Isolasjonen i veggene er langt dårligere enn oppgitt

Hva «oppgitt» betyr, og hvor opplysningen kan stå

Boligen har en mangel hvis den ikke stemmer med opplysninger fra selgeren eller fra annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. Det gjelder bare hvis opplysningen trolig virket inn på avtalen, og hvis den ikke ble rettet i tide på en tydelig måte.

Oppgitt isolasjon kan stå i annonsen («godt isolert, 200 mm i veggene»), i selgerens egenerklæring, i salgsoppgaven eller i en beskrivelse fra byggeåret eller en tidligere oppgradering. Et energimerke eller en tiltaksliste kan også gi et bilde av standarden. Er isolasjonstykkelsen oppgitt konkret, er det lettere å bevise en feil enn når selgeren bare har brukt ord som «lettvarmet» eller «god standard».

Kilden er avgjørende. Har du bare din egen oppfatning av at huset «bør» være isolert, står du svakere enn hvis noe stod skriftlig fra selgerens side.

Hvordan du får bevist at isolasjonen er for dårlig

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Ved veggisolasjon er det den vanskeligste delen, fordi isolasjonen ligger inne i veggen. Det finnes flere måter å få dokumentasjon på.

En byggteknisk sakkyndig kan ta hull i veggen og måle tykkelsen og se på isolasjonens kvalitet. En termografering kan vise kalde partier, og en tetthetsmåling kan vise luftlekkasjer. Et lite hull i en skjult del av veggen er normalt nok. Ta bilder underveis og få en skriftlig rapport.

Du har plikt til å begrense skaden, men du bør ikke åpne mer enn nødvendig før du har meldt fra. Selgeren kan ønske å se hullet selv, og et uavhengig bevis stiller deg sterkere. Alder på huset er et viktig moment. Et hus som er bygget før dagens krav, kan ikke måles mot dagens standard, men oppgitt isolasjon skal stemme.

Slik gikk det for Iben

Iben kjøpte en enebolig fra 1970-årene. Annonsen sa at veggene var etterisolert med 150 mm. Tilstandsrapporten nevnte ikke veggisolasjon, siden takstmannen bygger på det som er synlig. Første vinter var stuen kald, og strømregningen var høy.

Hun leide inn en byggteknisk sakkyndig som tok to hull i yttervegg. Isolasjonen var bare cirka 50 mm og delvis sunket sammen. Iben skrev til selgeren og la ved rapporten og bilder av hullene.

Selgeren svarte først at han hadde arvet opplysningen fra tidligere eier og aldri hadde målt noe selv. Iben viste til at annonsen kom fra selgerens megler og at opplysningen trolig hadde påvirket prisen. Selgeren ga til slutt etter og dekket etterisolering av de mest utsatte veggene. Hun fikk ikke erstatning for strømregningen, fordi hun ikke hadde noe å bygge på i selgerens kunnskap.

Hva tilstandsrapporten og «som den er» betyr

Takstmannen bygger på det som er synlig, med mindre forskriften krever målinger eller hulltaking. Hulltaking i veggene er ikke en del av dette. Derfor sier rapporten ofte lite om veggisolasjonen. Det betyr at du ikke kan si at du burde kjent til forholdet, og at rapporten ikke svekker kravet ditt når den tier.

Er isolasjonen derimot beskrevet i rapporten med tilstandsgrad 2 eller 3, eller er det påvist kalde partier eller fuktskader i veggene, regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram. Har du også undersøkt eiendommen før kjøpet, eller unnlatt å følge en oppfordring til å undersøke, kan du ikke bruke det du burde oppdaget. Det gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Ved forbrukerkjøp har et generelt «som den er»-forbehold ingen virkning. Ser du nærmere på det, finner du forklaringen i artikkelen om «som den er» som privatselger.

Hva du kan kreve, og hvordan du går fram

Prisavslaget settes normalt til utbedringskostnaden. Ved for dårlig veggisolasjon er det kostnaden ved å etterisolere, gjerne utvendig eller innvendig. Be om et tilbud på jobben. Prisavslaget kan reduseres hvis etterisolering gir deg en bedre standard enn det du ble lovet. Har du dessuten hatt høyere oppvarmingskostnader, kan du vurdere erstatning for direkte tap.

Du må dekke de første 10 000 kronene av tapet selv. Meld fra skriftlig til selgeren så snart du har dokumentasjon, og beskriv hva slags avtalebrudd det er. Melder du for sent i forhold til når du oppdaget forholdet, kan du miste retten. Fem år etter overtakelsen er den ytterste grensen.

Hva som ellers gjelder ved varmeproblemer, finner du i pilaren om varme og ventilasjon som ikke virker etter boligkjøp. Stemmer energimerket ikke med virkeligheten, kan du lese om det i artikkelen om at energimerket ikke stemmer med virkeligheten. Er strømregningen kjernen i saken din, er artikkelen om strømregningen som var dobbelt så høy som selger sa nyttig.

Kort oppsummert

• Dårlig isolasjon i vegger er en mangel når oppgitt standard fra selgeren eller annonsen ikke stemmer.
• Du må selv bevise feilen, ofte med hulltaking og en skriftlig rapport fra en sakkyndig.
• Tilstandsrapporten tar sjelden hull i veggene, så den tier ofte om isolasjonen.
• Prisavslaget følger normalt kostnaden ved å etterisolere, og de første 10 000 kronene dekker du selv.
• Melding skal gis innen rimelig tid, og innen fem år etter overtakelsen.