Har forretningsføreren plikt til å svare meg som beboer?

Hvem forretningsføreren jobber for

Forretningsføreren er innleid av laget eller sameiet. I et sameie er det styret som ansetter forretningsføreren, gir instruks og fører tilsyn, med mindre vedtektene sier noe annet (eierseksjonsloven § 61). I et borettslag kan styret inngå avtalen om forretningsførsel. Din relasjon som beboer er til laget, ikke til firmaet som er leid inn.

Det betyr at hvilke spørsmål forretningsføreren skal svare på, bestemmes av avtalen og av styrets instruks. Noen forretningsførere har kundesenter eller portal for beboere, andre svarer bare styret. Begge deler er innenfor det loven krever, for verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har en bestemmelse som gir den enkelte beboer krav på svar fra forretningsføreren.

Hva du har krav på, og hvem du kan kreve det av

Selv om forretningsføreren ikke skylder deg svar direkte, har du som eier rettigheter overfor laget. De viktigste er disse.

I et sameie skal årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning sendes til alle seksjonseiere senest en uke før det ordinære årsmøtet, og de skal ligge tilgjengelige på møtet (eierseksjonsloven § 44). I borettslag skal årsregnskap, eventuell årsmelding og revisjonsmelding sendes til alle andelseiere senest åtte dager før generalforsamlingen.

Styret bestemmer hvordan meldinger gis til eierne, og de skal gis på en betryggende og hensiktsmessig måte (borettslagsloven § 1-6, eierseksjonsloven § 6 a). Du kan reservere deg mot å få meldinger elektronisk.

På årsmøtet eller generalforsamlingen kan du stille spørsmål til forretningsføreren. Etter eierseksjonsloven § 46 har forretningsføreren rett til å være til stede og uttale seg og plikt til å møte, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det er gyldig forfall. Det samme gjelder i borettslag.

Alle slike krav retter du mot styret, som har ansvaret for å ta stilling til henvendelsen. Forretningsføreren kan svare på styrets vegne, men er ikke selv forpliktet av loven til å gjøre det.

Når forretningsføreren kan avslå

Forretningsføreren kan ha gode grunner til å la være å svare. Den viktigste er taushetsplikt. I borettslag skal tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte hindre at uvedkommende får tilgang til opplysninger om personlige forhold i laget (borettslagsloven § 13-1). Spørsmål om hva naboen skylder i felleskostnader, hvem som har fått varsel om mislighold eller hvem som har klaget på hvem, kan derfor bli stoppet.

Eierseksjonsloven har ikke en tilsvarende bestemmelse, men det betyr ikke at forretningsføreren fritt kan gi ut slike opplysninger. Personvernreglene gjelder uansett.

Et annet tilfelle er at spørsmålet egentlig er en sak for styret, som skal tas stilling til av styret og ikke av en saksbehandler. Spør du om å få endret en regel, få en reparasjon prioritert eller få unntak fra en vedtektsbestemmelse, er det styret som bestemmer.

Slik får du svar i praksis

Skriv en kort henvendelse til styret, med forretningsføreren på kopi hvis laget oppgir en felles postadresse. Beskriv konkret hva du spør om, og sett en rimelig frist, for eksempel to uker. Har du ikke fått svar da, kan du purre skriftlig. En skriftlig henvendelse er lettere å følge opp enn en telefonsamtale.

Henger saken fast, kan du be om at den settes på dagsorden. Saker du ønsker behandlet på det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har fått kravet før fristen styret har varslet (eierseksjonsloven § 43, borettslagsloven § 7-7). I tillegg kan to eiere med til sammen minst en tidel av stemmene kreve et ekstraordinært møte.

Er forretningsføreren skyld i at du har lidd et tap, kan forretningsføreren være erstatningsansvarlig. Borettslagsloven § 12-1 sier at forretningsfører som forsettlig eller uaktsomt påfører laget, andelseiere eller andre et tap, må erstatte det. Du har altså ikke krav på svar, men du kan ha krav på erstatning hvis feil gir deg økonomisk tap.

Når heller ikke styret svarer

Svarer ikke styret på en rimelig henvendelse, er det ikke forretningsføreren du skal gå etter. Styret skal forvalte laget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak, og det er styrets oppgave å sørge for at eierne får de opplysningene de har krav på. En eier som blir stående uten svar, kan ta saken opp på neste møte, eller be om et ekstraordinært møte sammen med minst én annen eier når de to til sammen har en tidel av stemmene.

Det er også styret som har ansvaret hvis forretningsføreren ikke gjør det styret har bedt om. Styret kan gi forretningsføreren en klarere instruks, endre avtalen eller si den opp. Hva som er mulig, avhenger av avtalen og av oppsigelsesfristene i loven. Om hvorfor sameier velger forretningsfører, kan du lese i må sameiet ha forretningsfører.

Kort oppsummert

• Spørsmålet om forretningsføreren skal svare beboeren har et kort svar: loven gir ikke den enkelte krav på svar fra forretningsføreren. Plikten følger av avtalen med laget eller sameiet.
• Rettigheter som regnskap før møtet og meldinger på en betryggende måte retter du mot styret.
• Forretningsføreren kan avslå å gi ut opplysninger om andre beboere. I borettslag følger det av taushetsplikten.
• Skriftlig henvendelse til styret, med frist, er den sikreste veien til svar.
• Får du ikke svar verken fra forretningsføreren eller styret, kan du ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet.