Entreprenøren startet før byggelånet var på plass – må jeg betale?

Hva som gjelder når entreprenøren startet før byggelånet var på plass

Byggelån er et lån du tar opp for å betale mens huset bygges. Bustadoppføringslova stiller ingen krav om at lånet skal være innvilget før byggingen starter, og den har ingen regel som friskmelder deg for betaling fordi banken ikke ble ferdig. Det er med andre ord din oppgave å få finansieringen på plass i tide.

Det betyr ikke at entreprenøren kan gjøre som han vil. To spørsmål avgjør hva du skal betale: hva dere har avtalt om start, og om garantien er stilt.

Er det avtalt frister for oppstart, skal han holde dem. Er det ikke avtalt, skal han begynne snarest mulig etter at du har sagt fra, og deretter arbeide med rimelig fremdrift (§ 10). Har du ikke gitt beskjed om start og ingen startdato er avtalt, har han ikke noe grunnlag for å sette i gang på eget initiativ.

Står det i kontrakten et forbehold om byggelån, altså at avtalen er betinget av at du får lånet, må du lese det nøye. Loven sier også noe om garantien ved slike forbehold. Er det tatt forbehold om åpning av byggelån, er det nok at entreprenøren stiller garantien straks etter at forbeholdet faller bort. Han skal i alle tilfeller stille garantien før byggearbeidene tar til (§ 12).

Garantien må være stilt før byggingen tar til

Entreprenøren skal stille garanti for at avtalen blir oppfylt, med mindre vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Garantien skal gjelde til fem år etter overtakelsen. Bygger du på egen tomt, skal den dekke minst ti prosent av vederlaget, og for krav som gjøres gjeldende senere enn ved overtakelsen kan den være fem prosent.

Har han startet før garantien er stilt, bryter han loven. Så lenge det ikke er dokumentert at det finnes garanti, har du rett til å holde tilbake alt vederlag. Det er et sterkt virkemiddel, og det gjelder uansett om byggelånet er på plass.

Hva du må betale, og hva du kan nekte hvis lånet mangler

Har du bedt ham starte, og garantien er på plass, betaler du etter avtalen. Avtalte avdrag gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det du har betalt, så langt det ikke ligger salgspant på materialene, og så langt minst en tiendedel av vederlaget står til overtakelsen (§ 47). Har entreprenøren sendt regning for mer enn verdien av det som er utført, kan du holde tilbake differansen.

For utredninger, tegninger og pristilbud før arbeidet ble bestilt skal du bare betale hvis det var opplyst eller tatt forbehold om det på forhånd (§ 44).

Er ikke betalingstiden avtalt, betaler du når entreprenøren krever det etter overtakelsen (§ 46). Det kan avtales at du stiller garanti eller annen trygghet for rett betaling. Får entreprenøren ikke slik trygghet som avtalt, regnes det som manglende betaling. Det er en grunn til at entreprenører noen ganger ber om bevis på at byggelånet er innvilget.

Betaler du ikke avtalt avdrag i tide, kan entreprenøren varsle stansing, og stanse hvis du ikke betaler snarest mulig etter varselet (§ 56). Han kan kreve tilleggsvederlag for kostnaden ved stansingen. Det samme gjelder hvis det er klart at betalingen vil bli forsinket og du ikke på forespørsel gir fullgod trygghet.

Du kan be om tilleggsfrist for betaling hvis forsinkelsen skyldes entreprenørens forhold eller en hindring utenfor din kontroll som du ikke rimelig kunne regnet med (§ 51). At banken bruker tid, er normalt noe du må regne med, så slike saker vurderes konkret.

Slik handler du

• Sjekk kontrakten for forbehold om byggelån og for avtalt startdato.
• Skriv til entreprenøren og be om garantien. Har han ikke stilt den, skriv at du holder tilbake vederlaget til den er dokumentert.
• Kontroller verdien av utført arbeid mot regningen. Betal bare så langt § 47 tillater.
• Har du ikke bedt ham starte, si fra skriftlig at oppstart ikke er avtalt.
• Snakk med banken om fremdriften, slik at utbetalingen ikke havner etter regningene dine.

Du kan lese mer om garantien og om hva som skjer hvis entreprenøren stanser arbeidet.

Kort oppsummert

• Har du bedt entreprenøren starte, må du betale etter avtalen, og manglende byggelån er din risiko.
• Entreprenøren skal stille garanti før byggearbeidene tar til, og uten dokumentert garanti kan du holde tilbake alt vederlag.
• Avdrag gjelder bare så langt verdien av utført arbeid svarer til det du har betalt.
• Betaler du ikke avtalt avdrag i tide, kan han varsle stansing og kreve tillegg.
• Får du ikke finansieringen på plass før start, er det ofte bedre å si fra tidlig og avtale ny dato.