Kan jeg klage på at sokkelleiligheten jeg leier er fuktig?
Ja, du kan klage på at sokkelleiligheten du leier er fuktig, hvis fukten gjør boligen dårligere enn det som er avtalt eller vanlig for tilsvarende boliger. Husleieloven gir også en mangel når boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med, selv om den er leid «som den er». Du mister likevel kravet hvis du kjente til fukten da du leide, eller venter for lenge med å melde fra. Send en skriftlig klage med bilder og be om retting.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som gjør fukt i en sokkelleilighet til en mangel
En sokkelleilighet ligger delvis under bakken, og det er vanlig at slike boliger er mer utsatt for fukt enn leiligheter høyere opp. Det betyr ikke at du må leve med fuktige vegger. Boligen skal være i samsvar med leieavtalen, og ellers «i vanlig god stand» ved overleveringen (husleieloven § 2-2). Utleier skal også vedlikeholde den i leietiden (§ 5-3).
Fukt blir en mangel når den gjør boligen dårligere enn det som er vanlig for tilsvarende boliger, eller dårligere enn det som er avtalt. Vann som siver gjennom veggen ved regn, våt gulvflate, fuktflekker, muggen lukt eller mugg på veggene er tegn på at noe er galt med bygget. Svak kondens på kalde flater alene er ikke det.
Det er også en forskjell på en kjeller som er godkjent som bolig og en som ikke er det. Hvis boligen ikke er godkjent til beboelse, kan det være et eget problem. Les mer i er kjellerleiligheten lovlig.
«Leid som den er» fritar ikke utleier helt
Mange sokkelleiligheter leies med en klausul om at den leies «som den er». Husleieloven § 2-5 sier at selv med slikt forbehold er det en mangel dersom utleier har tilsidesatt opplysningsplikten sin eller har gitt feil opplysninger, og når husrommet er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers (§ 2-5).
Det har betydning for fukt. Hadde utleier kjennskap til tidligere fuktskader, lekkasjer eller flom og ikke fortalte det, kan det være en mangel etter § 2-4. Det samme gjelder om annonsen lovet en «tørr og lys» leilighet og virkeligheten er en annen (§ 2-3). Du kan lese mer om forbeholdet i leies som den er.
Er leien lav og kontrakten sier at boligen er en eldre kjellerleilighet, kan du ha lavere forventninger. Men også da gjelder en nedre grense: «vesentlig dårligere» enn forventet gir mangel.
Når du ikke kan klage
Det du kjente til eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan du ikke gjøre gjeldende som mangel (§ 2-6). Ser du en fuktflekk på visningen og tar leiligheten likevel, svekker det klagen. Det samme gjelder om du har undersøkt boligen, eller utleier ba deg gjøre det og du lot være, og feilen burde vært oppdaget. Unntaket gjelder hvis utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Du må dessuten påberope mangelen innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den (§ 2-8). Dukker fukten opp etter første regnvær, melder du fra da, ikke om et halvt år.
Skyldes fukten din egen bruk, for eksempel lufting som uteblir eller tørking av mye klær i et lite rom, kan kravet falle bort etter § 5-7.
Retting, avslag og erstatning ved fuktig sokkelleilighet
Er fukten en mangel du ikke selv har skyld i, gjelder de vanlige reglene (§ 5-7):
- Retting for utleiers regning (§ 2-10), så lenge det ikke koster en urimelig sum.
- Avslag i leien (§ 2-11), hvis mangelen ikke er ubetydelig.
- Erstatning for tap, for eksempel skadede eiendeler (§ 2-13).
- Heving ved vesentlig mislighold (§ 2-12).
Kjellerfukt er ofte et strukturelt problem som krever utvendig drenering eller fuktsikring. Det kan være dyrt, og utleier kan hevde at det er en urimelig kostnad. Da kan det hende at retting ikke er mulig, men avslag i leien står likevel igjen.
Slik skriver du klagen
Skriv til utleier med dato, beskriv hvor og når fukten ble oppdaget, og legg ved bilder. Si hva du ber om: at årsaken undersøkes og rettes. Nevn at du forbeholder deg avslag og erstatning. Ber du om en fuktmåling, er det lettere å vise at det er en reell bygningsfeil. Les også hvordan du dokumenterer fukt i leiebolig.
Henrik og vannet ved regn
Henrik Dahl leier en sokkelleilighet for 8 200 kroner i måneden, og kontrakten sier at den leies «som den er». Etter tre uker med regn siver vann inn langs gulvlisten i stua. Veggen er våt, og det lukter muggent. Forrige leietaker forteller at det samme skjedde to år tidligere, og at utleier fikk beskjed den gangen.
Henrik sender klage med bilder og ber om at årsaken utbedres. Utleier svarer at leiligheten er leid som den er. Henrik viser til § 2-4 og § 2-5: utleier kjente til problemet og sa det ikke da leieavtalen ble inngått, og leiligheten er i vesentlig dårligere stand enn man kan regne med. Han krever 30 prosent avslag, altså 2 460 kroner i måneden, fordi stua er ubrukelig mens det regner. Det blir et spørsmål om bevis, og Husleietvistutvalget kan avgjøre det hvis de ikke blir enige.
Hvis kontrakten er tidsbestemt
Har du en ettårskontrakt i en sokkelleilighet, mister du ikke klageretten av den grunn. Se ettårskontrakt i sokkelleilighet for mer om vilkår for slike avtaler.
Kort oppsummert
- Du kan klage på at sokkelleiligheten du leier er fuktig hvis fukten gjør boligen dårligere enn avtalt eller vanlig for tilsvarende boliger.
- «Leid som den er» fritar ikke utleier for opplysningsplikt eller for forhold som er vesentlig dårligere enn du kunne regne med.
- Kjente du til fukten ved leie, har du svakere krav.
- Meld skriftlig og raskt, dokumenter og be om retting.
- Krav om avslag og erstatning kommer i tillegg til retting.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.