Kjøpekontrakten for bolig: punktene du må lese før du signerer

Kjøpekontrakten for bolig: hva den er, og hva den ikke er

Når selgeren har akseptert budet ditt, har du og selgeren en bindende avtale. Kjøpekontrakten kommer etterpå, og den skal fastholde det dere har blitt enige om. Etter avhendingslova § 1-3 kan en avtale om kjøp av fast eiendom i og for seg gjøres både skriftlig og muntlig, men hver av partene kan kreve at den settes opp skriftlig. I praksis er det megleren som gjør dette.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 skal megleren, med mindre begge parter ønsker noe annet, opprette en skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen. Kontrakten kan utferdiges elektronisk hvis både kjøper og selger uttrykkelig har godtatt det.

Kjøpekontrakten for bolig er altså ikke stedet for nye forhandlinger. Den skal gjenspeile bud og aksept. Men fordi den er skrevet av et menneske, kan det snike seg inn feil og endringer. Derfor må du lese punktene nøye før du signerer. Signerer du en kontrakt med andre vilkår enn dem du aksepterte, kan signaturen bli tolket som at du har godtatt de nye vilkårene.

Parter, eiendom og kjøpesum

Det første du kontrollerer, er det enkleste. Står navnene dine riktig stavet, med riktig personnummer eller organisasjonsnummer? Er du to kjøpere, står begge på kontrakten, og er eierandelene som dere har avtalt? Selgeren skal stå med det navnet som er tinglyst som hjemmelshaver (eier i grunnboken).

Eiendommen skal beskrives slik at ingen er i tvil om hva som selges: adresse, gårds- og bruksnummer, eventuelt seksjonsnummer eller andelsnummer. Er det en leilighet i borettslag eller sameie, skal kontrakten vise hvilken andel eller seksjon du kjøper. Salgsoppgaven skal, etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, inneholde eiendommens registerbetegnelse, adresse og eierforhold, og kontrakten bør stemme med den.

Kjøpesummen skal være den du ga bud på, ikke noe annet. Står det et annet beløp, stopp. Vær også oppmerksom på om felleskostnader eller fellesgjeld ligger utenfor eller inni summen. Kjøper du en andel i et borettslag, er det vanlig at kjøpesummen kommer i tillegg til andel fellesgjeld, så kontrakten bør vise begge deler.

Overtakelse, risiko og kostnader

Overtakelsesdatoen står i kontrakten og skal være den dere ble enige om i aksepten. Avviker den, er det grunn til å reagere med en gang. Poenget med dagen er ikke bare nøkkelen: fra og med overtakelsen går risikoen for eiendommen over på deg. Etter avhendingslova § 2-4 betyr det at du må betale hele kjøpesummen selv om eiendommen blir skadet av noe selgeren ikke svarer for. Selgeren har på sin side rett til inntektene og betaler kostnadene frem til overtakelsen, ifølge § 2-5.

Kontrakten bør også si noe om tilstanden når du kommer. Etter avhendingslova § 2-2 skal rommene være ryddet og rengjort når du overtar bruken, og eiendommen ellers ryddet. Det kan du kreve selv om kontrakten ikke nevner det.

Kostnadene har en hovedregel i loven. Etter avhendingslova § 2-6 bærer selgeren kostnadene med å gjøre eiendommen klar for salg, og kjøperen bærer andre kostnader ved kjøpet, som dokumentavgift, tinglysingsgebyr og konsesjonsbehandling. Har dere brukt megler, bærer den som ga megleren oppdraget kostnadene til denne. Kontrakten kan avvike fra dette, så les gjennom oppstillingen av hva hver av dere skal betale.

Les også betalingsvilkårene. Avhendingslova har ingen egen regel om når kjøpesummen skal betales. Det avtales i kontrakten, og da må det stå hvem som betaler hva og når, og hvordan pengene går via meglerens klientkonto.

Tilbehør og det som følger med

Hva som følger med boligen, er en av de vanligste kildene til uenighet. Loven har en hovedregel i avhendingslova §§ 3-4 og 3-5: varig innredning og utstyr som er fast montert eller spesielt tilpasset bygningen hører med, for eksempel faste elektriske installasjoner og innebygde kjøkkenapparater. Hovedregelen gjelder så langt ikke annet følger av avtale.

Det som ikke er fast montert, må kontrakten eller salgsoppgaven nevne for at du skal være sikker. Står det i annonsen at vaskemaskin og hagemøbler følger med, bør det stå i kontrakten også. Gjør det ikke det, har du et dårlig utgangspunkt for å kreve dem.

Heftelser og sletting

Kontrakten sier vanligvis noe om at eiendommen skal overdras fri for heftelser, altså pant og lignende økonomiske byrder, bortsett fra dem som er avtalt. Selgerens boliglån slettes normalt fra kjøpesummen i oppgjøret. Rettigheter og forpliktelser som skal bli hengende, som en servitutt eller veirett, skal framgå av salgsoppgaven. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 skal megleren som gjennomfører oppgjøret sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren.

Kontrakten bør vise hvilke heftelser som blir stående, og ingen av dem bør være nye for deg. Står det noe i grunnboken du ikke har hørt om, spør megleren før du signerer.

Mangler og «som den er»

Mange kontrakter har et punkt om at kjøper har besiktiget eiendommen, fått salgsoppgave og tilstandsrapport og kjenner til tilstanden. Det får betydning: etter avhendingslova § 3-10 regnes kjøperen for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter han har fått mulighet til å lese. Du kan altså ikke senere gjøre gjeldende som mangel noe som sto tydelig i rapporten.

Står det at eiendommen selges «som den er», må du vite at et slikt allment forbehold ikke har noen virkning når du kjøper som forbruker, ifølge avhendingslova § 3-9. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifisert nok til å påvirke din vurdering av eiendommen. Videre kan kontrakten ikke gjøre unntak fra viktige regler om mangler og selgerens ansvar til ugunst for deg som forbruker, ifølge § 1-2.

Se også etter egenerklæringen. Er den en del av kontrakten, gjelder det som står der som opplysninger selgeren har gitt. Er den endret etter at du så den, kan du lese mer i spørsmålet om endret egenerklæring rett før kontraktsmøtet.

Kort oppsummert

• Kjøpekontrakten skal gjengi det som ble avtalt ved aksepten, og megleren skal sørge for en skriftlig kontrakt med alle vesentlige vilkår.
• Les punktene om kjøpesum, overtakelse, hva som følger med, heftelser, kostnader og mangler før du signerer.
• Signerer du en kontrakt som avviker fra aksepten, kan signaturen gjelde som enighet om endringen.
• Et allment «som den er»-forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp, og kontrakten kan ikke fravike viktige regler om mangler til din ugunst.
• Finner du feil, ta dem opp med megleren før du signerer, helst før kontraktsmøtet.