Mangler i fellesarealene i et nytt sameie

Hva regnes som fellesareal i nybygget

Fellesarealet er de delene av bygget og tomten som ikke hører til én bestemt seksjon. Typiske eksempler er trapperom og ganger, yttertak og fasade, bæresystemet, felles kjeller og sykkelbod, garasjeanlegg, heis og uteområdet. Hvilke deler som er fellesareal i akkurat ditt sameie, går fram av seksjoneringen og vedtektene.

Hvis du vil forstå grunnbegrepet nærmere, forklarer hva fellesareal er i et sameie hvordan skillet mellom fellesareal og egen seksjon fungerer. Det skillet avgjør hvem som skal ta saken videre når noe er galt: du selv eller styret.

Hvem kan kreve utbedring av feil i fellesarealene

Bustadoppføringslova har en egen regel for sameier. Styret i et eierseksjonssameie kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesarealet. For borettslag er det tilsvarende: borettslaget kan kreve mangler ved fellesareal utbedret. Poenget er at én part samler kravene i stedet for at hver eier sender sine egne brev om det samme taket eller den samme kjelleren.

Feil inne i din egen seksjon er en annen sak. Der er det deg som forbruker som reklamerer overfor utbyggeren. Ligger årsaken i fellesarealet, men skaden viser seg hos deg, for eksempel fuktskade fra en tett takgjennomføring, bør du si fra til både styret og utbyggeren, og la styret føre kravet om selve fellesfeilen.

Slik vurderes det om det er en mangel

Loven regner det som en mangel hvis resultatet ikke er i samsvar med avtalen, kravene til faglig godt arbeid og materialer av vanlig god kvalitet, eller de offentligrettslige kravene. Det er også en mangel hvis du ikke fikk opplysninger utbyggeren kjente til, eller hvis resultatet ikke svarer til det som stod i salgsmaterialet. Vurderingen gjøres ut fra forholdene ved overtakelsen, selv om feilen først viser seg senere.

Det er kjøperne, i praksis styret, som må sannsynliggjøre at det foreligger en mangel. Derfor lønner det seg å samle beskrivelsen av fellesarealene fra salgsprospektet, tegninger og kontrakt, og sette dem opp mot det som faktisk er bygget. Hvis feilen skyldes forhold på kjøpersiden, for eksempel slitasje eller skade forårsaket av beboerne, er det ikke en mangel.

Slik gikk det for Ole

Ole satt i styret i et nytt sameie med 24 leiligheter. Åtte måneder etter innflytting begynte det å lekke i det felles trapperommet under en takrenne, og i garasjeanlegget viste det seg sprekker i gulvet. Flere av eierne hadde hver for seg sendt klager til utbyggeren, uten at noe skjedde.

Styret samlet i stedet all dokumentasjon: bilder med dato, prosjektbeskrivelsen som lovet et tett og ferdig garasjeanlegg, og en skriftlig vurdering fra en byggesakkyndig. Så sendte styret én reklamasjon på vegne av sameiet, med beskrivelse av feilene og krav om retting. Utbyggeren avviste først sprekkene som normal setning, men godtok retting av takrennen og lekkasjen. Etter en befaring aksepterte han også å utbedre gulvet, og styret inngikk en skriftlig avtale om tidsplan.

Slik reklamerer styret riktig

Reklamasjonen skal komme innen rimelig tid etter at feilen ble eller burde blitt oppdaget. Dessuten er det en yttergrense: en mangel kan ikke kreves senere enn fem år etter overtakelsen. Reklamasjonen bør være skriftlig og beskrive hva som er galt, hvor det er, og hva sameiet krever, altså retting, prisavslag eller erstatning.

Bruk gjerne befaringen ved overtakelsen og ettårsbefaringen aktivt. Feil som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må gjøres gjeldende så snart som mulig. Er feilen skjult, ta bilder og dokumenter når den ble oppdaget. Utbyggeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis han har vært grovt uaktsom eller uredelig.

Hva du ellers kan kreve, og hvordan de ulike kravene henger sammen, er samlet i hovedoversikten om feil i nesten ny bolig.

Utbyggeren har beholdt seksjoner og garantien

I nye sameier sitter utbyggeren ofte igjen med enkelte seksjoner en periode. Da er han både motpart og medeier i sameiet, og det kan påvirke hvordan styret får gjennomslag. Kan utbygger beholde seksjoner i et nytt sameie forklarer hva slike eierforhold betyr.

Garantien etter bustadoppføringslova kan også være aktuell når utbyggeren ikke svarer. Den kan gjøres gjeldende av rettsetterfølgere, og sikrer i utgangspunktet kravene i garantitiden. Hvor lenge den varer og hva den dekker, står i utbyggers garanti: hva dekker den, og hvor lenge.

Kort oppsummert

• Mangler i fellesarealene i et nybygg gjør styret til hovedpersonen: det kan gjøre kravene gjeldende mot utbyggeren.
• Feil i egen seksjon reklamerer du selv for. Feil i fellesarealer samles av styret.
• Styret må sannsynliggjøre mangelen, så bilder, prosjektbeskrivelse og en sakkyndig vurdering er verdifulle.
• Reklamer skriftlig og raskt. Yttergrensen er fem år fra overtakelsen.
• Utbyggerens egne seksjoner og garantien kan påvirke hvordan saken om fellesarealene bør føres.