Vond lukt i boligen: kan dårlig lukt være en mangel?

Lukt er et symptom, ikke en mangel i seg selv

Boligkjøpere som flytter inn og kjenner en stram, sur eller søtlig lukt, tenker ofte at selgeren har skjult noe. Noen ganger stemmer det. Mange ganger stemmer det ikke. Loven spør ikke om det lukter, men om boligen svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand, og om du fikk de opplysningene du hadde grunn til å regne med.

Lukt er bare det første tegnet. Den kan komme fra fukt i konstruksjonen, fra avløpet, fra en gammel septiktank, fra råte, fra skadedyr eller fra noe så enkelt som at boligen har stått tom. Før du kan si noe om krav, må du vite hvilken type lukt det er, og hvor den kommer fra.

Fire luktkilder som ofte gir krav

Fukt og mugg. Muggen lukter tungt og jordaktig, og lukten er ofte sterkest i skap, kjeller og rom med lite lufting. Fuktskade er den luktkilden som oftest gir kjøperen et reelt krav, særlig når skaden var skjult.

Avløp og rør. Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at utstyr knyttet til avløpet har vannlås, og at sjenerende lukt ikke skal forekomme. Ved salg skal den bygningssakkyndige undersøke synlige avløpsrør og vurdere lukt fra avløpet. Kloakklukt på badet kan derfor være en feil i avløpet, men også bare en vannlås som har tørket ut.

Krypkjeller og grunn. I krypkjelleren skal takstmannen se etter råte og muggvekst og vurdere luftfuktighet og fuktsperre mot grunnen. Lukt derfra kan tyde på fuktproblemer under gulvet, og kan følge deg opp i stua.

Privat avløpsanlegg. Hører boligen til et anlegg med slamavskiller, skal kommunens krav følges: avløpsanlegget skal drives slik at omgivelsene ikke får sjenerende lukt, og slamavskillere skal tømmes minst hvert andre år for helårsbolig. Er den ikke tømt, kan lukten skyldes drift, ikke bygget.

Hva som avgjør om lukten er en mangel

Tre spørsmål avgjør vurderingen.

Det første er om lukten har en årsak som ikke er normal for en bolig av denne alderen og typen. En gammel kjeller kan lukte lett fuktig uten at det er en mangel. Kraftig kloakklukt i en nyere leilighet er et annet tilfelle.

Det andre er om selgeren kjente til lukten eller årsaken. Har han hatt problemer med avløpet, fuktskade eller vondt i kjelleren og ikke sagt det, kan det være en mangel fordi du ikke fikk en opplysning du hadde grunn til å regne med. Selgerens ord i annonsen kan også telle. Skrev han at boligen var «tørr og fin» og visste at det ikke stemte, er det en uriktig opplysning.

Det tredje er om du kjente til eller burde ha kjent til lukten. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapporten. Hvis du var på visning og kjente lukten, kan selgeren hevde at du burde ha undersøkt nærmere, med mindre han selv var grovt uaktsom eller uærlig.

Slik gikk det for Trine

Trine overtok en leilighet i juni. Etter noen dager kjente hun en stram lukt av kloakk på badet, mest om morgenen. Hun mistenkte at selgeren hadde visst om et problem med avløpet.

Før hun skrev til selgeren, prøvde hun det enkleste. Hun lot vannet renne i sluket, og fikk en rørlegger til å komme. Han fant at sluket på badet ikke hadde vært brukt på månedsvis, slik at vannlåsen var tørket ut, og at ingen annen feil ved avløpet forklarte lukten. Etter at vannlåsen var fylt, forsvant lukten.

Trine hadde ikke noe krav. Rørleggerens notat ble likevel nyttig: Det viste at avløpet var i orden, og at hun ikke skulle bruke tid på å konfrontere selgeren. Selgeren fikk aldri melding. Hadde rørleggeren funnet en sprekk i avløpsrøret bak veggen, hadde hun hatt et tydelig grunnlag for krav.

Slik dokumenterer du lukten

Lukt er vanskelig å bevise, fordi den ikke lar seg fotografere. Du trenger noe som kan kobles til lukten.

• Skriv logg med dato, klokkeslett, rom og lukttype, og noter når den er sterkest.
• Ta bilder av det du finner når du undersøker: fuktflekker, misfarging, sluk, kummer og rørgjennomføringer.
• Få en fagperson til å undersøke det som kan skjule seg bak lukten, for eksempel rørlegger, fuktsakkyndig eller skadedyrfirma. Vær tydelig på at du vil ha en skriftlig rapport.
• Be om at vitner som var til stede ved innflytting noterer det de kjente.

Les mer om hva som teller som gode bevis i saken om hvordan du dokumenterer en mangel ved boligen. Har lukten sitt utspring i fuktproblemer, følger du fremgangsmåten i pilaren om fukt og mugg etter boligkjøp.

Når lukt er lite verdt som krav

Ikke alle lukter gir krav. Lukt som skyldes røyk, husdyr, matlaging eller manglende lufting sier lite om boligens tekniske stand. Slike forhold kan du normalt løse med rengjøring og maling, og prisavslaget settes til kostnadene ved å rette mangelen. Er kostnaden lav, bærer du den selv.

Vær også klar over at det kan være en fordel å gå gjennom kriteriene for når boligen har en mangel du kan klage på før du sender krav. Et krav som bygger på en luktopplevelse alene, er sjelden tungt nok.

Kort oppsummert

• Dårlig lukt i boligen er en mangel bare hvis den skyldes en feil som du ikke kunne forvente, eller som selgeren visste om.
• Finn kilden først: fukt, avløp, krypkjeller, privat anlegg eller rene forhold som utørket vannlås.
• Selgerens kunnskap og det han skrev i salgsmaterialet avgjør ofte om lukten teller som mangel.
• Loggfør lukten, ta bilder og få en rapport fra en fagperson.
• Uten en påvist årsak har du sjelden et krav bare fordi lukten er ubehagelig.