Hva du selv kan kreve etter avhendingslova
Din kjøpsavtale er inngått med selgeren av den konkrete seksjonen du kjøpte, og avhendingslova regulerer i utgangspunktet det forholdet mellom dere to alene. Var det noe galt med akkurat din seksjon — bad, kjøkken, gulv, egne installasjoner eller andre deler som hører til din eksklusive bruksrett — som ikke var som opplyst eller avtalt, er dette et krav du fremmer selv, direkte mot din selger, på nøyaktig samme måte som ved kjøp av en vanlig selveierbolig uten noe fellesskap involvert. Det samme gjelder dersom selgeren din ga deg konkrete, feilaktige opplysninger om fellesarealet i salgsoppgaven eller på visning, for eksempel om at taket nylig var utbedret når det i realiteten ikke var det, eller at fasaden var i god stand uten kjente svakheter av noe slag. Da har du et personlig krav basert på at du fikk uriktig informasjon som du la vekt på ved kjøpet, uavhengig av hvem som til slutt betaler for eller organiserer selve utbedringen av fellesarealet i praksis. Det avgjørende for om du har et eget krav, er altså ikke hvor skaden fysisk befinner seg i bygningen, men om det er din egen avtale og dine egne opplysninger som er brutt av den du kjøpte av personlig. Dette gjelder også dersom feilen ved din egen seksjon henger sammen med et fellesareal, for eksempel dersom en lekkasje fra taket har forårsaket skade i ditt eget bad — da kan du fortsatt ha et selvstendig krav for skaden på din del av boligen, selv om årsaken ligger i en fellesbygningsdel som i utgangspunktet er sameiets ansvar å utbedre.
Hvorfor fellesareal normalt er en sak for sameiet
Fellesarealer eies og forvaltes i fellesskap av alle seksjonseierne, og ansvaret for å vedlikeholde og eventuelt kreve utbedring av disse arealene ligger derfor normalt hos sameiet som sådan, representert ved styret på vegne av alle eierne. Dette gjelder særlig når feilen ikke skyldes noe din egen selger har gjort eller opplyst, men heller er en byggfeil, elde eller mangelfullt vedlikehold som angår hele bygningen og alle beboerne likt, uavhengig av hvem som eier den enkelte seksjonen. En enkelt seksjonseier kan vanligvis ikke på egen hånd kreve at en tredjepart, som en tidligere utbygger eller entreprenør, utbedrer felles bygningsdeler — dette er en beslutning og et krav som hører hjemme hos fellesskapet, fordi utbedringen kommer alle sameierne til gode og ofte finansieres gjennom fellesutgifter fordelt etter sameiebrøk mellom eierne. Styret har som oppgave å ivareta sameiets fellesinteresser, og det er derfor styret som normalt vurderer om det skal fremmes krav overfor en utbygger, en entreprenør eller andre ansvarlige for feil ved fellesarealet, og som beslutter hvordan en eventuell utbedring skal finansieres og gjennomføres på vegne av samtlige eiere i bygget. Som seksjonseier har du riktignok stemmerett og medbestemmelse i disse beslutningene gjennom sameiermøtet, men dette er noe annet enn å selv kunne fremme et rettslig krav på egen hånd overfor en tredjepart utenfor sameiet.
Når du som enkeltkjøper likevel kan ha et selvstendig krav
Selv om selve utbedringen av fellesarealet er en sak for sameiet, kan din økonomiske situasjon som kjøper likevel være et helt eget spørsmål mellom deg og din selger. Hvis du betalte en pris som var basert på uriktige opplysninger om fellesarealets stand — for eksempel at et bad i felles kjellerarealer nylig var pusset opp, eller at taket var i god stand uten kjente lekkasjer — kan du ha lidt et tap som er ditt eget, selv om selve utbedringsarbeidet organiseres og finansieres gjennom sameiet og fellesutgiftene i etterkant av at du oppdaget feilen. Da er det din egen kjøpsavtale og opplysningene du personlig fikk, som avgjør om du har krav på prisavslag fra din selger, helt uavhengig av hva sameiet gjør overfor andre ansvarlige som utbygger eller tidligere entreprenør av bygget. De to sporene kan altså løpe helt parallelt: sameiets krav om utbedring av selve fellesarealet på vegne av fellesskapet, og ditt personlige krav mot din selger for den feilinformasjonen du fikk før du la inn bud på seksjonen. Selv om utbedringen av selve fellesarealet tar tid, og kanskje ikke er ferdigstilt før du fremmer ditt eget krav, er det ikke nødvendig å vente på at sameiets prosess er avsluttet før du tar kontakt med din selger om det personlige tapet du mener å ha lidt.
Da Didrik oppdaget fukten i fellesgangen
Didrik kjøpte en seksjon i et sameie fra 1970-tallet og oppdaget etter noen måneder fuktskader i en fellesgang i kjelleren, godt synlig for alle som gikk der. Selgeren hadde sittet i styret i flere år og visste om fuktproblemene lenge før salget, men hadde likevel skrevet i egenerklæringen at han ikke kjente til feil ved fellesarealene i bygget. Didrik meldte saken til styret, som tok tak i selve utbedringen av fellesgangen på vegne av sameiet og innhentet tilbud fra flere håndverkere for å utbedre skaden for felleskostnadenes regning, slik praksis er ved denne typen fellesskader. Samtidig hadde Didrik et eget krav mot sin selger, fordi han personlig hadde fått uriktige opplysninger om noe selgeren faktisk kjente til fra sin tid i styret og sitt nære kjennskap til bygningens tilstand. De to prosessene gikk parallelt uten å påvirke hverandre: sameiet organiserte utbedringen som en felles sak som angikk alle seksjonseierne likt, mens Didrik forfulgte sitt eget krav om prisavslag direkte mot selgeren for den feilinformasjonen han hadde mottatt personlig gjennom egenerklæringen før kjøpet. Didrik valgte å be om referater fra styremøtene i årene før salget for å dokumentere nøyaktig når fuktproblemet først ble tatt opp, slik at det ikke skulle være tvil om at selgeren, som styremedlem i denne perioden, hadde vært til stede da saken ble diskutert.
Kort oppsummert: - Din kjøpsavtale gjelder primært din egen seksjon, og feil der er et krav du fremmer selv mot din selger. - Feil i fellesareal rammer alle sameiere likt og forfølges normalt av sameiet gjennom styret. - Du kan ha et eget krav mot din selger dersom du fikk uriktige opplysninger om fellesarealets tilstand. - Sameiets krav om utbedring og ditt personlige krav om prisavslag kan løpe parallelt uten å utelukke hverandre. - Det avgjørende for om du har et eget krav, er hvilken avtale og hvilke opplysninger som er brutt, ikke hvor skaden fysisk befinner seg.