Leiligheten blir uutholdelig varm om sommeren: er det en mangel?

Når er en leilighet for varm om sommeren en mangel?

Husleieloven har ingen regel som sier hvor varmt det kan bli innendørs før boligen har en mangel. Spørsmålet må derfor vurderes etter de generelle mangelreglene i kapittel 2.

Etter § 2-2 skal husrommet være i samsvar med leieavtalen og, om ikke annet er avtalt, være i vanlig god stand og passe til de formål tilsvarende husrom vanligvis brukes til. Er den vanlige standard for slike boliger at de kan holdes beboelige om sommeren, og din bolig er klart dårligere, kan det være en mangel. En loftsleilighet med store takvinduer vil ofte bli varmere enn en kjellerleilighet. Det er ikke i seg selv en mangel. Det er forskjellen fra det som er vanlig for tilsvarende boliger, som teller.

Det utleier har sagt, og det du kjente til

Har utleier gitt opplysninger som ikke stemmer, kan det være en mangel etter § 2-3. Sto det i annonsen at leiligheten er «kjølig og luftig» eller har «god ventilasjon», og dette ikke stemmer, og opplysningene kan antas å ha virket inn på avtalen, er det en mangel. Det samme gjelder opplysninger utleier burde gitt, men tidde om (§ 2-4). Har utleier kjent til at beboerne sliter med varme hver sommer, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det også være en mangel.

Motsatt kan du ikke gjøre gjeldende noe du kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen (§ 2-6). Leide du leiligheten etter å ha bodd der en sommer før, eller undersøkte du den på en varm dag og la merke til varmen, står du svakere. Er boligen leid «som den er», har den likevel en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med (§ 2-5).

Når feilen oppstår etter innflyttingen

Mangelen vurderes ut fra forholdene da du overtok (§ 2-7). Mange varmeproblemer har en årsak som fantes fra første dag, som manglende solskjerming eller en for dårlig ventilasjon. Andre kommer til senere, for eksempel at et ventilasjonsanlegg slutter å virke i juni. Da er det utleiers plikt etter § 5-3 å holde boligen i den stand du har krav på, og § 5-7 gir deg de samme kravene som ved mangler: retting, leieavslag, heving i alvorlige tilfeller, erstatning og tilbakehold av leie.

Dette kan du gjøre som leietaker

Start med å dokumentere. Mål temperaturen på samme tid hver dag, for eksempel ved sengetid og klokken 15, og noter datoene. Ta bilder av vinduene og eventuell solskjerming, og skriv ned hva som er årsaken, hvis du vet det. Se artikkelen om å dokumentere en mangel.

Melding til utleier bør gå så snart du har skjønt at det er et problem. Du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke varsler innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (§ 2-8). Be om retting, og beskriv hva du mener er feil.

Krav du kan stille: retting for utleiers regning, hvis det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleier (§ 2-10). Montering av klimaanlegg i en gammel bygning vil ofte falle utenfor, mens utvendig solskjerming eller utbedret ventilasjon lettere kan kreves. Leieavslag for den tiden mangelen varer (§ 2-11 annet ledd). Erstatning for tap utleier kan gjøres ansvarlig for (§ 2-13). Alvorlige mangler kan gi hevingsrett, men da må mangelen medføre vesentlig mislighold (§ 2-12).

Kort oppsummert

• Har du en leilighet som er for varm om sommeren, er det en mangel bare hvis boligen er dårligere enn avtalt, opplyst eller vanlig for tilsvarende boliger.
• Loven har ingen fast temperaturgrense, så vurderingen gjøres konkret.
• Kjente du til varmen da du leide, kan du ikke gjøre den gjeldende som mangel (§ 2-6).
• Dokumenter med målinger og bilder, og meld fra skriftlig innen rimelig tid.
• Er det en mangel, kan du kreve retting, leieavslag og i noen tilfeller erstatning.