Lovet miljøsertifisert leilighet, men den ble ikke det – mangel?
Er leiligheten lovet som miljøsertifisert i markedsføringen eller avtalen, og den ikke er sertifisert når du overtar, er det som regel en mangel etter bustadoppføringslova. Loven regner det som en mangel når resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper gitt i markedsføringen eller ved avtaleinngåelsen, så lenge opplysningen har virket inn på avtalen. Først må du finne ut hva som egentlig ble lovet, og om det er bygget eller bare papiret som mangler. Så må du si fra skriftlig til utbyggeren innen rimelig tid. Du kan kreve at feilen rettes, og hvis den ikke rettes, kan du kreve prisavslag og erstatning for økonomisk tap.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når en lovnad i markedsføringen er en del av det du kjøpte
En miljøsertifisert leilighet er det nesten alltid skrevet om i salgsoppgaven, på nettsiden eller i prospektet. Slik tekst er markedsføring, og loven gir den vekt. Etter bustadoppføringslova § 27 ligger det en mangel dersom resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt i forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføring av entreprenøren eller på hans vegne. Det gjelder bare hvis opplysningen har virket inn på avtalen, og utbyggeren ikke har rettet den i tide på en tydelig måte.
Hovedreglen om mangel står i § 25: Resultatet skal være i samsvar med kravene som følger av avtalen. Ordet «avtalen» omfatter mer enn selve kontrakten. Et lovnadsavsnitt i leveransebeskrivelsen eller i et vedlegg er en del av det entreprenøren har forpliktet seg til. Står sertifiseringen bare i en reklame, er det § 27 du støtter deg på.
Beviskravet er ikke fast. Du må kunne vise at lovnaden ble gitt, så ta vare på annonsen, prospektet og skjermbilder av nettsiden. Utbyggere endrer tekstene når prosjektet nærmer seg ferdig.
Hva «miljøsertifisert» betyr, og hva som kan være feil
Ordet dekker flere ting. Noen sertifiseringer er merkeordninger for hele bygget, og de gis ofte av en tredjepart etter vurdering av prosjektering og bygging. Andre er egne betegnelser utbyggeren har laget. Hva som ble lovet, er derfor første spørsmål. «Svanemerket leilighet» og «bygget med miljøvennlige materialer» betyr ikke det samme.
Det neste spørsmålet er hva som mangler. Det er to ulike situasjoner:
- Bygget oppfyller ikke kravene som sertifiseringen stiller, slik at sertifikatet aldri kan gis.
- Bygget oppfyller kravene, men sertifikatet er ikke utstedt ennå.
Sertifiseringer gis noen ganger først etter at bygget er ferdig og dokumentasjonen er gjennomgått. Mangler papiret ved overtakelsen, kan det bety at saken er under behandling. Spør utbyggeren skriftlig om status, og be om en dato. Er det en lovnad om at sertifikatet skal foreligge ved overtakelse, kan utbyggeren være i mislighold selv om bygget er likt.
Står det i avtalen at leiligheten «skal sertifiseres» uten dato, er ikke sertifikatet nødvendigvis en mangel ved overtakelsen. Men utbyggeren må da levere det innen rimelig tid.
Hva du kan kreve når sertifiseringen uteblir
Foreligger det en mangel, gir § 29 deg flere krav, og de er i hovedsak slik:
- Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31).
- Du kan kreve at utbyggeren retter mangelen (§ 32), så lenge det ikke gir kostnader eller ulemper som står i et urimelig forhold til det du oppnår.
- Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag (§ 33).
- Du kan kreve erstatning for økonomisk tap som mangelen har ført til, selv om utbyggeren ikke har skyld, med mindre han viser at en hindring utenfor hans kontroll lå bak (§ 35).
- Du kan heve kjøpet bare hvis mangelen utgjør et vesentlig avtalebrot.
Retting kan her bety å skaffe sertifikatet, eller å gjøre de tiltakene som mangler. Kan det ikke rettes, er prisavslag den vanlige løsningen. Loven har ingen fast prosentsats for avslaget. Det er verdireduksjonen, altså verdien av det du ikke fikk, som avgjør, men avslaget skal minst svare til det utbyggeren sparte på ikke å levere det som var lovet (§ 33). Verdien kan være vanskelig å tallfeste. Noen banker gir lavere rente på sertifiserte boliger. Mister du en slik fordel fordi leiligheten ikke er sertifisert, kan det være et tap du kan kreve dekket hvis du kan dokumentere det.
Selma og sertifiseringsnivået
Selma Karlsen kjøper en toroms leilighet i Oslo for 4 650 000 kroner. Annonsen sier «miljøsertifisert etter BREEAM-NOR Very Good». Ved overtakelsen i oktober viser det seg at sertifikatet bare gir nivået Good.
Selma skriver til utbyggeren dagen etter og krever å få vite hva som er årsaken. Utbyggeren svarer at to av kravene i vurderingen ikke ble oppfylt i byggeprosessen, og at nivået ikke kan økes etter at huset er ferdig. Dermed er det ikke mulig å rette feilen i praksis.
Selma krever prisavslag. Hun finner ut at banken hennes tilbyr en lavere rente for boliger med høyere sertifisering, og at hun gikk glipp av den. Forskjellen er 0,15 prosentpoeng på et lån på 3 200 000 kroner, omtrent 4 800 kroner i året. Dette kravet dokumenterer hun med bankens vilkår. Prisavslaget og tapet er to ulike krav. Utbyggeren avviser først alt, men går med på et avslag etter forhandling.
Slik tar du opp miljøsertifiseringen med utbyggeren
Sikre dokumentasjonen først. Lagre annonsen, salgsoppgaven, kontrakten og alle vedlegg, og noter hvem som sa hva. Se så på leveransebeskrivelsen: Står sertifiseringen der, er saken sterkere.
Si fra skriftlig. Reklamasjon må gis innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og ingen mangel kan gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30). Beskriv hva som ble lovet, hva du har fått, og hva du krever. Behold kopi.
Har du ikke betalt hele beløpet ennå, kan du holde tilbake en del. Beløpet må stå i forhold til kravet. Å holde tilbake alt på grunn av en liten feil kan gi utbyggeren en sak mot deg.
Kort oppsummert
- En lovnad om miljøsertifisert leilighet i markedsføringen eller avtalen er bindende, og at leiligheten ikke er sertifisert, kan være en mangel etter § 27 og § 25.
- Finn først ut hva som ble lovet og hva som mangler: selve bygget eller bare sertifikatet.
- Du kan kreve retting, deretter prisavslag og erstatning for dokumentert økonomisk tap.
- Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
- Ta vare på annonse, prospekt og skjermbilder, for markedsføringen er beviset ditt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.