Hvordan beviser jeg at oljelekkasjen startet før jeg kjøpte?

Hva du faktisk må bevise

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) sier at det avgjørende er tilstanden på det tidspunktet risikoen gikk over på deg. Det skjer når du overtar bruken av eiendommen. Lekkasjen kan altså vise seg lenge etter overtakelsen og likevel regnes som en mangel, hvis årsaken lå der da du overtok.

Du trenger ikke bevise alt med hundre prosent sikkerhet. Men du må gjøre det sannsynlig at forholdet er en mangel. Selgeren kan ikke bare vente og se. I praksis handler bevisene om tre ting:

• at det finnes en oljelekkasje eller olje i grunnen
• at den stammer fra en tank eller en ledning som var der før overtakelsen
• at lekkasjen eller skaden hadde begynt, eller var en følge av forhold som fantes, da du overtok

Det siste leddet er det vanskeligste, og det er her dokumentasjonen gjør forskjellen.

Bevis som tar for seg tidspunktet

Sakkyndig rapport. Få en rådgiver med miljøkompetanse til å ta prøver av jord og eventuelt vann, og skriv ned hvor prøvene er tatt. En slik rapport kan si noe om omfanget, og om forurensningen har trukket langt eller ligger konsentrert rundt tanken. Spør uttrykkelig om fagpersonen kan si noe om hvor lenge lekkasjen kan ha pågått.

Tankens historikk. Tilstandsrapporten skal ta opp om det finnes en nedgravd oljetank, om kommunen har gitt pålegg om sanering og om tanken har lekkasjesikring. Se etter det som står der, og be selgeren om dokumenter fra tidligere kontroller. Enkeltbunnede ståltanker skal ha første kontroll etter 15 år og deretter hvert femte år. Mangler kontrollene, taler det for at tilstanden var dårlig, men det er ikke bevis i seg selv.

Kommunens registre. Den som er ansvarlig for en nedgravd tank, skal melde den skriftlig til kommunen, og melde når den tas ut av bruk. Be kommunen om innsyn i saken din. Kommunen er forurensningsmyndighet for nedgravde oljetanker, og har ofte opplysninger om tanken som verken selgeren eller du kjenner til.

Naboer og tidligere eiere. Noen har fylt olje, sett gravemaskiner eller husker at det lukta olje i kjelleren. Skriftlige uttalelser fra dem hjelper, spesielt når de kan datere det de har sett.

Slik gikk det for Tone

Tone overtok et hus i mars. I juni oppdaget hun oljelukt i kjelleren og en glinsende hinne på vannet i sluket. Hun fikk en rådgiver til å ta prøver i grunnen utenfor kjellerveggen. Prøvene viste olje, og at forurensningen hadde trukket ut i jorda i et bredt belte.

Selgeren mente lekkasjen måtte ha oppstått etter overtakelsen. Tone hadde en hel dokumentmappe: takstrapporten nevnte en nedgravd tank fra 1970-årene, kommunen hadde tanken registrert uten dokumentasjon på kontroll, og en nabo bekreftet at selgeren hadde fortalt at tanken «lekket litt» tidligere. Rådgiveren skrev i rapporten at omfanget tilsa at lekkasjen hadde pågått lenge før overtakelsen.

Etter det dro selgeren tilbake påstanden og gikk med på å forhandle. Ordningen endte med et prisavslag som dekket tilbud om graving og sanering. Tone fikk beholde huset.

Hvem som har ansvar for hva etter overtakelsen

Overfor myndighetene er det du som eier som har ansvar for å sikre at forurensningen stanses, fjernes eller begrenses, uansett hva du kan kreve av selgeren. Forurensningsmyndigheten kan gi deg pålegg med frist. Etterkommes ikke pålegget, kan myndigheten gjøre arbeidet selv og kreve utgiftene dekket av den ansvarlige.

Derfor bør du ikke vente med å få saken sikret. Det er i tillegg et krav at du begrenser tapet med rimelige tiltak. Gjør du ikke det, må du selv bære den delen av tapet.

Slik bygger du kravet mot selgeren

Kravet mot selgeren følger avhendingslova og går ut på prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving. Selgeren har en rett til å rette mangelen hvis han tilbyr det. Det avgjørende for om det er en mangel, er hva selgeren kjente til og hva salgsdokumentene sa. Sa selgeren ikke fra om en kjent lekkasje, kan det være brudd på plikten til å opplyse.

Kjente du selv til lekkasjen, eller står det tydelig i tilstandsrapporten, kan du ikke kreve noe for det. Det gjelder også forhold du burde oppdaget hvis du har undersøkt eiendommen grundig før kjøpet, med mindre selgeren har vært uærlig eller grovt uaktsom.

Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget lekkasjen. Meldingen skal beskrive hva som er feil. Den ytterste fristen for reklamasjon er fem år etter overtakelsen. Vil du ha samlet oversikt over hvem som må betale, står det i oversikten om nedgravd oljetank etter kjøp. Har selgeren krysset nei i egenerklæringen, er det et eget poeng som er behandlet i artikkelen om nei på oljetank i egenerklæringen. Spørsmål om pris på fjerning er tatt opp i hva det koster å fjerne en nedgravd oljetank, og oljelekkasje i grunnen og forurenset tomt tar for seg tomtens verdi.

Kort oppsummert

• Du må gjøre det sannsynlig at oljelekkasjen var der før overtakelsen, og her hjelper prøver fra sakkyndige mest.
• Dokumenter tankens alder, kontroller og registrering i kommunen, og be om innsyn i kommunens sak.
• Skriftlige uttalelser fra naboer og tidligere eiere kan bevise når lekkasjen startet.
• Ansvaret overfor myndighetene ligger hos deg som eier, selv om du krever penger av selgeren.
• Si fra til selgeren innen rimelig tid, og sikre bevis før du gjør inngrep.