Kjøper krever prisavslag – og jeg har ingen forsikring

Kjøperens krav mot en selger uten forsikring

Uten boligselgerforsikring finnes det ikke noe selskap som overtar saken. Kravet kommer til deg, og pengene må komme fra deg. Det personlige ansvaret når du har solgt uten boligselgerforsikring betyr også at ingen andre bestemmer hvordan du svarer. Du velger selv om du vil bestride, tilby å rette eller forhandle om et forlik.

Sjekk om hus- og innboforsikringen din har rettshjelpsdekning. Vilkårene kan avgjøre om du får hjelp til å dekke advokat.

Kravene kjøperen kan rette mot deg ved en mangel, er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Kjøperen må dessuten ha reklamert innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget eller burde vært oppdaget (§ 4-19). Reklamerte kjøperen for sent, kan kravet være tapt.

Kjøperen må sannsynliggjøre mangelen

Det er kjøperen som må vise at boligen har en mangel. Mangel betyr blant annet at boligen ikke er slik kjøperen kunne vente ut fra alder, type og synlig tilstand, eller at du ikke opplyste om noe du kjente til og kjøperen hadde grunn til å få vite.

Be kjøperen om rapport, bilder og tilbud på utbedring. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende noe han kjente til eller burde kjent til ved kjøpet, og han regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og salgsdokumentene. Gå gjennom rapporten, salgsoppgaven og egenerklæringen du fylte ut, og se om feilen er nevnt der.

Selv om det er en mangel, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner (§ 3-1). Prisavslaget settes som utgangspunkt til det det koster å rette mangelen, med mindre noe annet kan bevises (§ 4-12). Sammenlign kjøperens beløp med flere tilbud, og se hvordan du kan møte overdrevne krav fra kjøper.

Slik gikk det for Aud

Aud solgte en tomannsbolig i mars. I august fikk hun et brev fra kjøperen: fukt i kjellerveggen, krav om 240 000 kroner i prisavslag, betaling innen to uker. Hun hadde aldri tegnet boligselgerforsikring, og brevet kom til henne alene.

Aud svarte skriftlig etter en uke. Hun bestred ikke at kjelleren var fuktig, men ba om rapporten kjøperen viste til og om tilbudene på arbeidet. Hun pekte også på at tilstandsrapporten som lå ved salget, hadde nevnt fukt i kjelleren og anbefalt tiltak. Til slutt tilbød hun å få et firma til å utbedre for egen regning, med kjøperens godkjenning av fremgangsmåten.

Kjøperen takket nei først, men ombestemte seg etter at Aud viste til at en kjøper som avviser retting selgeren har rett til å utføre, kan miste prisavslaget. Firmaet Aud valgte, drenerte langs veggen og la ny fuktsperre. Saken endte uten betaling fra Aud utover arbeidet, og kjøperen frafalt kravet.

Din rett til å rette først

Tilbyr du å rette mangelen, må kjøperen godta det hvis det ikke gir ham urimelig ulempe og han ikke har særlig grunn til å motsette seg det (§ 4-10 første ledd). Rettingen skjer for din regning og innen rimelig tid etter at kjøperen har gjort mangelen gjeldende og gitt deg mulighet til å rette.

Avviser kjøperen en retting du hadde rett til å utføre, kan han ikke kreve prisavslag eller heving. Han kan fortsatt kreve erstatning, men må kanskje bære deler av tapet selv.

Kjøperen kan ikke kreve retting av deg ved kjøp av vanlig brukt bolig. Det er en rett du har, ikke en plikt kjøperen kan tvinge deg til. Kjøperen kan bare kreve retting når du hadde ført opp huset for salg, eller ved et nybygg fra en næringsdrivende som har vært brukt som bolig i mindre enn ett år (§ 4-10 andre ledd).

Tilbudet må komme tidlig og skriftlig. Du kan ikke la en mangel ligge og deretter tilby retting når kravet er blitt stort.

Hvis kjøperen går til forliksrådet

Før kjøperen kan gå til tingretten, skal saken som hovedregel gjennom forliksrådet (tvisteloven § 6-2). Kjøperen betaler et gebyr på 2 071 kroner i 2026. Du får normalt to uker til å levere tilsvar (tvisteloven § 6-4). Bor du i kommunen eller en nabokommune, må du møte personlig (tvisteloven § 6-6). Uteblir du, kan det bli avsagt fraværsdom.

Er tvistesummen under 200 000 kroner, kan forliksrådet avsi dom hvis en av partene ber om det (tvisteloven § 6-10). Den som vinner, har som hovedregel krav på full erstatning for sakskostnadene, men det kan gjøres unntak når saken var tvilsom (tvisteloven § 20-2). I forliksrådet kan rettshjelp erstattes med inntil fire ganger rettsgebyret.

Før saken går så langt, kan et skriftlig forlik være en trygg løsning, og det lønner seg å vite hvordan du skriver forliksavtalen riktig. Skriv da nøyaktig hva du betaler, at kravet er oppgjort og at kjøperen ikke kan komme tilbake med det samme kravet. Blir forliket et rettsforlik, har det samme rettskraft som en dom (tvisteloven § 19-12).

Kravet kan også bli foreldet. Den alminnelige fristen er tre år regnet fra misligholdet (foreldelsesloven § 2 og foreldelsesloven § 3 nr. 2), med tilleggsfrist hvis kjøperen manglet kunnskap.

Kort oppsummert

• Et krav fra kjøper mot en selger uten forsikring går rett til deg, så svar skriftlig og saklig.
• Kjøperen må sannsynliggjøre mangelen og reklamere innen rimelig tid.
• Du har rett til å tilby retting, og en kjøper som avviser den, kan miste prisavslaget.
• Beløpet skal svare til utbedringskostnaden, så be om rapport og tilbud og trekk fra egenandelen på 10 000 kroner.
• Forliksrådet er første sted kravet behandles, og et skriftlig forlik kan avslutte saken tidligere.