Hva garantien egentlig er
Når du inngår avtale om å få bygd ny bolig, plikter entreprenøren (firmaet som bygger for deg) å stille en garanti. Garanti betyr her at en bank eller et forsikringsselskap stiller seg bak entreprenøren med penger. Skulle entreprenøren rote det til, slik at boligen får feil eller ikke blir ferdig, kan du kreve pengene direkte fra garantisten (banken). Dette står i bustadoppføringslova § 12, altså paragrafen som handler om entreprenørens garantiplikt.
Garantien er ikke noe «nice to have». Den er lovpålagt, og den skal foreligge fra det øyeblikket avtalen er bindende. Entreprenøren kan ikke vente til byggingen er kommet halvveis, og han kan ikke be deg betale først «så ordner vi garantien etterpå». Rekkefølgen er motsatt: garantien skal være på plass, deretter betaler du.
Hvorfor loven er så streng på dette
Tanken bak regelen er enkel og menneskelig. Å bygge bolig er noe av det største de fleste av oss gjør i livet, både økonomisk og følelsesmessig. Du betaler enorme summer for noe som ennå ikke finnes — et hus som vokser frem måned for måned. Hvis entreprenøren går konkurs eller leverer dårlig arbeid, kan du stå igjen med både halvferdig hus og tomme lommer. Garantien er sikkerhetsnettet som fanger deg opp. Derfor har loven gjort den til en plikt, ikke et valg.
Hva skjer hvis garantien uteblir
Tenk deg Kari og Jonas, som har skrevet kontrakt på en enebolig til 4 000 000 kroner. Entreprenøren begynner å grave, men har ikke levert noe garantibevis. Da har Kari og Jonas to viktige verktøy:
- De kan holde tilbake hele vederlaget. «Vederlag» er bare et fint ord for det du skal betale, altså de 4 millionene. Helt til entreprenøren dokumenterer at garantien er stilt, trenger de ikke betale noe som helst (§ 12).
- De kan vurdere å heve. Manglende garanti regnes som et vesentlig (alvorlig) avtalebrudd. Hvis entreprenøren nekter å skaffe garanti selv etter at de har gitt ham frist, kan de ha rett til å heve, det vil si å avslutte hele kontrakten.
Det første verktøyet er det du vil bruke i de aller fleste tilfeller. Heving er det tunge skytset, og det bruker du bare hvis entreprenøren rett og slett nekter å skaffe garanti.
Steg for steg hvis du oppdager at garantien mangler
- Be skriftlig om garantibeviset. Send e-post eller brev: «Jeg ber om dokumentasjon på garanti etter buofl. § 12 før jeg betaler noe.» Skriftlig er viktig, da har du bevis på hva som ble sagt.
- Hold tilbake betaling. Ikke betal første faktura før beviset foreligger. Skriv tydelig at du holder tilbake nettopp fordi garantien mangler.
- Sett en rimelig frist. For eksempel 14 dager. En frist gjør det klart at dette er alvor, og den er nyttig hvis du senere må vurdere heving.
- Få hjelp hvis det stopper opp. Kontakt en jurist, eller Forbrukerrådet, hvis entreprenøren fortsatt ikke leverer. Mange har også rettshjelpsdekning gjennom innboforsikringen sin.
Et lite regneeksempel på hva garantien dekker
Hvor stor garantien skal være i byggetiden, avhenger av om avtalen omfatter tomta. Kari og Jonas eier tomta selv og får bare oppført huset (en ren entreprise). Da skal garantien være minst 10 prosent av vederlaget i byggetiden og minst 5 prosent i fem år etter overtakelse. Hadde de i stedet kjøpt både tomt og bolig samlet av en utbygger (der grunnen inngår i avtalen), ville byggetidsgarantien vært minst 3 prosent, mens de 5 prosentene etter overtakelse er like i begge tilfeller. Kort sagt: 10/5 når du bygger på egen tomt, 3/5 når tomta er med i avtalen. For Kari og Jonas, som eier tomta selv, og med 4 000 000 kroner betyr det:
- I byggetiden: minst 10 % av 4 000 000 = 400 000 kroner i sikkerhet.
- Etter overtakelse, i fem år: minst 5 % av 4 000 000 = 200 000 kroner i sikkerhet.
Mangler denne garantien, mangler altså den tryggheten som ellers ville vært på plass om noe gikk galt. Tenk deg at entreprenøren går konkurs etter at grunnmuren er støpt: uten garanti må Kari og Jonas selv dekke kostnaden med å få en ny entreprenør til å overta, mens 400 000-kronersgarantien nettopp skulle hjelpe dem gjennom en slik knipe.
En vanlig misforståelse
Noen tror at garantien er noe entreprenøren «pleier å ha» og at det ordner seg av seg selv. Det stemmer for de seriøse firmaene, men det er nettopp når et firma sliter økonomisk at garantien blir vanskelig å få — og det er nettopp da du trenger den mest. Derfor: ikke ta garantien for gitt. Be om beviset svart på hvitt før du betaler.
Hva om entreprenøren sier at garantien «kommer senere»?
Et vanlig motargument er at «garantien ordnes når byggelånet er på plass» eller «vi sender den når vi har startet opp». Da er svaret enkelt og vennlig: «Helt fint, men da venter jeg med å betale til den er her.» Du gjør ikke noe galt ved å vente — du bruker bare den retten loven har gitt deg. Husk at rekkefølgen i § 12 er garanti først, betaling etterpå. Lar du deg presse til å betale før garantien er dokumentert, har du gitt fra deg det beste pressmiddelet ditt, og det kan være vanskelig å få tilbake.
Et eksempel der det gikk galt — og hva som kunne reddet det
Tenk deg et par som betalte de første 600 000 kronene i god tro, uten å spørre etter garanti, fordi entreprenøren virket både hyggelig og dyktig. Tre måneder senere stoppet byggingen opp, firmaet fikk betalingsproblemer, og det viste seg at ingen garanti var stilt. Nå satt paret med et halvferdig hus, 600 000 kroner ut av lomma, og ingen sikkerhet å trekke på. Hadde de bare bedt om garantibeviset før første innbetaling — og holdt tilbake til det forelå — ville de hatt en garanti å lene seg på i nettopp denne situasjonen (minst 10 prosent av vederlaget i byggetiden hvis de bygde på egen tomt, eller minst 3 prosent dersom tomta var en del av avtalen). Lærdommen er enkel: det koster ingenting å spørre, men det kan koste alt å la være.
Kort oppsummert
Entreprenøren skal stille garanti etter § 12, og gjør han det ikke, kan du nekte å betale alt frem til garantien er dokumentert. Manglende garanti er et alvorlig avtalebrudd som også kan gi rett til å heve. Be om garantibeviset skriftlig, hold tilbake betalingen, og sett en frist. Slik beskytter du både pengene dine og hjemmet du venter på.