Er hagen min min egen eller felles i tomannsboligen?

Seksjoneringen avgjør om hagen i tomannsboligen er din egen eller felles

I en seksjonert tomannsbolig er det ikke gjerdet, stien eller plenen som avgjør hvem som eier hva. Det avgjør seksjoneringen. Etter eierseksjonsloven § 4 er en bruksenhet et avgrenset areal som seksjonseieren har enerett til å bruke. Bruksenheten har en hoveddel, altså selve boligen med egen inngang, og den kan ha tilleggsdeler. Den kan også ha utvendige arealer. Fellesareal er alt som ikke inngår i bruksenhetene.

Det betyr at hagen bare er din hvis den er tegnet inn som en del av din bruksenhet. Står den ikke der, er den fellesareal og tilhører begge seksjonseierne i fellesskap. Det spiller ingen rolle hvem som har plantet buskene eller klippet plenen de siste ti årene.

Hvor du finner svaret

Kommunens seksjoneringsvedtak viser avgrensningen. Etter § 13 skal vedtaket angi avgrensning, formål, nummer og sameiebrøk for hver bruksenhet, og en situasjonsplan og plantegninger følger med. Har en bruksenhet utendørs deler, kan seksjonen ikke føres inn i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning for utearealet. Matrikkelbrevet for seksjonen er derfor et godt sted å lete.

Sjekk også vedtektene. De kan gi én av dere enerett til en del av fellesarealet. Kjøpekontrakten og salgsoppgaven kan peke på hva som ble solgt, men en annonse som sier «egen hage» sier lite om hvem som eier arealet.

Når hagen er fellesareal

Er hagen fellesareal, kan begge bruke den til det den er beregnet til eller vanligvis brukes til (§ 25). Å sitte i solen, la barna leke og dyrke noen tomater ved grensen til terrassen er vanlig bruk. Bruken må ikke gi den andre en urimelig eller unødvendig ulempe.

Det er noe annet å sette opp gjerde, grave ut en terrasse eller felle store trær. Slike endringer av tomten går ut over vanlig forvaltning. Etter § 49 krever de vedtak med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Har sameiet to seksjoner med én stemme hver, må dere i praksis være enige.

Kostnadene til gressklipping, beskjæring og ny jord er felleskostnader som deles etter sameiebrøken (§ 29). Sameiet har vedlikeholdsplikten for fellesarealene (§ 33).

Når du har enerett til en del av hagen

I et sameie som bare har boligseksjoner kan vedtektene gi én eller flere seksjonseiere enerett til bestemte deler av fellesarealet i inntil tretti år. Eneretten krever samtykke fra den som får den. Vedtektene kan også si hvem som skal vedlikeholde arealet og betale for det.

Da er hagen fortsatt fellesareal, men du bestemmer over bruken. Naboen kan ikke gå inn og slå seg ned på terrassen din. Eneretten kan ikke vare lenger enn tretti år, så den må ha en sluttdato.

Når bruken ikke stemmer med seksjoneringen

Mange tomannsboliger har delt hagen etter uskrevne regler i årevis. Det gir ikke eiendomsrett. Vil dere at bruken skal følge tegningene, har dere to veier.

Den første er å gi en av dere enerett i vedtektene. Det er enklest, og det krever bare at begge samtykker. Den andre er reseksjonering, der grensene for bruksenhetene endres. Styret setter frem søknaden til kommunen, og alle med tinglyst pant i seksjonene må samtykke (§ 21). Det tar lenger tid og koster mer, fordi kommunen må behandle søknaden. Har du kjøpt med inntrykk av at hagen var din, og den viser seg å være felles, er det et eget spørsmål om hva som ble lovet i annonsen. Det er forklart i annonsen sa egen hage, men hagen er felles.

Hvis tomannsboligen ikke er seksjonert

Alt over gjelder en seksjonert bolig. Er huset et vanlig sameie uten seksjonering, finnes ingen bruksenheter å vise til. Da avgjør avtalen mellom eierne hvordan hagen brukes. Etter eierseksjonsloven § 3 kan det ikke gyldig avtales at en sameier får enerett til en bolig i mer enn ti år uten at eiendommen er seksjonert. Forskjellen mellom de to formene er forklart i eierseksjonssameie og tingsrettslig sameie.

Kort oppsummert

• Hagen i en tomannsbolig er felles med mindre den er en del av en seksjons bruksenhet eller omfattet av en enerett i vedtektene.
• Seksjoneringsvedtaket, situasjonsplanen og matrikkelbrevet viser hva som er din bruksenhet.
• Er hagen fellesareal, kan begge bruke den til vanlig bruk, og kostnadene deles etter sameiebrøken.
• Enerett til en del av fellesarealet kan avtales i vedtektene for inntil 30 år, og den krever samtykke fra den som får den.
• Gjerder, terrasser og andre endringer i hagen som sameiet eier, krever i praksis at begge er enige.