Forsikringen sier kravet er under egenandelen
Er kravet under egenandelen, får du normalt ikke noe fra forsikringen, fordi du som kjøper av brukt bolig selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Beløpet trekkes fra utbedringskostnaden, slik at bare det som overstiger egenandelen, gir krav på prisavslag. Regelen gjelder ikke når boligen er solgt som ny, og heller ikke for rettsmangler og offentligrettslige rådighetsbegrensninger. Det som avgjør saken, er hvor stor utbedringskostnaden er, om du har regnet den riktig, og hva slags mangel det gjelder.
Hva egenandelen er og hvorfor den finnes
Egenandelen står i avhendingslova § 3-1 fjerde ledd. Den betyr at du selv må bære tap og kostnader ved mangler opp til beløpet, med mindre loven sier noe annet. Formålet er å sile bort småfeil, slik at kjøper og selger ikke krangler om bagateller. Regelen gjelder ikke når bygningen er solgt som ny.
Egenandelen i loven er en regel mellom deg og selgeren. Forsikringsselskapet betaler på vegne av selgeren, og det bruker regelen som den er. Forsikringsvilkårene kan ha egne regler i tillegg, så det er verdt å lese dem for din forsikring.
Slik trekkes egenandelen fra
Finansklagenemnda trekker egenandelen fra utbedringskostnaden. I en sak var utbedringen 13 000 kroner inkludert mva, og kjøperen fikk 3 000 kroner i prisavslag etter fradrag for egenandel (FinKN 2025-251). Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen, og deretter trekkes egenandelen fra.
To ting er viktige når du regner:
- Regn med mva. Nemnda har lagt utbedringskostnader inkludert mva til grunn i sakene som er gjennomgått. Bruk derfor tilbud og anslag inkludert mva, med mindre du har grunn til noe annet.
- Ta med alle kostnader. Ordlyden gjelder tap og kostnader ved mangler. Se derfor på om du har utgifter til rapport, fagkyndig eller annet som du kan regne som en del av tapet, og spør selskapet hvordan de har regnet.
Har du flere feil, kan det være riktig å legge kostnadene sammen. Spør selskapet hvordan egenandelen er anvendt på hver feil, og be om tallene skriftlig.
Når egenandelen ikke gjelder
Det finnes unntak. Beløpsgrensen gjelder ikke for rettsmangler, for eksempel at en annen har rett til å bruke eiendommen på en måte du ikke visste om. Den gjelder heller ikke for offentligrettslige rådighetsbegrensninger, for eksempel at kommunen har satt begrensninger på bruken av tomten som du ikke fikk opplyst (avhendingslova §§ 4-17 og 4-18).
Egenandelen gjelder heller ikke når bygningen er solgt som ny. Er boligen nyoppført og solgt av en næringsdrivende, gjelder en annen lov, bustadoppføringslova, hvis du har kjøpt under oppføring. Har boligen ikke vært brukt som bolig i mer enn ett år, kan avhendingslova ikke fravikes til ugunst for deg i det hele tatt.
Slik gikk det for Karoline
Karoline kjøpte en leilighet med en kald bod som viste seg å ha fuktskade. Håndverkeren anslo utbedringen til 12 000 kroner uten mva. Selskapet svarte at kravet lå under egenandelen og avslo.
Karoline fikk først inntrykk av at 12 000 kroner ikke var verdt saken. Så leste hun avslaget og fant at selskapet hadde regnet uten mva. Hun sendte et tilbud med mva, som ga en kostnad på 15 000 kroner. Etter fradrag for egenandelen hadde hun et krav på 5 000 kroner. I tillegg hadde hun oppdaget en fuktskade på et annet rom, som hun la til i kravet. Selskapet godtok et samlet prisavslag. Utfallet ble ikke stort, men hun fikk pengene hun hadde krav på.
Er det verdt å kreve når summen er liten
Det er en avveining. Hvis kravet er lite, kan tiden og kostnadene ved en klage bli større enn gevinsten. Finansklagenemnda tar ikke gebyr for å sende inn selve klagen, og sekretariatet skal hjelpe deg med å sette opp klagen hvis du ber om det. Da er risikoen lav. Utgifter til advokat er derimot en annen sak, og de dekkes ikke automatisk.
Et lavt krav kan også vokse. Skader som fuktskader kan bli større over tid, og du har plikt til å begrense tapet. Meld fra uten ugrunnet opphold og hold reklamasjonen åpen overfor selgeren. Selgeren svarer for mangelen etter loven, og egenandelen gjelder også overfor ham. Du kan få nytte av å lese artikkelen om hva egenandelen er i boligtvister med forsikring.
Hva du gjør når selskapet sier kravet er under egenandelen
- Be om selskapets beregning i skriftlig form, post for post.
- Sjekk at tallene er med mva, og at alle kostnadene er tatt med.
- Se om det er flere mangler som kan samles i ett krav.
- Vurder om det kan være en rettsmangel eller en offentligrettslig begrensning, der egenandelen ikke gjelder.
- Klag skriftlig hvis du er uenig. Et skriftlig avslag oppgir normalt en frist, og det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter avslaget.
Får du et tilbud som ligger like over egenandelen, kan artikkelen om tilbud fra forsikringen hjelpe deg videre. Godtar selskapet bare deler av kravet, finner du hjelp i artikkelen om at forsikringen godtar deler av kravet. Er feilen begrunnet med at den var forventet ut fra alder, ser du artikkelen om forventet ut fra alder. Mer om hele veien etter avslaget står i pilaren Boligselgerforsikringen avviste kravet ditt – hva nå?.
Kort oppsummert
- Kravet er under egenandelen når utbedringskostnaden ikke overstiger 10 000 kroner ved kjøp av brukt bolig.
- Egenandelen trekkes fra utbedringskostnaden, og bare det som overstiger den, gir prisavslag.
- Regn med mva, ta med alle kostnader og se om flere feil kan samles.
- Egenandelen gjelder ikke rettsmangler, offentligrettslige rådighetsbegrensninger eller bygninger solgt som nye.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 145 saker om risikoopplysninger i tilstandsrapporten fikk kjøper helt eller delvis medhold i 25 %.