Gjelder fortsatt «nytt for gammelt» etter 2022?

Hva «nytt for gammelt» betyr i praksis

Uttrykket brukes når en utbedring gir kjøperen noe bedre enn han hadde. Har boligen et femti år gammelt bad med lekkasje, og du får dekket et helt nytt bad, sitter du igjen med et bad som er bedre enn det du kjøpte. Selgeren kan da si at en del av regningen egentlig er en forbedring av standard, og ikke en erstatning for feilen.

I bolighandel kalles dette ofte standardheving. Spørsmålet er om, og hvor mye, prisavslaget skal reduseres fordi du får en bedre standard enn boligen hadde.

Slik beregnes prisavslaget etter 2022

Avhendingslova § 4-12 sier at kjøperen kan kreve et forholdsmessig prisavslag. Med mindre noe annet blir bevist, settes prisavslaget til kostnadene ved å få mangelen rettet. Det er utgangspunktet, og lovteksten sier ikke noe mer om fradrag for forbedring.

Det gir to ting:

• Kostnadene ved retting er hovedregelen. Den gjelder også etter reformen.
• Selgeren kan prøve å bevise at et annet beløp er riktigere, blant annet fordi utbedringen gir deg en høyere standard.

Er utbedringen en ren reparasjon som gjenoppretter det du kunne forvente, er det lite grunnlag for fradrag. Er den en oppgradering, kan fradraget bli aktuelt. Hvordan det regnes ut, må vurderes for hvert tilfelle.

Husk at kjøperen må sannsynliggjøre at det er en mangel og hva kravet er. Egenandelen som gjelder for alle manglene samlet, trekkes fra i tillegg til et eventuelt standardfradrag.

Hva Høyesterett har sagt om standardheving

Under den gamle loven tok Høyesterett stilling til spørsmålet i HR-2017-1073-A. Da skulle standardhevingen ikke trekkes fra når man vurderte om boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet. I stedet skulle fordelen trekkes fra når prisavslaget ble beregnet.

Dommen gjaldt den gamle bestemmelsen om «vesentlig dårligere stand». Om samme resultat gjelder etter 2022, er ikke avgjort i en dom kjøperen kan vise til. Sier selgeren at du har krav på en for stor utbedring, må du regne med at fradrag kan bli diskutert, uten at du kan vite på forhånd hvor stort det blir. Se også gamle dommer fra før 2022 for hvordan eldre rettspraksis brukes.

Slik gikk det for Daniel

Daniel kjøpte en enebolig fra 1985. Etter overtakelsen viste det seg at badegulvet var fuktskadet. Han fikk tilbud fra en håndverker om å rive alt og bygge helt nytt bad med moderne membran, oppvarmet gulv og nye fliser for 180 000 kroner. Det gamle badet hadde ikke oppvarmet gulv.

Daniel krevde full pris som prisavslag. Selgeren godtok at det var en mangel, men mente at oppvarmet gulv og nye fliser var en forbedring Daniel ikke hadde krav på, og at det måtte trekkes fra. Daniel svarte at membranen og gulvet uansett måtte skiftes for å rette feilen. Etter en runde med tilbud og motbud ble prisavslaget satt lavere enn 180 000 kroner. Selgeren betalte for arbeidet som var nødvendig for å rette feilen, men ikke for oppvarmet gulv.

Når fradrag er mer eller mindre aktuelt

Noen forhold gjør fradrag mer aktuelt:

• Utbedringen gir en varig forbedring av standard som boligen ikke hadde.
• Den delen som skiftes, var gammel og nesten utslitt.
• Du velger dyrere løsninger enn det som trengs for å rette feilen.

Andre forhold gjør det mindre aktuelt:

• Utbedringen bare gjenoppretter det du kunne forvente ut fra alder og tilstand.
• Den rimeligste måten å rette feilen på, gir samme standard som en dyrere.
• Feilen skyldes at selgeren ikke opplyste om noe du hadde grunn til å få vite.

En kjøper må også regne med at enkelte forhold ved en brukt bolig krever utbedring etter overtakelsen. Det er en grunn til at ikke alle kostnader kan velges over på selgeren.

Slik forbereder du kravet

1. Be om tilbud som viser kostnadene til nødvendig retting, ikke til oppgradering.
2. La tilbudet spesifisere hva som er reparasjon og hva som er forbedring.
3. Dokumenter tilstanden før arbeidet starter, med bilder og eventuell rapport.
4. Send skriftlig reklamasjon og oppgi kravet med grunnlag i utbedringskostnadene.
5. Forvent at selgeren tar opp standardheving, og ha svaret klart.

Selger kan dessuten tilby å rette feilen selv. Da må du normalt godta det, hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.

Den brede oversikten over 2022-reformen finner du i pilaren om nye regler for boligsalg fra 2022. Om reglene gjelder din handel, avhenger av dato, se kjøpte før 2022. Hvordan forsikring og krav mot selger henger sammen, er beskrevet i 2022-reformen og boligselgerforsikringen. Om standardfradrag ved skatt, se fradrag for standardforbedring.

Kort oppsummert

• «Nytt for gammelt» kan få betydning etter 2022 når prisavslaget beregnes, men loven fastsetter ingen sats for fradraget.
• Prisavslaget settes til kostnadene ved retting, med mindre noe annet blir bevist.
• Utbedringer som bare gjenoppretter det du kunne forvente, gir lite grunnlag for fradrag, mens oppgraderinger kan gi fradrag.
• Be om tilbud som skiller nødvendig retting fra forbedring, slik at nytt for gammelt ikke blir en overraskelse.