Fuktig krypkjeller i et gammelt hus – er det en mangel?

Når er en fuktig krypkjeller en mangel?

Utgangspunktet er avhendingslova § 3-2. Boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. I et gammelt hus med krypkjeller (lavt rom under gulvet, ofte med jordbunn) må du regne med mer fukt enn i et nybygg. Fukten blir en mangel først når den går utover det som er vanlig for en bolig på denne alderen.

Selve fuktigheten er sjelden nok. Du må kunne peke på noe konkret: råte i bjelkene, muggvekst i treverket, stående vann eller en skade som ikke var kjent for deg. Det er du som kjøper som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise det motsatte.

Tidspunktet er overtakelsen. Etter § 3-1 vurderes tilstanden slik den var da risikoen gikk over til deg. Det gjør ingenting om skaden først ble synlig måneder senere, så lenge årsaken lå der fra før. Merker du også en jordlignende eller muggen lukt fra rommet, kan du lese hvordan vond lukt i boligen kan være en mangel.

Hva tilstandsrapporten sier om krypkjelleren

Rapporten er det første du sjekker. Etter forskriften om tilstandsrapporter skal den bygningssakkyndige undersøke krypkjelleren for råte og muggvekst når innvendig inspeksjon er mulig. Det gjøres med stikktaking i treverket, og han skal vurdere luftgjennomstrømning, luftfuktighet og fuktsperre mot grunnen.

Er det ikke mulig å komme inn, for eksempel fordi luken er for trang eller kjelleren står under vann, skal rapporten si det. Da er krypkjelleren uundersøkt, og du kan ikke regnes for å kjenne til det som ligger der. Står det derimot at krypkjelleren har fuktskader og en tilstandsgrad som varsler tiltak, regnes du etter § 3-10 for å kjenne til det som går tydelig frem.

Tilstandsgrad 2 (vesentlige avvik, tiltak i nær fremtid) eller tilstandsgrad 3 (store avvik) gjør det vanskeligere å nå frem. Hvor vanskelig, avhenger av hvor konkret risikoen ble beskrevet. En generell setning om at «gamle krypkjellere ofte er fuktige» sier mindre enn en beskrivelse av råte i en bestemt bjelke. Rapporten har også betydning bare hvis den oppfyller minstekravene i forskriften.

Hva selgeren skulle ha fortalt

Uavhengig av rapporten har selgeren en opplysningsplikt. Etter § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren kjente til eller burde kjenne til, og som du hadde grunn til å vente å få. Det gjelder bare hvis det kan antas at det påvirket avtalen.

Har selgeren pumpet ut vann fra krypkjelleren etter regn, lagt ny fuktsperre eller skiftet bjelker, er det noe du skulle hørt om. Slike opplysninger står sjelden i rapporten, og selgerens plikt går foran reglene om hva du selv kjente til eller burde ha oppdaget.

Har du i tillegg funnet fukt i selve betonggulvet i kjelleren, går vurderingen videre i artikkelen om fukt i betonggulvet.

Salg «som den er» hjelper ikke selgeren mye. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning (§ 3-9). Et forbehold må være så konkret at det faktisk påvirker vurderingen din, for eksempel «krypkjelleren har hatt fuktproblemer og er ikke utbedret».

Slik gikk det for Geir

Geir kjøpte en enebolig fra 1950-årene. Tilstandsrapporten sa at krypkjelleren ikke var undersøkt fordi inspeksjonsluken var fastsatt med spiker. Rapporten sa ingenting om fukt. Første høst etter overtakelsen kjente Geir en muggen lukt i stuen, åpnet luken og fant mørke, bløte bjelker og hvit soppvekst på jordbunnen.

Han tok bilder, målte fukten i treverket og ba en fagperson beskrive skaden skriftlig. Deretter sendte han skriftlig melding til selgeren og la ved bildene. Selgeren svarte at huset var solgt «som det er», og at et hus fra 50-tallet alltid har fuktig krypkjeller. Geir viste til at rapporten ikke hadde undersøkt rommet, og at et slikt forbehold ikke har virkning ved forbrukerkjøp.

Saken endte med at selgeren tilbød å rette skaden. Geir godtok det, siden selgeren har rett til å rette når det ikke gir kjøperen urimelig ulempe, og selgeren betalte utbedringen av bjelkene og fuktsperren.

Slik går du frem når krypkjelleren er fuktig

Ta bilder og video av krypkjelleren før du rører noe. Få fuktnivået i treverket målt, og noter dato og sted. Har du mistanke om at selgeren visste om fukten, samler du annonse, rapport og meldinger fra visningen.

Send reklamasjon (skriftlig melding om at du gjør et krav gjeldende) innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Beskriv hva du fant, og at du mener det er en mangel. Gi selgeren mulighet til å se på skaden. Kravene ved kjøp av brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å rette mangelen.

Trekk ikke pengene til utbedring før du vet at selgeren får sjansen til å rette. Avviser du en retting selgeren har rett til å utføre, mister du prisavslaget og retten til å heve. Detaljene om reklamasjon og frister finner du i oversikten over fukt og mugg etter boligkjøp. Har du funnet fukt i betonggulv i stedet, gjelder andre vurderinger for fukt i betonggulvet i kjelleren.

Kort oppsummert

• En fuktig krypkjeller i et gammelt hus er en mangel først når fukten går utover det alderen og synlig tilstand tilsier.
• Sjekk om rapporten faktisk undersøkte krypkjelleren, eller om den skrev at den var uundersøkt.
• Selgerens opplysningsplikt gjelder også fuktproblemer som ikke står i rapporten.
• Et «som den er»-forbehold uten konkret innhold hjelper ikke selgeren ved forbrukerkjøp.
• Dokumenter skaden før utbedring og la selgeren få mulighet til å rette.