Dødsbo og arvinger etter 2022-reglene

Dødsbo som selger følger de samme reglene fra 2022

Avhendingslova gjelder ved frivillig salg av fast eiendom. Det er ikke et unntak at selgeren er et dødsbo. Selger arvingene boligen etter 1.1.2022, gjelder derfor reglene fra tryggere bolighandel. Avtaler inngått før det tidspunktet følger de gamle reglene.

Kjøperen regnes som forbruker (privatperson som ikke kjøper hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet). Da har «som den er» og andre alminnelige forbehold ingen virkning. Forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering, har det heller ikke. Dødsboet kan ikke hente ekstra beskyttelse fra at boligen er arvet.

Formålet med reformen var at selgere skulle legge fram all informasjon om boligen. Selgere skulle ikke lenger tjene på å vite minst mulig. Også arvinger som selger, må forholde seg til det. Hovedtrekkene i reformen står i oversikten over de nye reglene fra 2022.

Hva arvingene kjente eller måtte kjenne til

En bolig har en mangel når kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen manglet.

Arvinger bor sjelden i boligen selv. De vet ofte lite om hva som er utbedret, hva som har vært skadet og hva avdøde har gjort av arbeid. Kunnskapen som teller, er likevel det dødsboet kjente eller måtte kjenne til. Har dere sett fuktflekker, hørt om en lekkasje eller funnet gamle regninger for reparasjoner, bør det med i salgsdokumentene. Å la være å undersøke sparer ikke dødsboet for ansvar hvis dere burde ha visst.

Kjøperen kan heller ikke kreve noe for det hun kjente til, eller det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter hun fikk anledning til å lese. Opplysninger må være tilgjengelige før bud gis. Dokumentasjon som ligger fremme på visning og kan lastes ned fra annonsen, teller. Selgerens plikt til å opplyse består uansett. Egenerklæringen og salgsoppgaven regnes som de viktigste salgsdokumentene.

Arvingers ansvar avhenger av hvordan boet skiftes

Skal et dødsbo skiftes privat, må minst én myndig arving påta seg ansvaret for avdødes forpliktelser. Flere som påtar seg ansvaret, er solidarisk ansvarlige (hver av dem kan bli krevd for hele beløpet). Arvinger som ikke har påtatt seg ansvaret, svarer bare opp til verdien av det de arver. Fristen for å påta seg ansvaret er 60 dager etter dødsfallet, eller en annen frist retten setter.

Reglene i arveloven gjelder ansvaret for avdødes forpliktelser. Et krav om mangel oppstår først når boligen selges etter dødsfallet. Hvordan arvingene svarer for et slikt krav, avhenger derfor av hvordan boet skiftes og hvem som har tatt ansvaret. Skriv ikke under på noe uten å ha klart for deg hva du binder deg til.

Hvordan et dødsbo avsluttes, står i Hvordan avsluttes et dødsbo?, og hva arvinger kan gjøre før skifteattest, står i Hva kan arvinger gjøre før skifteattest?.

Slik gikk det for Pernille

Pernilles mor døde i mars 2024, og Pernille og broren tok over morens enebolig. Boet ble skiftet privat, og Pernille påtok seg ansvaret for avdødes forpliktelser innen fristen. Sommeren etter solgte de huset. Ingen av dem hadde bodd der på mange år.

Kjøperen fant fukt i kjelleren etter overtakelsen. Hun mente at dødsboet måtte ha visst om det, siden huset var gammelt. Pernille svarte at de aldri hadde fått høre om noen fuktproblemer. Kjøperen måtte selv sannsynliggjøre at det var en mangel og at dødsboet kjente eller måtte kjenne til forholdet. Noen slik dokumentasjon hadde hun ikke.

Salget var gjort med en tilstandsrapport som beskrev kjelleren som TG2, med årsak og konsekvens forklart, og med en boligselgerforsikring. Kjøperen hadde fått rapporten før budaksept og kunne derfor ikke kreve noe for det som sto tydelig der. Kravet om resten ble behandlet av forsikringsselskapet, og Pernille og broren slapp å møte kjøperen direkte.

Tilstandsrapport og forsikring gir dødsboet trygghet

Loven påbyr ikke tilstandsrapport. Selgeren har ingen plikt til å skaffe en, men blir lettere ansvarlig for mangler uten den. For et dødsbo, der ingen kjenner boligen godt, er en uavhengig gjennomgang ofte den beste måten å få boligens tilstand på papiret på.

Selgeren kan forsikre seg mot mangelsansvaret med en boligselgerforsikring. Vilkårene varierer mellom selskapene. Et vanlig vilkår er at egenerklæringen er fylt ut og gjort tilgjengelig for kjøperen før budaksept. Dekningen gjelder som regel i en begrenset periode etter overtakelsen. Forsikringen kan kreve regress (tilbakebetaling fra selgeren) hvis utbetalingen skyldes at selgeren ga ufullstendige eller uriktige opplysninger. Svar derfor riktig og fullstendig på det dere faktisk vet, og skriv at dere ikke vet, når det er tilfellet.

Hvordan forsikringen endret seg etter reformen, står i 2022-reformen og boligselgerforsikringen: hva som endret seg, og hva som kreves av rapporten, står i Kravene til tilstandsrapport i forskriften fra 2022.

Kort oppsummert

• Et dødsbo som selger etter 1.1.2022 følger de samme reglene som andre selgere, og «som den er» hjelper ikke overfor privatpersoner.
• Det avgjørende for dødsboet er hva arvingene kjente eller måtte kjenne til om boligen.
• Arvingenes ansvar avhenger av hvordan dødsboet skiftes og hvem som har påtatt seg ansvaret.
• En tilstandsrapport og en boligselgerforsikring gir dødsboet størst trygghet ved salget.