Kan jeg nekte å overta fordi leiligheten ikke er vasket?
Du kan normalt ikke nekte å overta en leilighet bare fordi den ikke er vasket. Etter bustadoppføringslova § 15 kan du nekte når det er en mangel som gir rimelig grunn til det, og støv og emballasje som kan fjernes på kort tid, er sjelden nok. Er boligen i så dårlig stand at arbeidet ikke kan regnes som fullført, er ytelsen forsinket. De fleste løser det best ved å holde forretningen, notere vasken i protokollen og holde tilbake så mye av vederlaget som trengs til rengjøring.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om rengjøring og ferdigstillelse
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova har ingen egen paragraf om byggvask. Det nærmeste er § 13 tredje ledd: har partene ikke avtalt noe annet, skal utbyggeren sørge for tilkomst til byggeplassen, byggestrøm, oppvarming, snørydding, fjerning av rester og avfall og liknende tiltak som trengs for å fullføre arbeidet. Rengjøring før levering kan etter omstendighetene regnes som et slikt tiltak.
Kontrakten og leveransebeskrivelsen er derfor det første stedet å lete. Står det «byggvask» eller «sluttrengjøring» som en del av leveransen, er det avtalt. Står det «vask utføres av kjøper», er det avtalt det motsatte, så lenge det ikke gir deg en dårligere stilling enn loven (§ 3).
Loven bruker begrepet «fullført» for om arbeidet er ferdig. Er boligen full av byggestøv, malingsflekker og emballasje, kan det være tegn på at arbeidet ikke er avsluttet. Det er en vurdering i hvert tilfelle, og små mengder støv gjør ikke en bolig uferdig.
Kan du nekte å overta?
Overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning (§ 14). Etter § 15 kan du nekte å overta hvis det er en mangel som gir rimelig grunn til å nekte. Loven nevner ikke vask, og manglende rengjøring alene gir sjelden en slik grunn. Er arbeidet ikke fullført, er ytelsen forsinket. Da kan du etter § 17 kreve dagmulkt, heve avtalen i alvorlige tilfeller, kreve erstatning og holde tilbake vederlag.
Spørsmålet i praksis er om det lønner seg å nekte. Stopper du forretningen, kan utbyggeren hevde at du uten grunn utsetter overtakelsen og dermed betalingen. Det kan ende i en uenighet om hvem som egentlig var forsinket. Mange velger derfor å gjennomføre forretningen, skrive inn vasken i protokollen og sette en frist for å få den utført.
Er boligen i så dårlig stand at du ikke kan bo der, for eksempel ved store mengder byggavfall, skadet gulv eller manglende sanitæranlegg, er det mer aktuelt å nekte å overta og si at arbeidet ikke er fullført. Skriv det da tydelig og med bilder, og be utbyggeren ta stilling skriftlig.
Slik holder du tilbake penger til vask
Har du et krav fordi arbeidet ikke er fullført, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 24). Er det en mangel, gjelder tilsvarende etter § 31. I begge tilfeller er grensen hva som trengs for å dekke kravet. Loven oppgir ingen prosentsats.
Tilbakeholdet bør være knyttet til hva rengjøringen koster. Innhent et tilbud fra et vaskebyrå, med pris per kvadratmeter og for hele leiligheten. Hold tilbake det beløpet, eventuelt litt mer hvis det er flere gjenstående punkter, og skriv til utbyggeren hva du holder tilbake og hvorfor.
Holder du tilbake mer enn du har dekning for, kan utbyggeren kreve rente på den delen som ble betalt for sent (§ 59). Hold derfor tilbakeholdet innenfor det du kan dokumentere.
Sofie og leiligheten fylt av byggestøv
Sofie skal overta en leilighet på 78 kvadratmeter til 4 200 000 kroner. Kontrakten sier ingenting om vask. Under forretningen er gulvene dekket av gips- og sagstøv, vinduene har malingsflekker og et rom er fylt med pappemballasje.
Sofie ber om at forholdene skrives i protokollen. Utbyggerens representant mener vasken «hører til innflytting». Sofie svarer at utbyggeren etter loven skal fjerne rester og avfall, og at hun ikke vil bo i en bolig der gulvene er dekket av støv. Hun gjennomfører forretningen, men skriver inn «ikke byggrengjort» og «emballasje ikke fjernet».
Et vaskebyrå tilbyr sluttvask for 9 800 kroner. Sofie holder tilbake 10 000 kroner i sluttoppgjøret og sender e-post med bilder, tilbudet og en frist på fem dager. Utbyggeren sender et vaskeselskap to dager senere. Sofie godkjenner resultatet og utbetaler de 10 000 kronene.
Når du bør vaske selv
Vil du ikke vente, kan du bestille vask selv og kreve beløpet dekket. Gjør det bare etter at du skriftlig har gitt utbyggeren en rimelig frist, og ta vare på faktura og bilder. Da har du et dokumentert krav å holde tilbake mot eller kreve utbetalt.
Merk at du ikke bør flytte inn og begynne å bruke boligen før du har sikret kravet. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv om forretningen ikke er holdt (§ 14 annet ledd). Flytter du inn i en skitten bolig, blir det vanskeligere å vise at den var skitten da du fikk den.
Har du selv vaske- eller malearbeid å gjøre, for eksempel som del av en egeninnsats-avtale, er det kontrakten som avgjør hva som er utbyggerens plikt og hva som er din.
Kort oppsummert
- Loven har ingen egen regel om byggvask, men utbyggeren skal som utgangspunkt fjerne rester og avfall og sørge for liknende tiltak når ikke annet er avtalt.
- Du kan nekte å overta bare når en mangel gir rimelig grunn til det, og manglende vask alene gjør sjelden det. Er arbeidet ikke fullført, er ytelsen forsinket.
- De fleste holder forretningen, skriver inn manglende vask og holder tilbake et beløp til rengjøring.
- Hvor mye du kan holde tilbake, bestemmes av hva som er nødvendig for å sikre kravet. Dokumenter med et tilbud.
- Flytt ikke inn før kravet er sikret skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.