Kjøpte fra en venn: muntlig avtale om feilene

Hvor mye en muntlig avtale gjelder

Avtale om kjøp av fast eiendom kan gjøres skriftlig eller muntlig. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig når en av partene krever det (avhendingslova § 1-3). Du har altså krav på å få det ned på papir, og vennen din kan kreve det samme.

En muntlig avtale binder begge parter like mye som en skriftlig. Problemet er beviset. Hvis dere er uenige om hva vennen lovte om boligen, må du selv sannsynliggjøre at avtalen var slik du sier. Retten legger vekt på det som er dokumentert, og på det andre vitner kan bekrefte.

Det gjelder også ting som ble sagt på visningen, ved en telefonsamtale eller mens dere drakk kaffe på verandaen. Alt dette kan telle med, men bare hvis du kan vise hva som faktisk ble sagt.

Hva vennen sa om boligen, kan gi deg krav

Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, og opplysningen virket inn på avtalen (avhendingslova § 3-8). Det gjelder både skriftlige og muntlige opplysninger. Har vennen sagt at taket ble lagt om for fem år siden, og det i virkeligheten er tjue år gammelt, kan du kreve avslag.

Selgeren har også plikt til å opplyse om forhold han kjente til og som du hadde grunn til å regne med å få vite om (§ 3-7). Sier vennen at han ikke har merket fukt, men vet at kjelleren har vært våt hver vår, er det en mangel selv om han aldri har sagt noe direkte galt.

Er kontrakten skrevet «som den er», hjelper ikke det vennen din hvis han har holdt tilbake opplysninger. «Som den er» endrer ikke reglene om opplysningsplikt og uriktige opplysninger, og loven regner boligen som mangelfull hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen (§ 3-9 første ledd). Ved kjøp som forbruker har slike generelle forbehold ingen virkning.

Slik gikk det for Line

Line kjøpte en liten enebolig av en venn fra studietiden. De hadde tatt en kopp kaffe på visningen, og vennen sa at kjelleren var «knastørr, aldri hatt en dråpe». De skrev en enkel kontrakt på to sider som ikke sa noe om tilstanden.

Fire måneder etter overtakelsen kom vårflommen, og det sto vann på kjellergulvet. En nabo fortalte at det hadde skjedd hver vår de siste ti årene. Line ba vennen betale for drenering. Han svarte at han aldri hadde sagt noe slikt, og at hun hadde sett kjelleren selv.

Line hadde en melding fra dagen etter visningen der hun skrev «takk for at du sa at kjelleren er helt tørr», og vennen hadde svart «ingen problem». I tillegg kunne naboen bekrefte at vannet hadde kommet tidligere. Vennen tok kravet på alvor, og de ble enige om at han dekket det meste av draneringen.

Slik sikrer du bevisene

Begynn med å skrive ned alt du husker fra samtalene, med dato og hvem som var til stede. Finn frem meldinger, e-poster og annonsen. Ta bilder av feilen med dato. Har noen andre vært til stede, spør dem om de kan bekrefte det som ble sagt.

Det kan også være lurt å skrive til vennen og oppsummere: «Som vi snakket om på visningen, sa du at kjelleren var tørr». Svarer han bekreftende, har du beviset. Svarer han ikke, er det likevel bedre enn ingenting, for du kan vise at du tok det opp med en gang.

Er vennen ærlig, ender ofte samtalen med en løsning. Er han det ikke, kan svikaktige eller uriktige opplysninger gi større rett. En erklæring fremkalt ved svik binder ikke (avtaleloven § 30), men da må du kunne vise at vennen visste at det var feil.

Reklamasjon og retting mellom venner

Du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde oppdaget den, og senest fem år etter at du overtok boligen (§ 4-19). Selv om dere er venner, bør meldingen være skriftlig. Beskriv feilen, ta med bevisene og si hva du krever.

Tilbyr vennen å rette feilen selv, må du som kjøper godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Avviser du et slikt tilbud uten grunn, mister du retten til prisavslag og heving. Du har ikke krav på å få retting, bare prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse.

Blir ikke saken løst, finner du de vanlige alternativene i pilaren om å kjøpe bolig uten megler når det går galt. Mange slike saker handler også om familie. Da er kjøpte fra familien og prisavslag nyttig lesning, og har du kjøpt andel i et borettslag, finner du mer i kjøpte borettslagsandel privat. Kjøpte du fra en arbeidsgiver eller kommune, kan kjøpte bolig fra arbeidsgiveren eller kommunen hjelpe.

Kort oppsummert

• En muntlig avtale med en venn er gyldig, men du må selv sannsynliggjøre hva dere ble enige om.
• Ta vare på meldinger, notater og vitner så snart du oppdager feilen.
• Det vennen sa muntlig om boligen, kan være en uriktig opplysning som gir deg krav.
• Send reklamasjonen skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
• Be om skriftlig avtale når dere kjøper og selger, så slipper du å bevise en muntlig avtale med en venn.