Husleieloven for næringslokaler – hva kan avtales bort?

Husleieloven næringslokaler gjelder fortsatt, men det meste kan avtales bort

Husleieloven gjelder for leie av «husrom», og det omfatter også lokaler til butikk, kontor, verksted og andre næringsformål, ikke bare bolig. Det som skiller næringsleie fra boligleie, er ikke at loven faller bort, men at loven i stor grad kan fravikes ved avtale når leietaker er en næringsdrivende, jf. husleieloven §§ 1-1 og 1-2. Begrunnelsen er at en bedrift som leier lokale, normalt har ressurser og forhandlingsstyrke til å ivareta egne interesser i kontrakten, på en måte en privatperson som leier bolig ikke har. Jorid hadde rett i at kontrakten styrer det meste, men feil i at loven er satt helt til side. Den ligger der som bakgrunnsrett for alt kontrakten ikke regulerer, og som en ytre grense for hva som kan avtales i utgangspunktet mellom partene.

De ufravikelige reglene som består uansett hva kontrakten sier

Et fåtall bestemmelser gjelder uansett, selv om kontrakten sier noe annet. Blant dem er reglene om at leien ikke skal være urimelig i forhold til det som ellers gjelder for tilsvarende husrom, jf. husleieloven § 4-1, og retten til å kreve tilbakebetalt leie som er innbetalt i strid med loven, jf. § 4-4. Formkravene ved opphør av leieforholdet, blant annet knyttet til oppsigelsens innhold og varsling ved tidsbestemte avtaler, er også ufravikelige, se §§ 9-7, 9-8 og 9-10, og det samme gjelder reglene om fravikelse og tvangsfullbyrdelse i §§ 12-3 og 12-4. En kontraktsklausul som strider mot disse, er ikke bindende, uansett hvor tydelig den er formulert eller hvor mye leietaker trodde den var akseptert av begge parter ved signering.

Det som i praksis er fritt: oppsigelsestid, indeksregulering og tilbakelevering

Utenfor den korte listen med ufravikelige regler er hovedregelen at det som står i kontrakten, gjelder. Oppsigelsestid etter § 9-2, regulering av leien etter § 4-2 og hvordan lokalet skal leveres tilbake etter § 10-2, er alle bestemmelser loven har, men som normalt viker for det partene selv har avtalt seg imellom. Har kontrakten ingen bestemmelse om et av disse punktene, faller man tilbake på lovens regler som et sikkerhetsnett, men de aller fleste standardkontrakter regulerer nettopp disse punktene selv, ofte til utleiers fordel siden det gjerne er utleier som har utformet malen først og forhandlet fra en sterkere posisjon.

Standardkontraktene fraviker mer enn de fleste leietakere merker

Mange bruker en bransjestandard som utgangspunkt, og disse er som regel skrevet med utleiers interesser tydelig i tankene, siden det historisk er utleiersiden som har utviklet dem gjennom mange år. Klausuler om vedlikeholdsansvar, hvem som bærer kostnaden ved uforutsette reparasjoner, og hvor detaljert lokalet skal tilbakeleveres, avviker ofte fra det loven ville gitt som utgangspunkt dersom ingenting var avtalt mellom partene. For en leietaker som Jorid, uten egen juridisk avdeling, er det lett å signere uten å se hvor mye som faktisk er fraveket, fordi standardkontrakten framstår som «sånn det bare er» i bransjen hun skal etablere seg i. Flere av de store eiendomsselskapene bruker egne interne maler som ligner en bransjestandard i oppsett, men som på enkelte punkter går enda lenger i å legge risiko og kostnader over på leietaker enn det som er vanlig praksis ellers, uten at det nødvendigvis er synlig for noen som ikke har sammenlignet flere kontrakter tidligere.

Hvor leietaker uten forhandlingsmakt bør si stopp

Ikke alt i en standardkontrakt bør aksepteres ukritisk. Punkter det er verdt å presse på, er hvor lang oppsigelsestid begge parter har, hvem som bærer kostnaden ved større tekniske utskiftinger som ventilasjon og heis, og hvordan tilbakelevering av lokalet skal dokumenteres slik at man ikke ender i en tvist om slitasje flere år fram i tid. Det er også verdt å se nøye på om det er avtalt bindingstid som gjør det dyrt å komme seg ut tidlig, siden dette ofte er det punktet som skaper mest problemer når driften endrer seg raskere enn kontrakten forutsatte da den ble signert. Ber utleier om en lang bindingstid uten å gi noe igjen for den, som lavere leie de første årene eller et bidrag til ombygging, er det et rimelig krav fra leietaker å be om en motytelse, framfor å akseptere ren ensidig binding uten noen form for kompensasjon.

Når det er verdt å bruke advokat på kontrakten

For en kort, enkel leieavtale om et lite lokale er egeninnsats ofte nok, gjerne med en gjennomgang mot en mal som kontrakt for leie av næringslokale. Er leieforholdet stort, langvarig eller forbundet med betydelige investeringer i lokalet, som ombygging til restaurant eller spesialtilpasset produksjonslokale, er kostnaden ved å få en advokat til å gå gjennom kontrakten før signering ofte lav sammenlignet med hva en dårlig klausul kan koste den dagen leieforholdet skal avsluttes eller fornyes. Se også hvordan formkravene ved oppsigelse av næringsleie fungerer i praksis, som en av de tingene en gjennomgang bør sjekke spesifikt.

Depositum, garanti og forsikring er også fritt avtalt

Husleielovens grense på seks måneders depositum gjelder for bolig, ikke for næring, og de fleste næringskontrakter avtaler både depositum og garantibeløp fritt ut fra hva utleier vurderer som nødvendig sikkerhet for leietakerens økonomi. Se mer om hvordan depositum og bankgaranti i næringsleie normalt praktiseres, siden dette er et av punktene hvor forskjellen fra boligleie overrasker flest nyetablerte leietakere. En bankgaranti på flere måneders leie er ikke uvanlig for et nyoppstartet selskap uten driftshistorikk, rett og slett fordi utleier har begrenset grunnlag for å vurdere betalingsevnen til noe som ennå ikke har omsatt for en krone. I et bygg med flere leietakere bør kontrakten også regulere hvilken forsikring leietaker selv plikter å tegne, og hvordan ansvaret fordeles hvis en skade i ett lokale, som en vannlekkasje, rammer naboen i etasjen under.

Selv en godt utformet kontrakt kan tolkes ulikt når partene først er uenige, og fordi husleieloven i så stor grad er fravikelig, gir loven færre svar enn i boligleie når en tvist først oppstår i næringsforhold. Retten vil da legge vekt på kontraktens ordlyd først, deretter partenes forutsetninger ved inngåelsen og hvordan avtalen faktisk har vært praktisert underveis i leieperioden. Jorid lærte at det lønner seg å avklare uklarheter skriftlig med utleier fortløpende, framfor å la en uenighet ligge urørt i årevis, siden en praksis partene har fulgt uten innsigelser, lett blir tillagt vekt som en stilltiende avtale den dagen en tvist først skal avgjøres av noen andre enn partene selv.

Kort oppsummert

• Husleieloven næringslokaler gjelder fortsatt, men det meste av loven kan avtales bort mellom næringsdrivende parter.
• Reglene om urimelig leie, tilbakebetaling av ulovlig innbetalt leie og formkrav ved opphør er ufravikelige uansett hva kontrakten sier.
• Oppsigelsestid, indeksregulering og tilbakeleveringskrav er i praksis det kontrakten bestemmer, ikke lovens deklaratoriske regler.
• Standardkontrakter er ofte utformet med utleiers interesser i tankene, og bør leses med det i bakhodet.
• En juridisk gjennomgang før signering lønner seg mest ved lange leieforhold eller store investeringer i lokalet.