Oppgjøret etter boligsalget: når får du som selger pengene?

Når får selger pengene? Kort tid etter at kjøperen har rettsvern

Regelen som styrer tidspunktet, står i eiendomsmeglingsloven § 6-10, tredje ledd. Megler som har ansvaret for oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren.

Rettsvern betyr at kjøperens rett til boligen er beskyttet mot andre. Det skjer når skjøtet (dokumentet som overfører eiendomsretten) er tinglyst i grunnboken (det offentlige registeret over eiendommer og rettigheter). Et tinglyst dokument går foran rettigheter som ikke er registrert samtidig eller tidligere (tinglysingsloven § 20). For borettslagsandeler er det tilsvarende registrering.

Regelen beskytter kjøperen. Den sikrer at kjøperen ikke har betalt for en bolig som noen av dine kreditorer kan ta, eller som du kan selge til en annen.

For deg betyr det at pengene kommer etter overtakelsen, ikke ved aksept eller kontraktsmøtet. Hvor lang tid det tar etter overtakelse, avhenger av når skjøtet sendes til tinglysing, og hvor raskt det blir behandlet. Kartverket opplyser at elektronisk innsendte saker behandles fortløpende, mens papirdokumenter har to dagers saksbehandling pluss postgang.

Fra aksept til overtakelse: kjøpesummen står på klientkonto

Når du har akseptert et bud, er handelen bindende. Det er også nå meglerens vederlag forfaller, selv om det ikke betales før oppgjøret. Megleren setter opp en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår, med mindre dere ønsker noe annet (eiendomsmeglingsloven § 6-9). Kontrakten sier når kjøperen skal betale, og hvor. Mer om kontraktsmøtet står i kontraktsmøtet.

Kjøpesummen og kjøperens kostnader betales inn til meglerens klientkonto (en egen konto for kundenes penger). Megleren skal holde klientmidler atskilt fra sine egne midler, og pengene tilhører den som har betalt dem inn til de er brukt slik det er avtalt (eiendomsmeglingsloven § 3-2).

Kontoen skal være i en finansinstitusjon som ikke kan motregne i den for krav mot megleren, og pengene skal plasseres til høyest mulig rente (eiendomsmeglingsforskriften § 3-10). Rentene skal i sin helhet godskrives kundene. Kontrakten bestemmer hvordan rentene fordeles mellom deg og kjøperen. Rentebeløp under et halvt rettsgebyr per kunde trenger megleren ikke avregne.

Du betaler fortsatt felleskostnader, strøm og renter på eget lån fram til kjøperen overtar (avhendingslova § 2-5).

Overtakelsen: ikke gi fra deg nøklene før pengene er inne

På overtakelsesdagen gir du fra deg nøklene, og kjøperen overtar bruken. Fra da av har kjøperen risikoen for boligen (avhendingslova § 2-4, andre ledd). Boligen skal være ryddet og rengjort (avhendingslova § 2-2).

Har kjøperen ikke betalt, har du ikke plikt til å overlate bruken av boligen eller gi skjøte (avhendingslova § 5-5). Spør megleren om pengene står på klientkontoen før du leverer nøklene. Megleren bekrefter dette normalt før overtakelsen.

Kjøperen skal undersøke boligen ved overtakelsen. Mener kjøperen at noe er galt, kan hun holde tilbake så mye av kjøpesummen at kravet hennes blir sikret (avhendingslova § 4-15). Da blir en del av pengene stående på klientkontoen til saken er avklart. Les mer om dokumentet dere signerer i overtakelsesprotokoll.

Tinglysing av skjøtet og kjøperens rettsvern

Megleren skal sørge for at skjøtet blir utferdiget og tinglyst, og at andre dokumenter som henger sammen med handelen blir ordnet (eiendomsmeglingsloven § 6-10, første ledd). Megleren er også ansvarlig for at dokumentavgift og tinglysingsgebyr blir betalt (eiendomsmeglingsloven § 6-10, andre ledd). Kostnadene bæres av kjøperen (avhendingslova § 2-6, tredje ledd).

Du signerer skjøtet tidlig, ofte i forbindelse med kontrakten. Megleren holder det til kjøperen har betalt. Etter overtakelsen sendes det til Kartverket.

Kjøperens bank tinglyser samtidig sitt pant. Dine lån må slettes. Megleren innfrir lånet ditt fra kjøpesummen og sørger for at pantet blir slettet. Banken din sender et innfrielsesbeløp og en bekreftelse på at pantet kan slettes når lånet er betalt. Det er derfor kjøperens bank trygt kan betale: kjøperen får boligen uten dine heftelser.

Hva som trekkes fra før du får resten

Megleren betaler ikke ut hele kjøpesummen. Følgende trekkes normalt:

Lånet ditt. Banken sender et innfrielsesbeløp per en bestemt dato, og megleren betaler det direkte.

Meglerens vederlag og utlegg. Vederlaget forfaller når handelen er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4, første ledd). Megleren kan likevel bare trekke vederlaget fra pengene på klientkontoen hvis du har samtykket til det etter at handelen er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4, tredje ledd). Mer om dette står i meglerkostnader i oppgjøret.

Andre beløp du har avtalt, for eksempel restanse på felleskostnader eller et beløp som holdes tilbake til en utbedring er gjort.

Har du solgt en andel i borettslag, kan laget kreve et vederlag fra deg for arbeidet med eierskiftet, på opptil fire ganger rettsgebyret (burettslagslova § 4-6). Det kan også trekkes i oppgjøret.

Gretes regnestykke så slik ut. Kjøpesum 4 420 000 kroner. Lån til innfrielse 2 100 000 kroner. Si at meglerens vederlag og utlegg utgjorde 85 000 kroner. Da gjensto 2 235 000 kroner, pluss hennes andel av rentene på klientkontoen. Tallene for meglerkostnaden er et eksempel. Hennes egen avtale avgjør.

Skatt på gevinsten trekkes ikke i oppgjøret. Det er et eget spørsmål du må sjekke selv, og det avhenger blant annet av hvor lenge du har eid og bodd i boligen (skatteloven § 9-3).

Når oppgjøret tar lengre tid

Noen ganger tar det lengre tid fra overtakelse til penger på konto. Dette er de vanligste grunnene:

Konsesjon. Ved noen eiendommer må kjøperen levere egenerklæring om konsesjonsfrihet eller søke konsesjon før skjøtet kan tinglyses. Kartverket opplyser at kommunen må registrere konsesjonsforholdet før dokumentene sendes til tinglysing, ellers kan de bli returnert. Ved bolig i kommuner med nedsatt konsesjonsgrense må det i dag brukes papirskjema.

Feil i dokumentene. Et skjøte med feil navn eller manglende signatur blir returnert. Ved dødsbo eller vergemål trengs ekstra dokumentasjon.

Forhold på kjøperens side. Megleren kan bare betale ut før rettsvern er på plass hvis du og kjøperen har avtalt det, og forhold hos kjøperen hindrer rettsvern innen rimelig tid (eiendomsmeglingsforskriften § 6-5, første ledd). Det er et unntak, og det krever avtale.

Uenighet om mangler. Holder kjøperen tilbake deler av kjøpesummen, blir det beløpet stående til saken er løst.

Er du i tvil om hvorfor det drøyer, spør megleren skriftlig om hvor saken står, og hva som mangler.

Oppgjørsoppstillingen: kontroller tallene

Når oppgjøret er gjennomført, skal megleren straks sende deg en oppgjørsoppstilling (eiendomsmeglingsforskriften § 3-13, første ledd). Den skal vise alle transaksjonene som gjelder deg, med tidspunkt for hver. Rentene skal spesifiseres (eiendomsmeglingsforskriften § 3-10, fjerde ledd).

Sammenlign oppstillingen med kostnadsoverslaget i oppdragsavtalen og med innfrielsesbeløpet fra banken. Ser du utlegg som ikke står i avtalen, kan du spørre hva de gjelder. Utlegg megleren ikke har spesifisert i oppdragsavtalen, kan hun ikke kreve dekket (eiendomsmeglingsloven § 7-5).

Du kan også be om oppgjørsoppstillingen senere, og megleren skal da sende den på nytt (eiendomsmeglingsforskriften § 3-13, andre ledd).

Grete fikk pengene fire virkedager etter overtakelsen. Oppstillingen viste 1 850 kroner i renter for perioden fra overtakelse til utbetaling.

Kort oppsummert

• Som selger får du pengene først når kjøperen har fått rettsvern, normalt når skjøtet er tinglyst etter overtakelsen.
• Fram til da står kjøpesummen på meglerens klientkonto, og rentene tilfaller kundene.
• Du har ikke plikt til å overlate boligen før kjøperen har betalt.
• Lånet ditt og meglerkostnadene trekkes før utbetaling, men vederlaget krever ditt samtykke etter at handelen er kommet i stand.
• Du skal straks få en oppgjørsoppstilling som viser alle transaksjoner.