Er det mislighold at leiligheten står tom i flere år?

Leilighet som står tom: er det mislighold i borettslag?

Loven har ingen bestemmelse om at du må bo i leiligheten selv. Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven pålegger eieren å ha bopel i boligen. En leilighet som står tom, er derfor ikke i seg selv et brudd på noen plikt.

Det har betydning for hva styret kan gjøre. Etter borettslagsloven § 5-22 kan laget bare gi pålegg om salg hvis andelseieren trass i advarsel misligholder pliktene sine vesentlig. Uten en plikt som er brutt, finnes det ingen mislighold å advare mot. Eierseksjonsloven § 24 sier dessuten at seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon, med de begrensningene som følger av sameieforholdet og loven.

Kan vedtektene kreve at du bor der?

Det kan stå noe om bruk i vedtektene, men en vedtektsbestemmelse kan ikke bli til en tvungen salgsplikt. Etter borettslagsloven § 4-7 er en vedtektsbestemmelse om at den som lovlig er blitt eier av en andel, har plikt til å avhende den, ikke gyldig. Unntakene er tilfeller med vesentlig mislighold, tilfeller der avhending er vilkår for å få en ny andel, og tilfeller der en andelseier i et tilknyttet borettslag melder seg ut av boligbyggelaget. Tomstand er ingen av disse.

Når en tom bolig likevel kan skape mislighold

Selv om tomstanden i seg selv er lovlig, kan den komme sammen med andre plikter. Flere plikter gjelder også for en tom bolig.

Felleskostnader må betales uansett. De følger eierskapet til andelen eller seksjonen, ikke bruken. Betaler du ikke, kan laget kreve beløpet, og det har panterett i boligen. Se borettslagets legalpant.

Vedlikeholdsplikten gjelder også en bolig som står tom. Etter borettslagsloven § 5-12 skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand. I sameie står en tilsvarende plikt i eierseksjonsloven § 32. En vannskade i en bolig ingen ser til, kan ramme naboene, og da er det eierens mislighold som er problemet, ikke at boligen var tom.

Overlating av bruken er regulert. Etter borettslagsloven § 5-3 kan ikke andelseieren overlate bruken til andre utover det §§ 5-4 til 5-6 gir rom for. Står leiligheten tom, er det altså ikke et problem, men viser det seg at noen bor der uten tillatelse, kan det bli det.

Hvor lenge kan en bolig stå tom?

Loven setter ingen grense for hvor mange år en bolig kan stå tom. Det er vanlig at boliger står tomme en periode, for eksempel etter et dødsfall, mens man venter på riktig salgstidspunkt eller når eieren bor utenlands for en tid. Det er ikke tomstanden som blir vurdert, men om pliktene overfor naboene og laget er oppfylt.

Én ting å vite hvis du vurderer å la andre bruke boligen mens du er borte. Regelen i borettslagsloven § 5-4 om å overlate hele boligen i inntil 30 døgn i året gjelder bare en andelseier som selv bor i boligen. Bor du ikke der, gir den paragrafen deg ikke noen rett. Lengre overlating krever styrets godkjenning etter § 5-5 eller § 5-6, og § 5-5 krever dessuten at du har bodd i boligen minst ett av de to siste årene.

Hva styret likevel kan spørre om

Styret kan alltid ta opp konkrete forhold som berører bygget. Det kan for eksempel være lekkasje, et vindu som står åpent, post som hoper seg opp, eller mistanke om at noen bor der uten tillatelse. Svarer du saklig og viser at pliktene dine er oppfylt, er det ikke noe mer å gjøre. Har du en bolig du ikke bruker, er det lurt å la naboen eller styret ha et telefonnummer de kan nå deg på, men loven krever det ikke.

Hva som skjer ved vesentlig mislighold etter en advarsel, er et eget løp med faste trinn.

Kort oppsummert

• At en leilighet står tom i flere år, er ikke i seg selv mislighold i borettslag eller sameie.
• Loven har ingen regel om at eieren må bo i boligen.
• Felleskostnader og vedlikehold gjelder like fullt, og det er disse pliktene som kan gi mislighold.
• Overlater du bruken til andre i strid med reglene, kan det bli mislighold.
• En vedtektsbestemmelse om salgsplikt er ikke gyldig utenom vesentlig mislighold og de andre unntakene i § 4-7.