i minst to måneder mellom midten av oktober og midten av april, og bevar resultatet.
• Meld skriftlig fra til selgeren og skaff tilbud på tiltak, slik at du kan kreve prisavslag.