Egenerklæringen er mer enn et skjema — det er en opplysning
Når du fyller ut egenerklæringsskjemaet ved salg, gir du fra deg konkrete opplysninger som kjøper har grunn til å stole på og innrette seg etter. Skjemaet blir dermed en del av avtalegrunnlaget, og feil informasjon her behandles i praksis på samme måte som andre uriktige eller ufullstendige opplysninger etter avhendingslova § 3-7. Det avgjørende juridiske spørsmålet er sjelden om svaret rent faktisk var feil, men om du kjente eller burde ha kjent til det riktige svaret da du signerte. Har du for eksempel krysset nei på spørsmål om fuktskader, mens du faktisk husket en tidligere lekkasje, er dette noe annet enn å ha glemt en hendelse fra lenge før du selv overtok boligen. Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers egen undersøkelsesplikt der det er motstrid mellom dem — det betyr at du ikke kan lene deg på at kjøper "burde ha funnet det ut selv" dersom du satt på informasjon du selv skulle ha delt. Nettopp derfor blir egenerklæringen ofte det første dokumentet en boligadvokat eller takstmann går gjennom når en reklamasjonssak oppstår, fordi det viser svart på hvitt hva du visste og formidlet på salgstidspunktet, og fordi formuleringene dine der ofte blir sammenlignet direkte med det kjøper senere hevder å ha oppdaget.
Skillet mellom en ærlig feil og noe mer alvorlig
Loven skiller mellom situasjoner der du genuint ikke visste bedre, og situasjoner der du kjente til forholdet, men likevel svarte upresist eller unnlot å nevne det. Amund oppdaget etter overtakelsen at kjøperen reklamerte på fuktmerker på loftet, og viste til at han i egenerklæringen hadde svart nei på spørsmål om tidligere fuktproblemer. Det viste seg at Amund faktisk hadde observert et lite merke i taket flere år tidligere, men aldri fulgt det opp fordi han trodde det var en enkeltstående hendelse fra et kraftig uvær. En slik situasjon vurderes annerledes enn om han bevisst hadde tiet om en kjent, pågående fuktskade — men den er heller ikke automatisk uten konsekvenser, fordi spørsmålet blir om han "burde ha kjent til" det egentlige omfanget når han først hadde sett noe. Jo mer konkret og fersk kunnskapen du satt på var, desto vanskeligere blir det å argumentere for at feilen var unnskyldelig. Har du derimot svart feil på noe ingen normal eier ville hatt grunn til å undersøke nærmere — for eksempel en skjult konstruksjonsfeil fra byggetiden som aldri har gitt synlige tegn i din eiertid — står du på tryggere grunn, selv om opplysningen i ettertid viser seg å være uriktig. Det er derfor lurt å tenke gjennom, punkt for punkt, hva du faktisk visste på signeringstidspunktet, ikke bare hva som senere viste seg å stemme.
Kontrollansvaret gjelder ofte uansett hva du visste
Selv om du kommer godt ut av vurderingen av om du har brutt opplysningsplikten, er det viktig å forstå at dette ikke nødvendigvis fritar deg for alt økonomisk ansvar. Selgers kontrollansvar for kjøpers direkte tap som følge av en mangel er som hovedregel objektivt — det gjelder uavhengig av om du personlig var uaktsom, med unntak kun for hindringer helt utenfor din kontroll som du verken kunne overvinnet eller unngått følgene av. En upresis egenerklæring kan derfor bidra til at noe defineres som en mangel i utgangspunktet, mens selve det økonomiske ansvaret for direkte tap — som kostnader til utbedring — kan foreligge uavhengig av om feilen i skjemaet var forsettlig eller en ærlig glipp. "Som den er"-forbehold gir deg et visst vern mot generelle avvik, men beskytter deg ikke der opplysningsplikten er brutt, eller der boligen viser seg å være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente ut fra pris og presentasjon. Dette betyr i praksis at spørsmålet om egenerklæringen ofte avgjør om noe i det hele tatt er en mangel, mens spørsmålet om erstatning for direkte tap kan stå nokså uavhengig av hvor klanderverdig feilen din egentlig var.
Slik håndterer du situasjonen videre
Start med å gå grundig gjennom egenerklæringen sammen med kjøpekontrakten og eventuell takstrapport, slik at du selv har full oversikt over hva som faktisk ble opplyst og ikke. Skriv ned din egen forklaring på hvorfor svaret ble som det ble mens hendelsesforløpet fortsatt er ferskt, siden dette kan få betydning for vurderingen av god eller ond tro senere, og fordi hukommelsen svekkes jo lenger tid som går. Sjekk om du har boligselgerforsikring, da forsikringsselskapet normalt overtar mye av håndteringen av reklamasjonssaken innenfor dekningen, men husk at du fortsatt har plikt til å bidra med opplysninger og dokumentasjon underveis, og at manglende medvirkning kan svekke både din egen og forsikringsselskapets posisjon. Er saken uklar eller kjøper står hardt på sitt, bør du kontakte en boligadvokat før du selv svarer kjøper skriftlig, slik at formuleringene dine ikke utilsiktet svekker din egen sak eller kan tolkes som en innrømmelse du egentlig ikke mente.
Kort oppsummert: - Avgjørende er om du visste eller burde ha visst det riktige svaret da egenerklæringen ble signert, ikke bare om svaret i ettertid viser seg feil. - Bevisst utelatelse eller forenkling av kjent informasjon rammes hardere enn en ærlig feil om noe du ikke hadde grunn til å kjenne til. - Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt der de kolliderer, jf. avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. - Kontrollansvaret for kjøpers direkte tap er som hovedregel objektivt og kan gjelde selv om egenerklæringsfeilen var utilsiktet. - Gå gjennom egenerklæringen nøye, dokumenter din egen forklaring tidlig, og involver boligadvokat dersom kjøper står fast på kravet.