Selge til en du kjenner: trenger du megler da?
Nei, du trenger ikke megler når du selger bolig til en du kjenner. Det er lov å selge bolig uten megler til en bekjent, et familiemedlem eller en nabo, og dere kan avtale pris og vilkår direkte. Men opplysningsplikten gjelder like fullt, og pengene og skjøtet må utveksles på en trygg måte. Mange løser det ved å kjøpe et rent oppgjørsoppdrag, der en megler bare tar seg av kontrakt, tinglysing og utbetaling.
Samir skal flytte og vil selge leiligheten sin til en kollega som har vært på besøk mange ganger og liker den. De er enige om prisen. Samir lurer på om det er noen grunn til å betale en megler når kjøperen allerede er funnet.
Du kan selge bolig uten megler til en bekjent
Det er ingen regel som krever megler ved salg av bolig. Eiendomsmeglingsloven regulerer dem som driver megling, ikke deg som selger. Avhendingslova gjelder for salget uansett om det er en megler involvert eller ikke (avhendingslova § 1-1).
Du og kjøperen står fritt til å avtale pris, overtakelse og andre vilkår. En avtale om salg av bolig kan også inngås muntlig, men begge kan kreve at den settes opp skriftlig (avhendingslova § 1-3). I praksis trenger dere en skriftlig kontrakt, både for kjøperens bank og for å få tinglyst skjøtet.
Det betyr ikke at du slipper ansvar. Reglene om mangler gjelder også når du selger til en du kjenner.
Opplysningsplikten gjelder også overfor venner
Mange tenker at kjøperen «kjenner boligen» fordi hun har vært der mange ganger. Det er ikke nok. Har du holdt tilbake noe du visste eller burde visst om boligen, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite, har boligen en mangel (avhendingslova § 3-7). At kollegaen har vært på middag, betyr ikke at hun vet om fuktflekken bak sofaen.
En tilstandsrapport er like nyttig her som ved et vanlig salg. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som går tydelig fram av en tilstandsrapport hun har fått anledning til å sette seg inn i (avhendingslova § 3-10). Det beskytter deg mot krav senere, og det beskytter vennskapet.
Selger du til en forbruker, kan du heller ikke skrive deg fri med et «som han er»-forbehold. Det har ingen virkning ved forbrukerkjøp (avhendingslova § 3-9). Mange konflikter mellom venner og familie etter et boligsalg starter med en feil ingen snakket om.
Prisen må være gjennomtenkt
Uten megler og budrunde er det dere som setter prisen. Det kan være fristende å gi en venn en god pris. Det kan du gjøre, men tenk på følgene.
Kjøperens bank vil ofte ha en verdivurdering for å godkjenne lånet. Er prisen langt under markedsverdien, kan det også få betydning for skatt og for dokumentavgiften, som beregnes av markedsverdien, ikke av kjøpesummen. Selger du til et familiemedlem under markedspris, kan det i tillegg regnes som en delvis gave, og det kan få betydning for et senere arveoppgjør.
Vil du ha et objektivt tall, kan du bestille en verdivurdering eller en takst uten å gi en megler salgsoppdraget.
Kontrakt og oppgjør er der risikoen ligger
Det tryggeste er at pengene og skjøtet utveksles samtidig. Kjøperen vil ikke betale før hun er sikret eiendomsretten. Du vil ikke gi fra deg skjøtet før pengene er betalt. Har du lån på boligen, må banken din få innfridd lånet før pantet kan slettes, og kjøperens bank vil ha pant i boligen.
Dette er grunnen til at mange som selger til en bekjent, kjøper et oppgjørsoppdrag. En megler tar da imot kjøpesummen på en klientkonto, sørger for tinglysing av skjøtet og pantedokumentet, innfrir lånet ditt og betaler resten ut når kjøperen har rettsvern (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Hva det koster, står i oppgjørsoppdrag.
Vil dere gjøre alt selv, må dere sette opp kontrakten, signere skjøtet med vitner og sende det til Kartverket. Fremgangsmåten står i tinglyse skjøte selv. Det går greit når det ikke er lån på boligen, men blir mer krevende når to banker skal samordnes.
Er kjøperen et familiemedlem, kommer det i tillegg spørsmål om gave og arv, som har egne regler.
Når du likevel bør vurdere full megler
Noen ganger kan det lønne seg å la en megler gjøre mer enn oppgjøret, selv om kjøperen er funnet. Det gjelder særlig når dere er usikre på prisen, når boligen har uklare forhold som ulovlige rom eller manglende ferdigattest, eller når det er flere selgere som ikke er enige.
Har du allerede en oppdragsavtale med en megler, må du sjekke den først. Megleren har krav på vederlag hvis handel kommer i stand i oppdragstiden, selv om megleren ikke har bidratt (eiendomsmeglingsloven § 7-3). Det gjelder også om du selger til en du kjenner.
Samir sjekket at han ikke hadde noen megleravtale fra før, bestilte tilstandsrapport og kjøpte et oppgjørsoppdrag med kontrakt. Han og kollegaen er fortsatt venner.
Kort oppsummert
- Det er lov å selge bolig uten megler til en bekjent, og dere kan avtale pris og vilkår fritt.
- Opplysningsplikten gjelder fullt ut, også om kjøperen kjenner boligen.
- Pris under markedsverdi kan få følger for lån, avgift, skatt og arv.
- Den største risikoen ligger i oppgjøret, og mange kjøper et rent oppgjørsoppdrag.
- Har du en oppdragsavtale med en megler, kan megleren ha krav på vederlag selv om du finner kjøperen selv.