Hva gjør eiendomsmegleren egentlig for pengene?

Før salget: befaring, verdivurdering og oppdragsavtale

Arbeidet starter med befaringen. Ansvarlig megler ser på boligen, vurderer verdien og gir deg et tilbud. Den ansvarlige megleren skal selv utføre de viktigste delene av meglingen (eiendomsmeglingsloven § 6-2). Forskriften lister opp hva som er forbeholdt henne: å inngå oppdragsavtalen, befare og undersøke boligen, gi råd av betydning for handelen, holde budrunden og holde kontraktsmøtet (forskrift om eiendomsmegling § 6-1). Verdivurderingen bygger på salg av lignende boliger, og en god megler kan forklare hvilke salg hun har brukt.

Oppdragsavtalen skal være skriftlig og blant annet si hva du betaler, hvilke utlegg som kommer i tillegg, hvor lenge oppdraget varer og hvem som er ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Hva som skal stå i den, er forklart i Oppdragsavtale med megler: dette skal stå i den.

Salgsoppgaven: megleren undersøker boligen for kjøperen

Megleren skal sørge for at kjøperen får skriftlig og tydelig de opplysningene hun har grunn til å regne med, og som kan ha betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7, første ledd). I praksis betyr det at megleren henter inn opplysninger fra kommunen, Kartverket, sameiet eller borettslaget og andre kilder. Salgsoppgaven skal blant annet inneholde eierforhold, tinglyste heftelser, areal, byggeår, ferdigattest, offentlige planer, faste kostnader og hvordan budrunden skal foregå.

Boligen kan ikke markedsføres før salgsoppgaven er ferdig og tilgjengelig (eiendomsmeglingsloven § 6-7, sjette ledd). Denne delen av jobben er usynlig for deg som selger, men tar ofte mye tid. Feil i salgsoppgaven kan gi kjøperen grunn til å klage etter salget.

Markedsføring og visning

Megleren lager annonsen, bestiller bilder og legger ut boligen. Hun holder visningene og følger opp interessenter. Disse oppgavene kan medhjelpere gjøre under tilsyn av ansvarlig megler. Megleren skal gi både selger og kjøper råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd). Hun skal ivareta begge parters interesser, ikke bare dine (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd).

Budrunden: skriftlige bud og kontroll av finansiering

Budrunden er den delen av jobben flest legger merke til. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde, bare formidle skriftlige bud med gyldig legitimasjon, og ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning (eiendomsmeglingsloven § 6-8, forskrift om eiendomsmegling § 6-3). Hun skal orientere deg skriftlig om alle bud, hjelpe deg med å vurdere dem og kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes.

Selve aksepten er din. Megleren kan ikke binde deg overfor kjøperen uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Mer om dette står i Kan megleren akseptere et bud uten deg?.

Etter aksept: kontrakt, tinglysing og oppgjør

Når budet er akseptert, skal megleren sette opp en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår (eiendomsmeglingsloven § 6-9). Deretter sørger hun for skjøte og tinglysing, eventuelle søknader som konsesjon, og det økonomiske oppgjøret (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Kjøpesummen går via meglerens klientkonto. Megleren skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern, altså at overdragelsen er sikret i grunnboken, før pengene utbetales til deg.

Dette er den delen av jobben som beskytter deg mest. Megleren sørger for at du får pengene, at lånet ditt blir innfridd, og at kjøperen ikke får skjøtet uten å ha betalt.

Hva gjør en eiendomsmegler for honoraret?

Si at megleren tar 1,5 prosent av en salgssum på 4 420 795 kroner, som var gjennomsnittsprisen i Norge ved utgangen av 2025 ifølge Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi. Det blir rundt 66 000 kroner i provisjon før faste gebyrer og utlegg. Du har krav på et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslått tid fordelt på befaring, innhenting av opplysninger, salgsforberedelse, visning, budrunde, kontrakt og oppgjør (forskrift om eiendomsmegling § 7-1). Regningen skal vise tidsbruken fordelt på de samme fasene (forskrift om eiendomsmegling § 7-2). Da ser du hvor tiden går.

Eirik ba om timeprisoverslaget. Det viste at megleren regnet med flest timer på innhenting av opplysninger og på budrunden, ikke på visningene. Det var nesten motsatt av det han hadde trodd.

Kort oppsummert

• Megleren verdsetter boligen, lager salgsoppgaven, markedsfører og holder visning.
• Hun holder budrunden med skriftlige bud og kontrollerer kjøperens finansiering.
• Kjøpekontrakt, tinglysing og oppgjør er også meglerens ansvar.
• Megleren skal ivareta både selger og kjøper.
• Tilbudet på timepris og regningen viser hvor tiden går, fase for fase.