Kjøper krever mer enn feilen er verdt
Et overdrevet krav møter du ved å be kjøperen dokumentere feilen og kostnadene, for prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen. Blir kravet høyere enn det, må kjøperen kunne begrunne hvorfor. Kjøperen må også sannsynliggjøre at det er en mangel, og han har plikt til å begrense tapet. Svar skriftlig, be om tilbud og bilder, og godta ikke et beløp før du har sett hva det består av.
Hva et prisavslag normalt er
Prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) skal svare til feilen, ikke til det kjøperen ønsker å gjøre med boligen. Etter avhendingslova § 4-12 settes prisavslaget til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Utgangspunktet er derfor det en håndverker faktisk må ta for å få boligen i den stand kjøperen kunne forvente.
Det betyr at kravet ditt må sammenlignes med kostnaden ved å utbedre feilen. Krever kjøperen langt mer, er det ofte fordi kravet også dekker noe annet: en oppgradering, arbeid som var nødvendig uavhengig av feilen, eller tap han mener å ha hatt.
Slik finner du ut om kravet er overdrevet
Gå gjennom kravet post for post. Spør deg selv:
- Er det lagt ved tilbud eller regning fra en håndverker, og hva står det på dem?
- Dekker beløpet bare feilen, eller også nytt utstyr og forbedringer som ikke hører til?
- Har kjøperen bevist at det faktisk er en mangel, med bilder eller en rapport?
- Var feilen synlig i tilstandsrapporten? Kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig går frem av den, jamfør § 3-10.
- Er det krevd erstatning for tap uten at det er forklart hvordan tapet oppsto?
Et krav som mangler slike svar, er ikke nødvendigvis feil. Det er et krav du ikke kan ta stilling til ennå. Skriv det i svaret ditt: at du vil vurdere kravet så snart du har fått dokumentasjonen, og at du derfor ikke tar stilling til beløpet nå. Det gir deg tid, og det viser at du tar kravet på alvor uten å godta det.
Mange kjøpere sender først et høyt beløp fordi de venter å måtte gi seg litt. Et rolig og konkret svar fra deg flytter samtalen fra hva kjøperen ønsker seg til hva feilen faktisk koster.
Tap, erstatning og hva kjøperen selv må gjøre
Kjøperen kan kreve erstatning for direkte tap også uten at du har skyld. Indirekte tap, som utgifter til leie av annen bolig eller tapt fortjeneste, kan bare kreves hvis du har skyld, jamfør § 4-14. Omfanget begrenses av § 7-1: erstatningen skal bare dekke tap du med rimelig grunn kunne regne med som mulig følge av feilen.
Kjøperen har dessuten plikt til å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, og den delen han ikke begrenser, må han bære selv. Erstatningen kan også settes ned hvis den ville virket urimelig for deg. Det er § 7-2. Bruker kjøperen sjelden brukte og dyre løsninger når billigere hadde gjort jobben, kan det være grunnlag for å bestride en del av kravet.
Kjøperen må dessuten selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler (§ 3-1 fjerde ledd). Sjekk at kravet ikke krever hele beløpet av deg uten å ta hensyn til det.
Slik gikk det for Ida
Ida solgte en leilighet og fikk et brev fra kjøperen tre måneder etter overtakelsen. Kjøperen hadde funnet en lekkasje under vaskemaskinen og krevde 260 000 kroner for nytt bad. Ida hadde ingen boligselgerforsikring.
Hun svarte at hun ikke avviste at det var en skade, men at hun ba om bilder, tilstandsrapport og et tilbud som viste hva som måtte gjøres. Kjøperen sendte et tilbud som inkluderte nye fliser, nytt servantskap og oppvarmede gulv i hele badet. Ida innhentet to egne tilbud på det som var nødvendig for å rette lekkasjen, og fikk 62 000 og 71 000 kroner. Hun tilbød 70 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Kjøperen godtok 75 000 kroner, og de skrev en enkel avtale om at saken var avsluttet.
Slik svarer du kjøperen
- Ikke innrøm noe og ikke godta beløpet i første svar.
- Be om dokumentasjon av feilen og av hvordan beløpet er beregnet.
- Innhent selv ett eller to tilbud på det som er nødvendig for å rette feilen.
- Foreslå et beløp du kan forsvare, og si hva det bygger på.
- Skriv et forlik som sier at oppgjøret gjelder alle krav om denne feilen.
Hvordan et slikt forlik bør formuleres, står i veiledningen om å skrive avtalen. Har du ikke boligselgerforsikring, er det hovedartikkelen om personlig ansvar som selger som forklarer hva det betyr for deg. Er kravet enda mer omfattende, kan artikkelen om overdrevne krav fra kjøper hjelpe deg videre.
Kort oppsummert
- Et overdrevet krav vurderer du opp mot det det koster å rette feilen, for det er normalt det prisavslaget settes til.
- Kjøperen må sannsynliggjøre mangelen og dokumentere kostnadene før du tar stilling til et beløp.
- Indirekte tap kan bare kreves hvis du har skyld, og kjøperen må begrense tapet sitt.
- Innhent egne tilbud, foreslå et beløp du kan forsvare og skriv avtalen så saken avsluttes.