Kan megleren akseptere et bud uten deg?
Nei, megleren kan ikke akseptere et bud på dine vegne uten at du har gitt henne særskilt fullmakt til det. Aksepten er din, og det er den som binder deg til å selge. Megleren skal formidle budene, orientere deg skriftlig og hjelpe deg å vurdere dem. Vil du la megler akseptere bud selv, for eksempel fordi du er utilgjengelig, må fullmakten være klar på pris, vilkår og tidsrom.
Stig er på fjellet uten dekning den helgen budrunden skal gå. Han har sagt til megleren at hun «bare kan ta det beste budet over 3,5 millioner». Megleren ber ham signere en fullmakt før han reiser. Stig lurer på om det trengs, og hva som skjer hvis han ikke gjør det.
Megleren kan ikke binde deg uten særskilt fullmakt
Megleren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor en tredjeperson uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Tredjepersonen er her kjøperen. Oppdragsavtalen gir megleren rett og plikt til å formidle salget, men den gir henne ikke rett til å inngå avtaler for deg. Det er du som eier boligen, og det er du som bestemmer om og til hvem den skal selges.
Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Når det gjelder boligsalg, skjer det vanligvis når selgeren aksepterer et bud innen akseptfristen. Har megleren «akseptert» et bud uten fullmakt, er du ikke bundet av det. Du kan likevel velge å godta det i etterkant.
Hva megleren skal gjøre når budene kommer
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde (eiendomsmeglingsloven § 6-8, første ledd). Hun skal orientere deg skriftlig om bud som kommer inn, med beløp, forbehold og akseptfrist, så langt det er nødvendig og mulig. Hun skal også hjelpe deg med å vurdere budene (eiendomsmeglingsloven § 6-8, femte ledd). Bare ansvarlig megler kan holde budrunden (forskrift om eiendomsmegling § 6-1).
Bud, aksepter og avslag skal være skriftlige, og megleren skal ha gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles (eiendomsmeglingsloven § 6-8, fjerde ledd). Det betyr at aksepten din også må være skriftlig. I praksis skjer det ofte med BankID, en SMS eller en e-post som megleren lagrer.
Før handel sluttes, skal megleren også kontrollere budgiverens finansiering. Har hun ikke gjort det, skal hun gi deg skriftlig beskjed om hvorfor, og om hva det kan bety (eiendomsmeglingsloven § 6-8, sjette ledd).
Skal megler akseptere bud selv? Da trengs fullmakt
Skal megleren kunne akseptere for deg, må du gi henne en særskilt fullmakt. «Særskilt» betyr at den må gjelde akkurat dette, ikke en generell rett til å gjøre det som trengs. Loven sier ikke hvordan fullmakten skal se ut. Men den bør være skriftlig, slik at både du og megleren kan vise hva som er avtalt.
En god fullmakt sier hvilken minstepris megleren kan akseptere, hvilke forbehold hun kan godta, hvilken overtakelsesdato som er akseptabel, og hvilket tidsrom fullmakten gjelder. Den bør også si hva megleren skal gjøre hvis flere bud er like, eller hvis det beste budet har forbehold om finansiering eller salg av egen bolig.
Stigs muntlige beskjed om «det beste budet over 3,5 millioner» er et utgangspunkt, men den sier ikke noe om forbehold, overtakelse eller hva som skjer hvis det beste budet er på 3,6 millioner med forbehold om lånetilsagn. Megleren har rett i å be om en skriftlig fullmakt.
Bud du får direkte
Megleren skal oppfordre deg til ikke å inngå avtale direkte med en budgiver, men henvise til henne. Får du bud direkte, skal hun oppfordre deg til å snakke med henne først (eiendomsmeglingsloven § 6-8, andre ledd). Du kan altså binde deg selv, uten megleren, ved å akseptere et bud du får direkte. Det kan gi problemer hvis budet ikke er kontrollert, eller hvis andre budgivere ikke får vite om det. Megleren har krav på vederlag hvis handel kommer i stand i oppdragstiden, selv om du aksepterte selv (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd).
Akseptfristen og tempo
Megleren kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning (forskrift om eiendomsmegling § 6-3, tredje ledd). Fristen gir deg tid til å vurdere. Megleren skal også avpasse tempoet slik at du har et forsvarlig grunnlag for valgene dine. Kommer et bud med en frist som er åpenbart for kort, skal megleren fraråde budgiveren og si fra til deg. Hvordan du kan be om mer tid, står i Kort akseptfrist i budet: kan du be om mer tid?.
Hele budrunden fra selgerens side, med motbud, forbehold og valg mellom bud, er forklart i Budrunden som selger: dine valg fra første bud til aksept.
Stig signerte en fullmakt med minstepris, krav om finansieringsbevis og et tidsrom på tre dager. Megleren aksepterte på søndag et bud på 3 620 000 kroner uten forbehold.
Kort oppsummert
- Megleren kan ikke akseptere bud for deg uten særskilt fullmakt.
- Uten fullmakt er du ikke bundet av en aksept megleren har gitt.
- Megleren skal orientere deg skriftlig om budene og hjelpe deg å vurdere dem.
- En fullmakt bør være skriftlig og si minstepris, forbehold, overtakelse og tidsrom.
- Aksepterer du et bud direkte, har megleren likevel krav på vederlag.