Kontrakt for leie av rom i eget hjem: dette bør med

Når kontrakten for rom i eget hjem trenger egne regler

Når du leier ut et rom i boligen du selv bor i, deler dere kjøkken, bad og gangareal. Husleieloven gjelder, men noen regler er enklere for utleieren enn ved leie av en hel leilighet. Det gjør en klar kontrakt viktigere. Uten den blir små ting som bruk av badet eller besøk fort til krangler.

Leieavtalen kan gjøres muntlig eller skriftlig. Er den muntlig, skal den settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (husleieloven § 1-4). Lag den skriftlig fra starten.

Rommet, fellesrommene og nøklene

Skriv hvilket rom som leies, og hvilke deler av boligen leietaker kan bruke. Nevn kjøkken, bad, vaskemaskin, bod, stue, hage og parkering hver for seg, for det er her uenigheten oppstår. Loven har ingen liste over hvilke fellesrom en romleier skal få. Det avgjøres av avtalen.

Ta også med hvor mange nøkler leietaker får, om det skal være lås på rommet, og at utleier kan komme inn for tilsyn eller nødvendige arbeider med rimelig varsel. Etter husleieloven § 5-6 plikter leietaker å gi adgang for tilsyn i nødvendig utstrekning og for vedlikehold, og skal ha melding i rimelig tid.

Leie, strøm og depositum

Leien skal være et bestemt beløp. Det enkleste er å avtale en fast leie som inkluderer strøm og internett. Avtaler dere i stedet et særskilt bidrag til strømutgiftene, kan leietaker kreve å få se et årlig regnskap, jf. § 3-4. Skriv også når leien forfaller og hvilken konto den skal inn på.

Depositum kan være opp til seks måneders leie, og skal stå på en egen konto i leierens navn (§ 3-5). Det gjelder også ved leie av rom. De fleste avtaler to eller tre måneders leie. Skriv beløpet og kontonummeret i kontrakten.

Gjester, vask og husregler

Loven sier lite om gjester, så det må avtales. Skriv hvor mange netter en gjest kan overnatte, om besøk må varsles på forhånd, og hva som gjelder for stille tid. Etter § 5-2 plikter leietaker å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud fra utleier, men reglene bør stå i kontrakten, ikke bare i hodet ditt.

Avtal også renhold: hvem vasker bad og kjøkken, hvor ofte, og hva som skjer med fellesrom. Røyking og dyr hører også med. Utleier kan forby dyr, men leietaker kan holde dyr hvis gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for andre, jf. § 5-2.

Oppsigelse og varighet

For et enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, er oppsigelsesfristen én måned (§ 9-6). Fristen kan avtales annerledes. Utleier kan si opp en tidsubestemt avtale om et slikt rom uten å ha saklig grunn, mens vanlig boligleie krever det (§ 9-5). Oppsigelsen fra utleier skal være skriftlig.

Det gjør det klokt å bestemme om avtalen skal være tidsubestemt eller bestemt for en periode, og å skrive det klart. Skriv også hvem som skal si opp, og at oppsigelsen skal være skriftlig, så ingen kan være i tvil om når fristen starter. For tidsbestemte boligavtaler gjelder egne minstetider etter § 9-3, og en tidsbestemt avtale som bryter reglene regnes som tidsubestemt.

Hva som ikke hører hjemme i kontrakten

Noe kan du ikke avtale, selv om begge ønsker det. For bolig kan det ikke avtales vilkår som er dårligere for leieren enn loven gir (§ 1-2). Leien kan ikke være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom (§ 4-1). Og leietaker kan ikke pålegges andre eller større pengebeløp enn leie, forbruk, depositum og garanti, jf. § 3-7. Et «vaskegebyr» eller «nøkkelgebyr» som legges til leien, er derfor ikke gyldig.

Skriver du slike bestemmelser i kontrakten, kan leietaker kreve beløpet tilbake med rente, selv om resten av avtalen gjelder.

Kort oppsummert

• Kontrakt for rom i eget hjem bør vise rom, fellesrom, nøkler og adgang for tilsyn.
• Avtal en fast leie eller et strømbidrag, og sett depositum på egen konto i leierens navn.
• Gjester, vask, røyking og dyr må avtales, siden loven sier lite om dem.
• Oppsigelsesfristen er som utgangspunkt én måned, og utleier trenger ikke saklig grunn for et enkelt rom i sin egen bolig.
• Skriv kontrakten, selv om muntlig avtale er gyldig.