Tvangssalg er en annen selgersituasjon enn privat salg

Når en bolig selges fordi låntakeren har misligholdt sine forpliktelser, er det ofte en prosess som skiller seg tydelig fra et ordinært salg mellom private parter som kjenner boligen godt fra egen erfaring. Banken eller den som formelt står som selger i en slik prosess, har som regel overtatt en rolle som selger uten å ha bodd i eller brukt boligen selv på noe tidspunkt i det hele tatt. Dette skiller seg fundamentalt fra den vanlige situasjonen avhendingslovas regler om opplysningsplikt opprinnelig er bygget rundt, der man forutsetter en selger med egen, direkte kjennskap til boligens svakheter og historie gjennom år som beboer i boligen. Dette betyr ikke at avhendingslova ikke gjelder — den gjør fullt ut det, og boligens objektive tilstand skal fortsatt vurderes opp mot det som er avtalt og opplyst i salgsprosessen mellom deg og banken — men grunnlaget for å bebreide selgersiden for manglende opplysning blir naturlig nok tynnere når selgersiden aldri har hatt den kunnskapen en vanlig boligeier normalt ville hatt opparbeidet over tid gjennom å bo der selv. Denne typen salg gjennomføres dessuten ofte raskere og mer standardisert enn et vanlig privat salg, noe som kan bety mindre individuelt tilpasset informasjon om akkurat den boligen du kjøper sammenlignet med hva du ville fått fra en selger som selv hadde bodd der i årevis.

Hvorfor banken sjelden har egen kunnskap om boligens historie

En bank eller annen aktør som selger etter mislighold, kjenner sjelden til detaljer som tidligere lekkasjer, håndverksarbeid utført av tidligere eiere, eller andre forhold som en beboer normalt ville lagt merke til over flere års botid i boligen. Dette ligner på situasjonen ved salg fra dødsbo, der selgersiden heller ikke har egen, direkte erfaring med boligen, og der spørsmålet om hvilken kunnskap som kan legges til grunn for selgeren, krever en mer konkret vurdering enn ved vanlige salg mellom to private parter som begge kjenner eiendommen. Praktisk betyr dette at et krav om at «selger visste eller burde visst» ofte er vanskeligere å underbygge i denne typen saker, rett og slett fordi det er mindre naturlig å anta at banken satt med informasjon den aldri har hatt noen reell tilgang til gjennom egen bruk av boligen eller løpende kontakt med den tidligere eieren gjennom årene. I praksis betyr dette at bevisbyrden for hva «selgeren» visste, sjelden lar seg oppfylle på samme måte som ved et vanlig privat salg, og du må derfor i større grad støtte deg på boligens faktiske tilstand og den dokumentasjonen som forelå ved salget, fremfor på antakelser om selgerens kunnskap.

Hvem kravet ditt eventuelt kan rettes mot i stedet

Selv om banken som formell selger har begrenset egen kunnskap, betyr ikke det at du står uten muligheter dersom boligen viser seg å ha mangler etter overtakelsen. Boligens objektive tilstand på overtakelsestidspunktet er fortsatt relevant, og det kan være grunnlag for krav basert på faktiske avvik fra det som ble opplyst i salgsprosessen, uavhengig av hvor mye banken faktisk visste da salget ble gjennomført overfor deg. I noen tilfeller kan det også være aktuelt å undersøke om det finnes andre ansvarlige, som tidligere eier dersom vedkommende fortsatt kan holdes ansvarlig for forhold vedkommende personlig visste om, eller om det er forhold ved selve salgsprosessen som ikke ble håndtert korrekt fra bankens eller meglerens side. Fordi denne typen saker har flere lag og kan involvere uklare ansvarsforhold mellom banken, det tidligere eierskapet og eventuelle mellomledd som eiendomsmegler eller takstmann, er det som regel klokt å få kartlagt de konkrete rammene i din sak før du bestemmer deg for hvem et krav bør rettes mot i praksis. Dokumentasjon fra taksten og tilstandsrapporten som ble utarbeidet i forbindelse med tvangssalget, er ofte et naturlig startpunkt, siden dette som regel er de eneste kildene til informasjon om boligens tilstand som forelå da du la inn bud.

Da Torgunn oppdaget den skjulte muggsoppen

Torgunn kjøpte en leilighet som ble solgt gjennom banken etter at den tidligere eieren hadde misligholdt lånet sitt og boligen ble tvangssolgt på det åpne markedet. Kort tid etter overtakelse oppdaget hun omfattende muggsoppvekst bak et innredet skap på badet, godt skjult fra vanlig visning og umulig å oppdage uten å flytte skapet. Banken, som formelt sto som selger i prosessen, hadde aldri bodd i eller brukt leiligheten utover det som fulgte av den ordinære salgsprosessen med takst og fotografering av eiendommen, og hadde derfor ingen egen kunnskap om problemet overhodet. Torgunn måtte derfor tenke annerledes enn ved et vanlig kjøp: i stedet for å bygge saken utelukkende på at «selgeren visste», undersøkte hun boligens objektive tilstand opp mot det som faktisk var opplyst i salgsdokumentene fra banken, og kartla om det fantes tidligere dokumentasjon fra den opprinnelige eieren som kunne kaste lys over når problemet egentlig oppsto. Hun kontaktet også takstmannen som hadde utarbeidet grunnlaget for tvangssalget, for å undersøke om skapet var flyttet under befaringen, og fant ut at området bak skapet aldri hadde vært tilgjengelig for verken takstmann eller banken før salget ble gjennomført.

Kort oppsummert: - Avhendingslova gjelder i utgangspunktet også ved salg gjennom banken etter mislighold. - Banken har normalt ingen egen kunnskap om boligens historie, i motsetning til en selger som har bodd der. - Dette gjør krav basert på at «selgeren visste eller burde visst» vanskeligere å bygge i denne typen saker. - Boligens objektive tilstand og det som faktisk ble opplyst i salgsprosessen, er fortsatt relevant for et eventuelt krav. - Kartlegg de konkrete ansvarsforholdene i din sak, siden slike salg ofte har flere lag og uklare ansvarslinjer.