Forlik med kjøper: slik skriver du avtalen

Hva en forliksavtale skal inneholde

En forliksavtale (en skriftlig enighet mellom deg og kjøperen som avslutter tvisten) bør være kort, men presis. Uklare formuleringer er den vanligste kilden til ny strid. Ta med disse punktene:

• Hvem partene er, og hvilken bolig og hvilket salg avtalen gjelder.
• Hva tvisten gjaldt: hvilken feil kjøperen har reklamert på, og når han meldte fra.
• Hva du betaler, og om beløpet er prisavslag, erstatning eller dekning av kjøperens kostnader.
• Når og hvordan du betaler, og hva som skjer hvis betalingen uteblir.
• At avtalen er et fullt og endelig oppgjør, og at kjøperen ikke har flere krav mot deg for samme feil.
• Hvem som bærer egne kostnader, for eksempel til sakkyndig eller advokat.

Skriv beløpet både i tall og bokstaver, og datoen for betalingen som en fast dato.

Slik gikk det for Mikael

Mikael solgte en enebolig i juni uten boligselgerforsikring. I november krevde kjøperen 140 000 kroner for feil i det elektriske anlegget. Etter noen brevvekslinger ble de enige om 60 000 kroner. Mikael ville avslutte saken raskt, og kjøperen ba om at avtalen ble skrevet ned.

Mikael skrev avtalen selv med de seks punktene over. Han presiserte at 60 000 kroner gjaldt det elektriske anlegget i eneboligen, og at kjøperen ikke hadde krav mot ham for andre forhold ved salget. Kjøperen ville legge til «for de feilene som er kjent per i dag». Mikael godtok ikke det og skrev at avtalen gjaldt kravene som var tatt opp i brevet fra november. Kjøperen signerte, og Mikael betalte samme uke.

Rettsforlik og privat avtale er ikke det samme

En privat forliksavtale er en vanlig avtale. Bryter kjøperen den, må du kanskje gå til retten for å få den håndhevet. Et rettsforlik, som er en avtale inngått under en rettssak, har samme rettskraft som en dom. Det gir også et tvangsgrunnlag hvis en av partene ikke betaler. De alminnelige tvangsgrunnlagene er blant annet dom, rettsforlik og avgjørelse fra annen myndighet med virkning som dom.

Et rettsforlik kan bare angripes ved å reise sak om ugyldighet innen seks måneder etter at parten ble kjent med grunnen. Det gjør at rettsforlik gir en sterkere sluttstrek enn en privat avtale, men også at du må være sikker på innholdet før du skriver under.

Fallgruvene som gjør avtalen dyrere

Tre ting går igjen. Det første er åpne formuleringer, som «og eventuelle senere krav». Kjøperen kan da hevde at de nye kravene ikke er dekket. Det andre er betalingsplaner uten sikkerhet. Betaler du i avdrag, bør avtalen si hva som skjer med resten hvis du misligholder. Det tredje er erkjennelse. Foreldelse avbrytes når skyldneren erkjenner forpliktelsen, og da løper en ny frist. Skriver du under på en avtale, har du erkjent kravet.

Forsinkelsesrente løper fra forfallsdag når den er fastsatt, ellers fra 30 dager etter at kreditor har sendt skriftlig påkrav. Setter du en fast betalingsdato i avtalen, er det klart når renten begynner. Rentesatsen er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026.

Hva du kan gjøre for å være trygg

Les avtalen minst to ganger, og la en annen lese den. Sjekk at den gjelder det du tror. Kjøperen kan ha krevd flere ting, og du skal vite hva som er med og hva som ikke er med. Hvis han krever mer enn feilen er verdt, kan du lese om en kjøper som krever mer enn feilen er verdt før du forhandler. Krever han prisavslag uten at du har forsikring, kan du lese mer i kjøper krever prisavslag og du har ingen forsikring.

Hvilken rolle en advokat kan ha, når du trenger noen som kan lese avtalen, står i advokat for selger i tvist med kjøper. Bakgrunnen for hvorfor du står alene, finner du i pilaren om personlig ansvar for selgere uten boligselgerforsikring. Nekter kjøperen deg å se skaden før du skriver under, kan du lese om selger som vil se skaden når kjøper nekter.

Kort oppsummert

• En forliksavtale bør skrives ned og signeres av begge parter, med beløp, dato og en klar sluttlinje om at oppgjøret er endelig.
• Rettsforlik har samme rettskraft som dom og gir tvangsgrunnlag hvis noen ikke betaler.
• Ugyldighet av et rettsforlik må kreves innen seks måneder etter at du ble kjent med grunnen.
• Avtalen regnes som en erkjennelse, og den kan avbryte foreldelsen.
• Den som er selger uten forsikring, betaler forlikssummen selv, og presisjonen i avtalen avgjør hva det kan koste videre.