Ekorn og fugler på loftet har ødelagt isolasjonen

Når ekorn på loftet gir deg et krav mot selgeren

Utgangspunktet er at boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Har du kjøpt en eldre bolig med et gammelt loft, må du regne med noen svake punkter. Men isolasjon som er gnagd i stykker, revet ned og full av reirmateriale, er mer enn de fleste venter seg. Det gjelder særlig hvis dyrene har kommet inn gjennom et hull som selgeren eller en tidligere eier burde ha tettet.

Om noe er en mangel (en feil ved boligen som du kan få kompensasjon for), vurderes ut fra tidspunktet da du overtok. Det gjelder selv om skaden først viser seg senere. Spørsmålet blir derfor ofte om dyrene var der før overtakelsen eller kom etterpå. Det er du som må sannsynliggjøre at skaden fantes da du overtok. Eldre ekskrementer, gamle reir, mørk og sammenpresset isolasjon og slitte kanter rundt inngangshullet peker mot et gammelt problem. Ferske spor og et nytt hull i takskjegget peker mot at problemet har oppstått i din tid.

En skadedyrbekjemper eller en håndverker kan ofte si noe om hvor lenge dyrene har holdt til på loftet. Be om en kort skriftlig vurdering, og be om at den beskriver både omfanget og hva som tyder på at skaden er gammel.

Hva selgeren visste og hva rapporten sa om loftet

Selgeren har plikt til å gi deg opplysninger han visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Hvis han hadde sett ekorn, hørt tramping over soverommet eller hatt et skadedyrfirma på besøk, er det slike opplysninger. Tier han om det, kan boligen ha en mangel selv om ingen spurte. Sto det noe annet i annonsen eller salgsoppgaven, for eksempel at loftet var i god stand uten kjente skader, kan uriktige opplysninger gi en mangel etter avhendingslova § 3-8.

Tilstandsrapporten teller også. Forskriften om tilstandsrapporter sier at den bygningssakkyndige skal se etter biologiske skadegjørere, lekkasjer, fuktskjolder og kondens fra kaldloftet, og etter tegn til skadedyr på taket fra utsiden. Beskriver rapporten tydelig skader på loftet eller gnagspor, regnes du for å kjenne til dem (avhendingslova § 3-10). Har loftet ikke latt seg undersøke, skal det stå i rapporten. Da kan du ikke lese fravær av funn som en garanti, men selgeren kan heller ikke gjemme seg bak rapporten hvis han selv visste om dyrene.

Har du undersøkt loftet selv før kjøpet, kan du ikke bruke mot selgeren det du burde ha oppdaget da. Unntaket er når selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig. Skader som skyldes at vann har kommet inn gjennom taket, vurderes på samme måte, og reglene for dem er samlet i taklekkasje etter boligkjøp: hvem må ta regningen.

Slik gikk det for Dag

Dag overtok en enebolig fra 1974 i august. Første vinter hørte han tramping og skraping over soverommet. I mars åpnet han loftsluka og fant isolasjonen dratt ned og gnagd i lange striper, med kvister og mose i hjørnene og ekskrementer langs raftene. Tilstandsrapporten hadde ingen merknad om skadedyr på loftet.

Dag tok bilder og lot alt ligge urørt til et skadedyrfirma hadde vært der. Firmaet skrev at hullet ved takfoten hadde slitte, glattgnagde kanter og at reirene var flere sesonger gamle. Dag sendte bildene og vurderingen til selgeren og skrev at han reklamerte på en mangel. Selgeren svarte først at loftet aldri hadde vært noe problem. Da Dag skrev at naboen hadde sett ekorn gå inn under takskjegget før salget, innrømmet selgeren at han hadde fått tettet et hull to år tidligere, uten å tenke på at det var noe han burde nevnt. Han tilbød å dekke jobben med å fjerne og skifte isolasjonen, og Dag godtok det som prisavslag.

Bli kvitt dyrene, tett hullene og skift isolasjonen

Eieren av en bolig har plikt til å forebygge og oppdage skadedyr og til å utrydde dem når forekomsten tilsier det. Den plikten har du fra du har overtatt. Ta derfor tak i dyrene raskt: få dem ut, tett inngangene og fjern våt eller ødelagt isolasjon. Det handler også om å begrense tapet. Forsømmer du rimelige tiltak, må du bære den delen av tapet selv (avhendingslova § 7-2). Ta bilder og skriv ned hva du gjør før du rydder, slik at du kan vise hva som fantes.

Kravene dine ved en mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Retting er først og fremst selgerens rett: tilbyr han å rette, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen, men nemndene trekker fra en del hvis du får bedre standard enn boligen hadde. Du bærer også selv de første 10 000 kronene av tap og kostnader. Melding til selgeren må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden.

Har dyrene kommet inn gjennom et utslitt undertak, er det vurderingen i undertaket er utslitt: burde jeg fått vite det som passer. Er isolasjonen dårlig av andre grunner, står det mer i isolasjonen på loftet er mangelfull: har jeg et krav, og spor etter gamle lekkasjer i spor etter tidligere lekkasje på loftet.

Kort oppsummert

• Skader fra ekorn på loftet gir krav når loftet var dårligere enn forventet ut fra alder og synlig tilstand, eller når selgeren visste om dyrene.
• Du må sannsynliggjøre at skaden fantes ved overtakelsen, og gamle reir og slitte inngangshull hjelper.
• Rapportens gjennomgang av loftet og det selgeren svarte, avgjør hva du regnes for å ha kjent til.
• Få dyrene ut og tett hullene raskt, men dokumenter isolasjonsskaden først.
• Selgeren kan tilby å rette; ellers er prisavslag det vanligste kravet.