Hvorfor «som den er» ikke betyr det du tror i et leieforhold

Uttrykket «som den er» er godt kjent fra boligsalg, der en kjøper overtar risikoen for skjulte feil mot at prisen justeres ned. I et leieforhold er logikken en annen: utleier beholder eiendomsretten og har løpende plikt til å stille boligen til rådighet i en stand som er brukbar og i tråd med det som er avtalt. En generell klausul som fritar utleier for «ethvert ansvar for mangler» — uansett hva som dukker opp, uansett hvor alvorlig det er — er ikke en beskrivelse av boligens tilstand. Den er et forsøk på å fjerne en rettighet leietaker har etter loven, og det er noe annet.

Husleieloven § 1-2 slår fast at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det loven gir. En klausul som fjerner alt mangelsansvar uansett omfang, er nettopp et slikt vilkår. Den kan ikke gjøres gjeldende mot Adrian bare fordi han signerte kontrakten.

Det er også en praktisk grunn til at slike klausuler ikke bør tas for gitt: en leietaker har som regel ingen praktisk mulighet til å undersøke boligen for skjulte feil før innflytting, på samme måte som en boligkjøper kan bestille takst og tilstandsrapport i forkant. Å legge hele risikoen for ukjente feil på leietaker, uten at leietaker noen gang har hatt anledning til å avdekke dem, er en ubalanse loven ikke er skrevet for å tillate.

Forskjellen på å beskrive tilstand og å fraskrive ansvar

Det finnes en reell og lovlig bruk av lignende formuleringer: dersom utleier og leietaker konkret er enige om at for eksempel kjøkkenet er gammelt og slitt, og dette er beskrevet spesifikt i kontrakten eller i en tilstandsrapport før innflytting, kan leietaker ha akseptert nettopp den standarden. Det er en beskrivelse av hva som faktisk leies ut, ikke en fraskrivelse av ansvar for det som måtte komme senere.

Forskjellen ligger i presisjon. «Kjøkkenbenken har riper og er ikke ny» er en opplysning leietaker kan ta stilling til før avtaleinngåelse. «Utleier har ikke ansvar for mangler» er en generell ansvarsfraskrivelse som ikke sier noe konkret om hva leietaker faktisk får, og som i praksis prøver å ta fra leietaker retten til å reagere uansett hva som viser seg å være galt — fuktskade, ødelagt ventilasjon, skadedyr eller andre forhold ingen visste om ved innflytting. Den typen generelle klausuler er det § 1-2 er laget for å sette til side.

En tommelfingerregel er å spørre seg hva klausulen faktisk beskriver. Peker den på noe konkret Adrian kunne se eller lese om før han flyttet inn, og som prisen eller vilkårene tar høyde for? Da er det trolig en gyldig opplysning om tilstand. Sier den bare at utleier «ikke har ansvar», uten å knytte det til noe bestemt? Da er det trolig en generell fraskrivelse, og den typen klausul har liten vekt når det oppstår en reell mangel senere.

Hva Adrian faktisk kan gjøre

For Adrian betyr dette at klausulen ikke stenger for at han melder fra om fuktskaden som en mangel. Han bør varsle utleier skriftlig, beskrive hva han har funnet, og be om at forholdet utbedres innen rimelig tid. Dersom mangelen ikke rettes, har leietaker etter husleieloven flere reaksjonsmuligheter, blant annet retten til prisavslag for perioden boligen ikke er i kontraktsmessig stand, jf. husleieloven § 2-11 — en rett som er nærmere regulert et annet sted i loven, og som klausulen ikke kan avskjære.

Det avgjørende poenget er at Adrian ikke trenger å bevise at klausulen er «urettferdig» i en generell forstand. Han trenger bare å vise at den gjør hans stilling dårligere enn det husleieloven gir som minstevern, og da faller den bort som ugyldig i den grad den kolliderer med loven — resten av kontrakten kan stå uendret.

Det kan også være lurt for Adrian å dokumentere fuktskaden med bilder og en kort skriftlig beskrivelse av når han oppdaget den, i tilfelle det senere blir uenighet om når problemet faktisk oppsto. Jo tidligere en mangel blir varslet og dokumentert, desto enklere er det å vise at den ikke skyldes noe Adrian selv har forårsaket i løpet av leieforholdet.

Kort oppsummert

En klausul om at boligen «leies som den er, uten ansvar for mangler» kan ikke fjerne leietakers lovfestede rett til å reagere på reelle mangler. Slike generelle ansvarsfraskrivelser er mindre gunstige for leieren enn husleieloven § 1-2 tillater, og er derfor ugyldige i den utstrekning de strider mot loven — uavhengig av at kontrakten er signert. En konkret beskrivelse av kjent, synlig tilstand er noe annet enn en generell ansvarsfraskrivelse, og det er den sistnevnte typen klausul som ikke holder.