Kjøpte borettslagsandel privat – hvem svarer for feilene?

Privatkjøp av andel: avhendingslova gjelder også ved feil

Avhendingslova gjelder tilsvarende for salg av andel i borettslag. Du har altså de samme rettighetene som ved et vanlig boligkjøp, selv om du ikke eier leiligheten direkte, men en andel som gir deg bruksrett til den. Du er forbruker når du er en fysisk person som kjøper til eget bruk, og selgeren trenger ikke være næringsdrivende. Et «som den er»-forbehold har da ingen virkning mot deg.

Har du kjøpt privat uten megler, er det derfor din selger som svarer for det som viser seg å være en mangel. Du kan kreve prisavslag, heve kjøpet, kreve erstatning og holde tilbake det du ikke har betalt. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen. Grunnreglene finner du i oversikten om kjøp uten megler.

Kjøpesummen ved andelskjøp er ofte bare en del av den totale kostnaden. I tillegg kommer fellesgjeld, som du betaler ned gjennom felleskostnadene. Det påvirker hva som er en «vesentlig» feil, og hva et prisavslag kan bety for deg.

Hva selgeren svarer for, og hva laget svarer for

Feil inne i din egen leilighet er normalt selgerens ansvar, for eksempel et bad som er dårlig utført, en fuktskade i gulvet eller ulovlig ombygging. Selgeren skal gi opplysninger om det han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Han svarer også for uriktige opplysninger han har gitt.

Feil ved fellesarealer, tak, fasade eller rør i bygget er som regel borettslagets ansvar. Da er det ikke selgeren som er den rette adressaten for kravet. Skjulte problemer i bygget kan likevel være noe selgeren kjente til og tiet om, for eksempel en pågående sak om vannlekkasjer eller planlagt rehabilitering med store kostnader. Har han visst om det og ikke fortalt det, kan det være en mangel.

Sjekk borettslagets årsberetning, vedtekter og protokoller. Er en oppgjørsansvarlig involvert, står det mer i saken om advokat som oppgjørsansvarlig, og for kjøp fra bank er det egne regler. Der står det om planlagt vedlikehold og om andre saker. Et privatkjøp betyr at du ikke har en megler som har samlet slike dokumenter, så du må selv be om dem.

Slik gikk det for Tiril

Tiril kjøpte en andel i et borettslag av en privatperson for 2 100 000 kroner pluss fellesgjeld. Etter overtakelsen fikk hun beskjed fra styret om at borettslaget skulle skifte stigeledninger, og at hennes andel ville få høyere felleskostnader i flere år. Selgeren hadde vært i styret og visste om planene, men hadde ikke sagt noe.

Tiril sendte selgeren en skriftlig reklamasjon, og viste til at opplysningen ville ha påvirket prisen hun var villig til å betale. Selgeren svarte at det var fellesansvar og ikke hans. Tiril viste til styreprotokollene fra året før, der selgerens navn stod som til stede, og gjorde det klart at hun regnet opplysningen som noe han burde ha gitt. Selgeren gikk med på et prisavslag, men bare for en del av økningen, og Tiril valgte å akseptere det.

Godkjenning og forkjøpsrett

Ved kjøp av andel er det noen andre regler som kan påvirke deg. Borettslaget kan ha vedtektsbestemt forkjøpsrett. Salg utløser forkjøpsretten fra det tidspunktet det er bindende avtalt at andelen skal gå over til ny eier. Fristen er normalt tjue dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet. Bare laget kan gjøre forkjøpsretten gjeldende for forkjøpsrettshaverne.

Forkjøpsretten gjelder ikke når andelen går til nære slektninger. Men ved et privat salg til en fremmed kan du oppleve at noen overtar kjøpet. Har boligen ikke vært tilgjengelig for visning før fristen, kan forkjøpsrettshaveren si seg ubundet innen to uker etter overtakelsen.

Borettslaget kan ikke nekte å godkjenne deg som ny andelseier uten saklig grunn, og nektes ikke godkjenning innen tjue dager etter søknaden, regnes den som gitt. Manglende godkjenning kan være en rettsmangel hvis den skaper et hinder for at du får bo der.

Krav mot tidligere ledd og reklamasjon

Kjøperen kan gjøre mangelskrav gjeldende mot tidligere selger eller annen tidligere avtalepart i samme grad som selgeren kunne. Reklamasjon må skje innen fristene i begge ledd. Dette kan være aktuelt hvis feilen egentlig ble skapt av en tidligere eier, som har oppgradert leiligheten uten å følge reglene.

Du reklamerer innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den, og senest fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har lovt lengre ansvar. Selger som har vært grovt uaktsom eller uærlig, kan ikke bruke fristene mot deg. Hvis selgeren ikke svarer på reklamasjonen, er neste steg å sende et skriftlig varsel før du bringer saken inn for forliksrådet. Saken om muntlig avtale om feilene gir mer om hvordan du dokumenterer det som ble sagt.

Kort oppsummert

• Ved privatkjøp av borettslagsandel svarer selgeren for feil i din egen bolig, og avhendingslova gjelder tilsvarende for andeler.
• Feil ved fellesarealer og bygget er normalt borettslagets ansvar, men selger som tiet om kjente planer eller saker, kan ha gitt deg en mangel.
• Be selv om vedtekter, årsberetning og protokoller, for privatkjøp gir ingen megler som samler dem.
• Forkjøpsrett og godkjenning kan påvirke kjøpet av andelen, og fristen for forkjøpsrett er tjue dager.
• Reklamer skriftlig til selgeren og krev prisavslag, erstatning eller heving avhengig av feilen.