Kjøpte bolig fra arbeidsgiveren eller kommunen

Kjøp fra arbeidsgiver gir deg forbrukervern

Forbrukerkjøp betyr at kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Selgeren trenger ikke å være næringsdrivende (avhendingslova § 1-2 tredje ledd). Selger arbeidsgiveren din en tjenestebolig eller en personalbolig, eller kjøper du en kommunal bolig, er du forbruker.

Det betyr at flere av reglene ikke kan avtales bort til ulempe for deg. Dette gjelder blant annet §§ 3-7 til 3-10 og §§ 4-1 til 4-19 (§ 1-2 andre ledd). Står det noe annet i kontrakten, er det ikke gyldig hvis det forverrer din stilling.

Uten megler får du heller ikke hjelp til å dokumentere handelen, men det endrer ikke rettighetene dine. Hvem som er selger, avgjør ikke om loven gjelder.

«Som den er» fra kommunen eller arbeidsgiveren

Mange kommuner og arbeidsgivere selger boliger «som de er». Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold og lignende generelle forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke din vurdering (§ 3-9 andre ledd).

Boligen har altså en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra typen bolig, alderen og den synlige tilstanden (§ 3-2 første ledd), eller hvis selgeren ikke ga deg opplysninger han kjente til og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Er det gitt uriktige opplysninger i annonsen, er det en mangel etter § 3-8.

Du kan ikke kreve noe for det du kjente til eller burde kjent til da du kjøpte. Det du kunne lese i en tilstandsrapport, regnes som kjent (§ 3-10 første ledd).

Slik gikk det for Jens

Jens kjøpte en tjenestebolig av kommunen der han var ansatt. Annonsen sa «selges som den er», og kommunen la ved en gammel takst. Etter to år oppdaget han råte i takkonstruksjonen. Kommunen svarte at boligen var solgt «som den er» og at han derfor selv måtte ta kostnaden.

Jens svarte at han var forbruker, og at et slikt forbehold ikke hadde virkning. Han la ved en rapport som viste råte som hadde utviklet seg over lang tid. Kommunen mente likevel at han burde ha sett skaden selv.

Kommunen ba om å få rette skaden selv og tilbød å skifte den delen av taket som var rammet. Jens måtte godta det, for retting er selgerens rett så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Kommunen skiftet taket samme høst, og Jens fikk dekket det som ellers ble ødelagt.

Hva du kan kreve

Ved mangel kan du kreve prisavslag, heve handelen, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen (§ 4-8). Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette feilen, med mindre noe annet blir bevist (§ 4-12).

Er det selgeren som tilbyr å rette, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Du kan ikke kreve retting ved kjøp av brukt bolig, med mindre selgeren har ført opp huset for salg, eller det er en nyoppført bolig som næringsdrivende selger og som har vært brukt i mindre enn ett år.

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Er boligen nyoppført og solgt av en næringsdrivende, kan bustadoppføringslova gjelde i stedet, og da er reglene annerledes. Det avhenger av hva som er kjøpt.

Arbeidsgiver som selger: makt og press

Kjøper du fra din egen arbeidsgiver, kan avhengigheten spille inn. En avtale kan settes til side hvis noen har utnyttet en annens nødstilstand, lettsinn, uerfarenhet eller avhengighet til å oppnå åpenbart urimelige fordeler (avtaleloven § 31). Avtaleloven har også en generell regel om urimelige avtaler (avtaleloven § 36).

De fleste kjøp fra arbeidsgiver er ordinære handler, og reglene brukes sjelden. Men har du følt at du ikke kunne si nei, eller at du ikke fikk anledning til å undersøke boligen, kan det være relevant.

Kommunen som byggesaksmyndighet er en annen rolle enn kommunen som selger. Har boligen ulovlige bygg, kan kommunen forfølge overtredelsen, men den kan la være når den er av mindre betydning (plan- og bygningsloven § 32-1). For deg som kjøper er det selgeren som svarer for at boligen følger offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, hvis du bygde på selgerens sakkunnskap (avhendingslova § 3-2 tredje ledd).

Reklamasjon og oppfølging

Du må gi melding innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde oppdaget den, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Skriv til arbeidsgiveren eller kommunen, og be om skriftlig svar.

Les gjerne mer om hvordan slike saker fungerer i pilaren om å kjøpe bolig uten megler når det går galt. Hvis feilen gjelder ulovlig bygg, se kjøpte bolig med ulovlig tilbygg. Er avtalen bare muntlig, har du hjelp i kjøpte fra en venn og muntlig avtale om feilene, og bytte av bolig er beskrevet i byttet bolig med noen.

Kort oppsummert

• Ved kjøp fra arbeidsgiver eller kommune er du forbruker, og avhendingslova gjelder.
• «Som den er» har ingen virkning mot deg ved forbrukerkjøp.
• Du kan kreve prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og må selv sannsynliggjøre mangelen.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
• Har arbeidsgiveren utnyttet avhengigheten din, kan avtalen settes til side.