Etter innløsningen tinglyses skjøtet på deg, festekontrakten slettes fra grunnboken, og tomten er din: Festeavgiften opphører for alltid, festeforholdet er avviklet, og du eier hus og grunn som én samlet eiendom. Men noen praktiske oppgaver og et par gledelige endringer følger med i flyttelasset. Her er hva som skjer — og hva du selv bør huske å gjøre.
Grunnboken ryddes
Selve sluttpunktet i innløsningen er tinglysingen. Skjøtet gir deg hjemmel til tomten, og festekontrakten slettes — enten i eget felt på skjøtet eller ved separat erklæring. Var tomten registrert med festenummer, er den nå (etter matrikulering) en egen grunneiendom med gårds- og bruksnummer. Bestill gjerne en fersk grunnboksutskrift når alt er registrert, og kontroller at hjemmelen står på deg, at festekontrakten er slettet, og at eventuelle gamle heftelser ser riktige ut. Merk at enkelte servitutter — for eksempel en tinglyst sti- eller veirett for naboer — kan bestå selv om festeforholdet er borte; slike rettigheter for tredjepersoner forsvinner ikke ved innløsningen.
Økonomien: én utgift ut, én eiendel inn
Den mest merkbare endringen er at festeavgiften slutter å komme i posten. Henrik, som innløste boligtomten sin i fjor for 290 000 kroner, betalte 11 600 kroner i året i festeavgift — penger han nå beholder, år etter år, uten KPI-regulering å bekymre seg for. Samtidig er balansen hans endret: Der han før hadde en festerett, har han nå en tomt som inngår i eiendommens fulle verdi.
Noen økonomiske detaljer verdt å sjekke:
- Lån og pant. Har du lånefinansiert innløsningen, sørg for at pantet er tinglyst på den samlede eiendommen. Mange banker tilbyr bedre betingelser når sikkerheten er en selveiereiendom — det kan være et godt tidspunkt å reforhandle renten.
- Formuesverdi og eiendomsskatt. Kommunale avgifter løper som før, men grunnlagene kan bli justert ved at du nå eier grunnen. Utslagene er normalt beskjedne.
- Forsikring. Bygningsforsikringen din består, men gi forsikringsselskapet beskjed om at eiendommen nå er selveid — det rydder i vilkårene.
Full råderett — innenfor lovens vanlige rammer
Som fester måtte du holde deg innenfor både festekontrakten og lovverket. Som grunneier er kontrakten borte: Ingen klausuler om hva tomten kan brukes til, ingen samtykker fra bortfester ved påbygg, ingen diskusjoner om trefelling eller gjerder. Tilbake står bare de reglene som gjelder alle grunneiere — plan- og bygningsloven, reguleringsplanen og naboloven. Vil du bygge på hytta, søker du kommunen som enhver annen eier. Vil du felle grana som skygger for kveldssolen, er det ditt valg (og eventuelt naboens innsigelse), ikke grunneierens.
Du kan også gjøre ting som var utenkelige som fester: slå tomten sammen med en tilgrensende eiendom du eier, søke om fradeling av en parsell hvis plangrunnlaget tillater det, eller feste bort... vel, det siste anbefales kanskje ikke, men poenget er: Det er din tomt nå.
Pass på rettighetene som fulgte festekontrakten
Ett punkt fortjener særlig årvåkenhet i sluttfasen: Rettigheter du hadde i kraft av festekontrakten, må sikres videre når kontrakten slettes. Gikk atkomstveien til tomten over bortfesterens gjenværende eiendom? Hentet du vann fra en brønn på hovedbruket, eller hadde du båtplass eller parkering etter kontrakten? Slike rettigheter bør skrives inn i skjøtet eller tinglyses som egne servitutter i forbindelse med innløsningen — ellers risikerer du at de i verste fall blir hengende i løse luften når dokumentet de sto i, er slettet fra grunnboken. En setning i skjøtet koster ingenting; en glemt veirett kan koste en rettssak. Gå gjennom festekontrakten punkt for punkt før sletting og spør: Er det noe her jeg fortsatt trenger?
Salg og arv blir enklere
En selveid eiendom er lettere å omsette enn en festetomt. Salgsoppgaven trenger ikke lenger forklare festekontrakt, reguleringsklausuler og innløsningsvinduer, kjøpers bank slipper å vurdere festerett som sikkerhet, og kjøperkretsen blir større. For arveplanlegging gjelder det samme: Neste generasjon overtar en eiendom, ikke et kontraktsforhold med frister og vinduer de må lære seg. Mange festere innløser nettopp med tanke på dem som kommer etter.
Sjekkliste for tiden etter innløsningen
- Kontroller grunnboken — hjemmel, slettet festekontrakt, heftelser.
- Oppdater banken — pant på samlet eiendom, eventuelt bedre lånevilkår.
- Meld fra til forsikringsselskapet.
- Arkiver papirene — skjøte, kvittering for dokumentavgift, oppmålingsdokumenter og den gamle festekontrakten (den kan bli nyttig hvis gamle spørsmål dukker opp).
- Vurder sammenslåing med annen eiendom du eier inntil, hvis det er aktuelt — det forenkler fremtidig forvaltning.
- Nyt stillheten. Ingen reguleringsbrev. Ingen forfall i januar. Bare din egen tomt under dine egne føtter.
Innløsningen er i realiteten ferdig i det øyeblikket tinglysingen er registrert — resten er opprydding og små gevinster som drypper inn over tid. Henrik oppsummerte det slik etter et år som grunneier: «Det eneste jeg angrer på, er at jeg ikke gjorde det for ti år siden.»