Kan jeg holde tilbake felleskostnader fordi fellesarealene ikke er ferdige?
Nei, du kan ikke holde tilbake felleskostnader til sameiet fordi fellesarealene ikke er ferdige. Eierseksjonsloven gir ingen slik rett. Krav om mangler eller forsinkelse ved fellesarealene retter du mot utbyggeren, og styret kan føre kravet for alle seksjonseierne. Manglende betaling kan gi sameiet panterett i seksjonen og i verste fall grunnlag for pålegg om salg etter skriftlig advarsel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Felleskostnadene er et krav fra sameiet, ikke fra utbyggeren
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. De fordeles etter sameiebrøken, og hver seksjonseier betaler et akontobeløp som årsmøtet eller styret har fastsatt (eierseksjonsloven § 29). Det er sameiet som har kravet. Utbyggeren er en annen part, og det er ham du eventuelt har krav mot hvis fellesarealene ikke er ferdige.
Eierseksjonsloven gir ingen rett til å holde tilbake felleskostnader fordi noe i fellesarealene mangler. Skal du ha noe ut av at lekeplassen eller garasjeanlegget ikke er ferdig, må kravet rettes mot utbyggeren.
Hvorfor retten til å holde tilbake kjøpesum ikke hjelper
Bustadoppføringslova har en egen regel som lar forbrukeren holde tilbake en del av vederlaget til entreprenøren, når forbrukeren har krav som følge av forsinkelse (§ 24) eller mangel (§ 31). Reglene gjelder pengene du skylder utbyggeren, altså kjøpesummen.
Felleskostnadene betaler du til sameiet, ikke til utbyggeren. Sameiet har ikke avtalen med deg som kjøper, og reglene i bustadoppføringslova gir ikke grunnlag for å trekke fra et beløp du skylder sameiet. Om du kan holde tilbake kjøpesum for mangler ved fellesarealer, sier ikke loven direkte. Kravene for fellesarealene føres uansett av styret, og spørsmålet bør avklares der.
Hvem fører kravet mot utbyggeren
Styret kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren, dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse (§ 60). Bustadoppføringslova § 1 b sier det samme. Det betyr at den enkelte seksjonseieren ikke trenger å sende egne krav om fellesarealene. Du kan be styret reklamere.
Reklamasjon må gis innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget, mangelen. Det er en lengstefrist på fem år etter overtakelsen (bustadoppføringslova § 30). Styret bør derfor sende skriftlig reklamasjon til utbyggeren så snart manglene er dokumentert, og det bør settes en frist for retting.
Hva som skjer hvis du holder tilbake
Betaler en seksjonseier ikke felleskostnadene, har de andre seksjonseierne panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet. Panteretten kan ikke overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet (§ 31).
Vedvarende manglende betaling kan i tillegg være mislighold. Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder pliktene sine, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen (§ 38). Hva som er vesentlig, avhenger av beløpets størrelse og hvor lenge det varer. Et lite beløp i en enkelt måned er sjelden grunnlag for pålegg om salg, mens flere måneders manglende betaling er noe annet. Restansen står dessuten som utestående i sameiets regnskap.
Loven skiller ikke mellom den som ikke kan betale og den som holder tilbake av prinsipielle grunner. Sameiet må kunne drive og vedlikeholde bygget mens striden med utbyggeren pågår.
Mina og lekeplassen
Mina kjøpte en leilighet i et nytt sameie med 36 seksjoner. Felleskostnadene er 3 900 kroner i måneden. Lekeplassen i prospektet er ikke bygget ett år etter innflytting. Hun slutter å betale felleskostnadene i fire måneder og sender en e-post til styret om at hun venter på lekeplassen.
Styret svarer at lekeplassen er et krav mot utbyggeren, og at de allerede har sendt skriftlig reklamasjon. Fire måneder med manglende betaling utgjør 15 600 kroner. Sameiet sender purring og deretter en skriftlig advarsel. Mina betaler restansen og følger saken om lekeplassen via styret. Utbyggeren gir tilbud om ferdigstillelse innen sommeren.
Hadde hun fortsatt uten å betale, kunne sameiet gått videre med panteretten og til slutt pålegg om salg.
Hva akontobeløpet dekker, og når du kan få noe tilbake
Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak, hvis årsmøtet har vedtatt slik avsetning (§ 29 tredje ledd). Har du betalt mer enn det som følger av sameiebrøken og akontobeløpet, har du krav på å få tilbake det du har betalt for mye (fjerde ledd).
Den retten gjelder bare feil i selve beregningen. At fellesarealene er ufullstendige, gjør ikke at du har betalt for mye. Er derimot felleskostnadene fordelt feil mellom seksjonene, kan du kreve det tilbake.
Hva du kan gjøre i stedet
Be styret reklamere skriftlig overfor utbyggeren og be om en tidsplan. Be om kopi av reklamasjonen og svaret. Det er styrets oppgave å følge opp krav om fellesarealene. Er styret fortsatt preget av utbyggerens representanter, kan du ta saken opp på årsmøtet og foreslå at sameiet får uavhengig hjelp til oppfølgingen.
Lurer du på om kravet er kommet inn i tide, spør styret når manglene ble oppdaget og når reklamasjon ble sendt. Reklamasjonsfristen har betydning for alle seksjonseierne.
Kort oppsummert
- Du kan ikke holde tilbake felleskostnader til sameiet fordi fellesarealene ikke er ferdige.
- Krav om mangler eller forsinkelse ved fellesarealer rettes mot utbyggeren, og styret fører kravet for alle.
- Retten til å holde tilbake vederlag i bustadoppføringslova gjelder kjøpesummen til utbyggeren, ikke felleskostnader.
- Manglende betaling kan gi panterett for sameiet og i verste fall pålegg om salg etter skriftlig advarsel.
- Be styret reklamere skriftlig, og ta saken opp på årsmøtet om det ikke skjer noe.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.