Isolert kjellervegg uten fuktsikring – mangel?

Slik vurderes en isolert kjellervegg uten fuktsikring

Første spørsmål er hva du kunne forvente etter § 3-2. Ved kjøp av et eldre hus må du regne med at kjellerveggen ikke er utført slik man bygger i dag. Kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) gjelder for nye tiltak, og reglene i plan- og bygningsloven om tiltak på eksisterende bygg gjelder de delene tiltaket omfatter. Det betyr at en eldre kjellervegg ikke automatisk er mangelfull fordi den ikke oppfyller dagens krav. Dagens krav er likevel nyttige som målestokk: byggteknisk forskrift krever at det rundt bygningsdeler under terreng gjøres tiltak som leder bort sigevann og hindrer at fukt trenger inn i konstruksjonene. Er en vegg isolert innvendig slik at fukten fanges bak isolasjonen, er det nettopp den risikoen kravet skal hindre.

Ved forbrukerkjøp har boligen likevel en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre du ikke bygde på selgerens kunnskap. Har selgeren selv isolert kjellerveggen innvendig uten tillatelse eller uten å sikre den mot fukt, er det et forhold som kan gi krav.

Hva tilstandsrapporten skal se etter

I rom under terreng skal den bygningssakkyndige se etter riss, sprekker, fuktskjolder, svertesopp og spor etter sopp, råte og skadedyr. Han skal bore et hull med diameter på minst 73 mm, for eksempel ved bunnsvillen i en utlektet vegg mot grunnmur, og måle fukt. Grunnmur og drenering skal vurderes, og terrenget skal undersøkes for fall bort fra huset.

Er veggen isolert og kledd, er hulltakingen ofte den eneste måten å se bak den på. Står det at hulltaking ikke er gjort, skal årsaken oppgis. Da skal rommet kontrolleres med egnet fuktmåleverktøy. Ser du at rapporten ikke omtaler veggens oppbygning, kan du ikke uten videre regnes for å kjenne til den.

Når selgeren skulle ha sagt fra

Har selgeren selv isolert veggen, eller latt en håndverker gjøre det, er det en opplysning du hadde grunn til å vente å få. Etter § 3-7 er det en mangel hvis han ikke sa fra om forhold han kjente til, og som kan antas å ha påvirket avtalen. Forskriften om tilstandsrapporter sier at eieren skal bes om å dokumentere håndverkerarbeid som er gjort de siste fem årene, for eksempel med skriftlig bekreftelse fra håndverkeren.

Arbeid som krever søknad og tillatelse etter plan- og bygningsloven kan ikke utføres uten at søknad er sendt og tillatelse gitt. Har selgeren gjort om kjelleren til oppholdsrom uten slik tillatelse, kan det være et eget avtalebrudd i tillegg til fuktproblemet. Spør derfor om hva slags arbeid som er gjort, og hvem som gjorde det. Manglende svar kan også bety noe i vurderingen, selv om det ikke alene beviser at selgeren visste om fuktproblemer.

Slik gikk det for Tobias

Tobias kjøpte en enebolig med en innredet kjellerstue. Veggene var isolert og kledd med panel, og rapporten hadde gitt tilstandsgrad 2 på rommet med en kort beskrivelse av fuktrisiko ved kjellervegg mot grunnmur. Etter en fuktig sommer fant han svarte flekker på baksiden av panelet, og en fagperson fant at isolasjonen lå rett mot grunnmuren uten luftrom eller fuktsperre.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet og viste til at rapporten hadde varslet om fuktrisiko. Tobias svarte at rapporten ikke sa noe om at veggen manglet fuktsikring, bare at risikoen var til stede. Sluttresultatet ble et kompromiss: Tobias fikk dekket en del av kostnaden ved å rive og bygge opp veggen på nytt, fordi selve konstruksjonen var mer alvorlig enn det rapporten beskrev. Resten falt, fordi han hadde fått tydelige varsler om fukt i rommet.

Hva du gjør når du har funnet isolert vegg uten fuktsikring

Merker du samtidig en muggen lukt fra rommet, kan lukten etter jordslått i kjelleren være et tegn på hvor fukten kommer fra. Ikke bygg om veggen før du har dokumentert den. Ta bilder av konstruksjonen før du åpner den, og la en fagperson måle fukt og beskrive oppbyggingen. Send så en skriftlig reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og beskriv hva slags avtalebrudd du mener det er.

Selgeren har rett til å rette mangelen hvis han tilbyr det, og du må godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe. Avviser du en retting han har rett til, mister du prisavslag og heving. Hvis retting ikke skjer, settes prisavslaget normalt til kostnaden ved å rette. Les mer om fremgangsmåten i oversikten over fukt og mugg etter boligkjøp. Er problemet en fuktig krypkjeller heller enn en isolert vegg, vurderes det som beskrevet for fuktig krypkjeller i et gammelt hus.

Kort oppsummert

• Isolert kjellervegg uten fuktsikring er en mangel når isoleringen ga deg en tilstand du ikke kunne vente, og ikke bare fordi huset er eldre.
• Tilstandsrapporten skal se etter fukt i rom under terreng, blant annet ved hulltaking bak utlektet vegg.
• Har selgeren selv isolert veggen, er det en opplysning du skulle ha fått.
• Fuktrisiko som er beskrevet tydelig i rapporten, gjør kravet vanskeligere.
• Dokumenter veggen før du river, og la selgeren få tilbud om å rette.